開發(fā)商的七種死法（這一輪P2P大面積的倒塌，竟然和樓市有關(guān)）

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加群、加主播：

原創(chuàng)： 侃 尗又 

美國加州大學(xué)曾經(jīng)做過一個(gè)統(tǒng)計(jì)，在五百年前全世界成立、現(xiàn)在仍然以同樣名字存活的組織只剩下85個(gè)，而且有70個(gè)是大學(xué)。企業(yè)的生命大都非常短暫。

還有人統(tǒng)計(jì)，包括道瓊斯指數(shù)在內(nèi)的大型企業(yè)，只有四分之一的企業(yè)生命超過了50年，大部分企業(yè)在創(chuàng)辦的十年內(nèi)都會(huì)死亡，能活過二三十年的企業(yè)很少。

同樣，以“匠人精神”著稱的日本企業(yè)，2017年百年老店老企業(yè)停業(yè)、關(guān)閉數(shù)量達(dá)382家，創(chuàng)下了歷史之最。

前兩天和朋友聊天，有一個(gè)討論很有趣：這一輪P2P大面積的倒塌，竟然和樓市有關(guān)。

原因是這兩年的限價(jià)，導(dǎo)致新房二手房嚴(yán)重倒掛，很大一部分城市的價(jià)差已經(jīng)達(dá)到了10%—20%，這種巨大的套利空間讓很多人把錢都要抽出來放到樓市里去，如果搖到號，就能穩(wěn)賺幾十萬上百萬，很多人選擇把錢抽出來放到樓市里去，于是就產(chǎn)生了微妙的連鎖反應(yīng)，P2P就被樓市無情絞殺了。

但是如果樓市從各種渠道抽不到血，會(huì)有什么樣的后果？

中國紀(jì)錄在冊的房企大概有十萬多家，但還在運(yùn)營的有多少家？還在開發(fā)房地產(chǎn)的還有多少家？恐怕名存實(shí)亡的企業(yè)已有大半，而在形勢不容樂觀的現(xiàn)在，曾有專家預(yù)言將會(huì)有80%的房企死掉。這些已經(jīng)陣亡或即將陣亡的企業(yè)，要以什么姿態(tài)倒下？

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死于拿地

買地蓋房賣是開發(fā)商的基本邏輯，然而隨著城市發(fā)展進(jìn)程的變化，土地逐漸變成了稀缺資源，擁有土地就讓房企們擁有了更多的想象空間，也相當(dāng)于未來還有生存的空間。房企們也因?yàn)槟玫胤只闪藘蓸O：擁有大量土地儲(chǔ)備的房企，和拿不到地的房企。

拿不到地的房企當(dāng)然已經(jīng)是先死了。

然而拿不對地的房企也很危險(xiǎn)。一個(gè)項(xiàng)目的成敗，有個(gè)4321原則。拿地研判占了40%，設(shè)計(jì)規(guī)劃占30%，銷售策劃占了20%，市場機(jī)會(huì)占了10%，也就是說，地拿錯(cuò)了，或者在錯(cuò)誤的時(shí)間拿了地，那就算設(shè)計(jì)、銷售、策劃推廣做得再好，市場機(jī)會(huì)每次都能捕捉到，整盤做完，也就勉強(qiáng)及格，賺錢是不用想了，不賠就算不錯(cuò)了。

而對于一些企業(yè)來說，一個(gè)項(xiàng)目不賠錢，還拖延了現(xiàn)金流，就很危險(xiǎn)！甚至因?yàn)樵谑袌龊玫臅r(shí)候很多房企在拼命拿地，出現(xiàn)了一大波地王潮，相應(yīng)的，還會(huì)再出一波退地潮。

簡單來說，地拿錯(cuò)了，就玩砸了！詳細(xì)可看這篇：銷售時(shí)流的淚，也是拿地時(shí)腦子里進(jìn)的水！

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死于速度

在資金密集、融資成本普遍很高的房地產(chǎn)行業(yè)，如果開發(fā)速度太慢，就是一種罪過。開發(fā)速度慢的企業(yè)，雖然有些房企會(huì)因?yàn)橹芷谧兟缘搅送恋卦鲋档募t利，擴(kuò)張慢、開發(fā)慢卻是絕大部分房企都在規(guī)避的問題。

大部分房企都在提升周轉(zhuǎn)速度。項(xiàng)目每拖一天，就相當(dāng)于燒掉了一輛奧迪A6，這樣的地越來越多。

我們來算一筆賬：一個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率=利潤率×周轉(zhuǎn)率×杠桿率。如果利潤率和杠桿率是固定的情況下，周轉(zhuǎn)率成了提升回報(bào)率的關(guān)鍵因素。比如一個(gè)項(xiàng)目除掉杠桿費(fèi)用后的利潤率是20%，如果用2年收回（周轉(zhuǎn)率是0.5倍），年化回報(bào)率就是10%，如果用3年收回（周轉(zhuǎn)率是0.33倍），那么回報(bào)率就降到6.67%了。甚至周轉(zhuǎn)速度變快的時(shí)候，你使用的杠桿也會(huì)縮短，節(jié)省的都是成本。

所以，所有的房企都在死命追求速度。

在碧桂園董事局主席楊老板看來，房企的“高周轉(zhuǎn)是戰(zhàn)無不勝的法寶”，甚至碧桂園摘牌后1.65個(gè)月動(dòng)工、5.2個(gè)月開盤的速度在他看來也實(shí)在太慢了。這一點(diǎn)，最經(jīng)典的就是近期碧桂園的一系列事情。

然而無論是開發(fā)太快還是擴(kuò)張?zhí)?，速度過快勢必會(huì)帶來很多惡果：你無法兼顧質(zhì)量和細(xì)節(jié)，你都不敢回頭看看你都開發(fā)了些什么東西。

雖然有業(yè)內(nèi)人士稱“高周轉(zhuǎn)”模式是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但是所謂的高周轉(zhuǎn)是前快后慢，拿地之后快速開工和銷售、快資金回籠，相當(dāng)于設(shè)計(jì)前置，打造好的產(chǎn)品線，后期工程慢慢施工。高周轉(zhuǎn)并不是讓施工的工期縮短，是快速銷售拿到錢可以推動(dòng)施工的質(zhì)量，并不是影響品質(zhì)，施工期該多長還是多長，就是前快后慢。

所以這個(gè)時(shí)候應(yīng)該時(shí)刻警醒，聽聽恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗的話，雖然他的觀點(diǎn)過于偏激：

如果住宅房地產(chǎn)商完全是一個(gè)量和速度的發(fā)展，只拼銷售額的量不拼質(zhì)是不對的。所以在房地產(chǎn)行業(yè)里面出現(xiàn)了很多“瘋子”，在房地產(chǎn)商朋友中我也見到有相當(dāng)多的“瘋子”，因?yàn)橹挥辛康谋荣?，只有速度的比賽，你不是瘋子就不容易致勝，所以在過往幾十年有了很多瘋子出現(xiàn)。

有朋友問我，香港過去幾十年的瘋子，現(xiàn)在到哪里去了？沒有了，沒有一個(gè)能存活下來的，絕大部分破產(chǎn)了，有一部分進(jìn)了監(jiān)牢。所以瘋子的前途大半就是這兩個(gè)，一個(gè)是進(jìn)監(jiān)牢，一個(gè)是破產(chǎn)。

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死于標(biāo)準(zhǔn)化

從什么時(shí)候開始，國內(nèi)一線房企都開始“標(biāo)準(zhǔn)化”產(chǎn)品了，無論是萬科還是碧桂園恒大，到處可以看到“千城一面”的景象。

為什么房企都熱衷于標(biāo)準(zhǔn)化？

恒大許主席曾說：“我們相信，產(chǎn)品線種類越少，標(biāo)準(zhǔn)化程度越高，集中采購、招標(biāo)才有實(shí)際意義，才能降低成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益?！?/p>

于是房企們都制定了標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式：制定幾個(gè)產(chǎn)品系列，給每一個(gè)產(chǎn)品系列定個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，繼而推行標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖、復(fù)制開發(fā)。因?yàn)槊總€(gè)產(chǎn)品線下所有項(xiàng)目的產(chǎn)品統(tǒng)一，那么設(shè)計(jì)、管理和營銷模式也可以是統(tǒng)一的。這對于房企的擴(kuò)張和發(fā)展，當(dāng)然是非常有益的。

然而，當(dāng)所有的產(chǎn)品都標(biāo)準(zhǔn)化的時(shí)候，我們卻發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)更加不愛創(chuàng)新了。

但當(dāng)你把南方的戶型生搬硬套到北方，會(huì)發(fā)現(xiàn)會(huì)有多大的差異：北方人不愛東西向客廳、更重視南北通透、更重視朝南開間數(shù)……

所有的產(chǎn)品研發(fā)都疲于日夜加班機(jī)械地復(fù)制粘貼在出“白圖”，忽略了購房者的需求，我們可以說，標(biāo)準(zhǔn)化抹殺了創(chuàng)新。

現(xiàn)在的市場，不再和黃金時(shí)代的剛需剛改相同，而是要回歸以客戶為中心的價(jià)值導(dǎo)向設(shè)計(jì)，產(chǎn)品創(chuàng)新，很重要。

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死于多元化

可能任何一個(gè)企業(yè)家都有“多元化沖動(dòng)”，畢竟，什么來錢快就都想來一把。在房地產(chǎn)越來越規(guī)范，越來越不好玩的今天，不少地產(chǎn)商會(huì)以多元化作為出路。

比如你是一家房地企業(yè)，突然去賣礦泉水了，又比如一家房地產(chǎn)企業(yè)，突然炒起了大消費(fèi)、大科技的概念，甚至還有開發(fā)商突然去喂豬了……

不把雞蛋放在一個(gè)籃子里，似乎很掙錢，殊不知所有的雞蛋在同一輛車上。看起來是分散風(fēng)險(xiǎn)，然而如果你想做企業(yè)多元化，你必須找到業(yè)務(wù)能夠互相互補(bǔ)，分享風(fēng)險(xiǎn)。比如有些房企在做的多元化，是金融管理、技術(shù)輸出、產(chǎn)品多元。

不然你多元化能達(dá)到什么目的呢？多元化企業(yè)一定要做到穩(wěn)定現(xiàn)金流，如果做不到這一步，資金鏈隨時(shí)可能斷裂。

有的時(shí)候，把所有精力、人力、物力、財(cái)力，全聚焦到一點(diǎn)上去，也許更能成功。

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死于短視

曾經(jīng)在陪朋友去看房時(shí)收到他的感慨：中國的大多數(shù)開發(fā)商缺乏務(wù)實(shí)精神。絕大多數(shù)房企賣房子還是在浮于表面：形式大于內(nèi)容，“賣相”壓倒一切。

似乎在太多開發(fā)商都好像在混娛樂圈，把心思用在走穴玩營銷炒噱頭上面去了：給你造一個(gè)美輪美奐賣完就拆的樣板區(qū)，來幾句“改變區(qū)域格局、提升城市形象、老子就是城市第一”的廣告語，嗓門兒一個(gè)比一個(gè)大，心氣兒一個(gè)比一個(gè)高。

然而，房子賣完，立即維權(quán)，所有承諾，一個(gè)不見。

如果都稍稍看長遠(yuǎn)一點(diǎn)，主席都提醒我們“房子是用來住的”，把房子建得像宣傳一樣就可以了。但大部分房企的目標(biāo)都在利潤上，為了利潤損失品質(zhì)，就相當(dāng)于過把癮就死。

當(dāng)業(yè)主還沒入住就開始信任缺失，品牌崩塌，很多房企的生命周期基本上就是一個(gè)項(xiàng)目的拿地、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、銷售周期。售樓處撤銷之日，就是企業(yè)死亡之時(shí)。開發(fā)商們只盯著兩三年間的事情，對更遠(yuǎn)的未來極為漠視。這種短見而且沒有價(jià)值觀的房企，死了也好。

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死于官僚

一家房地產(chǎn)公司，擁有拓展、投資、研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、營銷、財(cái)務(wù)、運(yùn)營、HR等部門，每個(gè)部門都有一堆規(guī)章制度和責(zé)任權(quán)力。

一個(gè)項(xiàng)目的成功，離不開拓展部的拿地，研發(fā)部門對產(chǎn)品的定位、設(shè)計(jì)與工程的把控、財(cái)務(wù)的支持、運(yùn)營的協(xié)調(diào)、最終營銷部門找到客戶把房子賣出去。

然而恕我直言，多數(shù)中小房企責(zé)權(quán)不清晰，溝通不順暢。很多人每天的工作就是在內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)，但很多部門又都在踢皮球，每天把工作耗費(fèi)在無效溝通上這種狀態(tài)感覺比R了狗都難過！有多少企業(yè)都死在了內(nèi)耗上！

關(guān)鍵是，天天吐槽的加班很多都是和內(nèi)部的機(jī)制有關(guān)系，這個(gè)話題我們下次可以談?wù)劇?/p>

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死于融資

世界上只有一種病——窮病?？赐暌陨狭鶙l，現(xiàn)在告訴你上面都是假的，如果開發(fā)商有錢，上面的問題都不是問題。

如果沒錢也融不到錢，鐵定死。

看看各地城市的發(fā)展，國家和社會(huì)都不會(huì)否認(rèn)開發(fā)商的這么多年的貢獻(xiàn)和意義，但居安思危，回歸公司理想和地產(chǎn)開發(fā)商商的真正價(jià)值，健康穩(wěn)步發(fā)展，才是所有百姓和地產(chǎn)從業(yè)者的幸事及價(jià)值所在。

畢竟，厚德才能載物！