聲音簡(jiǎn)介
一、買受人可否以裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水為由主張差價(jià)損失
對(duì)于該問題，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)遵循區(qū)分糾紛的類型，并根據(jù)不同的類型確定不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，行政措施和司法救濟(jì)合力，引導(dǎo)全裝修房屋預(yù)售市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
區(qū)分類型。全裝修商品房預(yù)售合同糾紛中是否存在裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水問題的處理，可根據(jù)買受人可否對(duì)裝修價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)、評(píng)估以作出是否締約為條件，區(qū)分為兩種不同的情形：其一，商品房買賣合同中對(duì)裝修所用主要材料的品牌、型號(hào)、數(shù)量進(jìn)行明確約定，或開發(fā)商提供了裝修樣板房的情形。此情形下，因買受人實(shí)際掌握了裝修所用材料的品牌、型號(hào)、數(shù)量，可以據(jù)此判斷裝修的價(jià)值。其二，商品房買賣合同中僅約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，而未約定具體品牌、型號(hào)、數(shù)量，且開發(fā)商未提供樣板房的情形。此情形下，買受人無從判斷裝修的價(jià)值，即其在作出意思表示時(shí)，無法預(yù)測(cè)裝修的結(jié)果。
確定標(biāo)準(zhǔn)。主觀價(jià)值論認(rèn)為價(jià)值只能通過人們?cè)谧杂墒袌?chǎng)中的實(shí)際行為和選擇得到體現(xiàn)，對(duì)價(jià)只要當(dāng)事人主觀上認(rèn)為具有等值性即可，客觀上價(jià)值是否相當(dāng)在所不問?？陀^價(jià)值論則認(rèn)為商品的價(jià)值是客觀存在的，是凝結(jié)于其中的人類無差別勞動(dòng)。目前主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，采用客觀價(jià)值論抑或主觀價(jià)值論，應(yīng)依據(jù)合同的程序正義和實(shí)質(zhì)正義。程序正義審查的是當(dāng)事人在合同締結(jié)、履行的過程中地位是否平等、意思是否自由。實(shí)質(zhì)正義審查的是合同所反映的當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系本身是否妥當(dāng)、是否等值。如果合同的締結(jié)過程程序上是正義的，應(yīng)采用主觀價(jià)值論，尊重當(dāng)事人談判的結(jié)果；如果合同的程序正義無法保障，則要進(jìn)行實(shí)體性正義的審查，判斷合同的內(nèi)容是否平等、均衡。根據(jù)以上所述，對(duì)第一種情形，應(yīng)采主觀價(jià)值論，司法不干涉當(dāng)事人的意思自治，除能舉證證明開發(fā)商所使用的材料的品牌、型號(hào)、數(shù)量與約定不符的情形外，買受人主張裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水的，應(yīng)當(dāng)駁回其請(qǐng)求；對(duì)第二種情形，則應(yīng)采取客觀價(jià)值論。
合力規(guī)制。采取客觀價(jià)值論時(shí)，案件具體如何處理，無法避免一些擔(dān)憂：商品房預(yù)售合同中涉及的買受人眾多，一旦可以通過鑒定的方式來判斷裝修是否符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)導(dǎo)致買受人不管對(duì)裝修是否滿意，都會(huì)對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)提出異議，會(huì)造成大量長(zhǎng)期未結(jié)案，對(duì)商品房市場(chǎng)造成極大的沖擊，這顯然不是司法作為一種社會(huì)矛盾消解機(jī)制應(yīng)當(dāng)扮演的角色。因此，買受人的權(quán)利固然不能漠視，但全裝修作為一種新鮮的、處理難度極大的社會(huì)問題，顯然也不可能是法院一家之力就可以完全解決的，筆者認(rèn)為可從兩個(gè)方面著手：其一，行政方面。行政主管部門強(qiáng)化商品房買賣合同備案的管理，并加大對(duì)開發(fā)商備案違規(guī)的處罰力度，而備案的示范合同中，裝修的具體品牌、型號(hào)、數(shù)量應(yīng)是其必須具備的內(nèi)容。如此可保障買受人對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)測(cè)，從而采主觀價(jià)值理論來處理雙方產(chǎn)生的糾紛，這既是規(guī)范市場(chǎng)行為，也是妥善處理這類糾紛的最有效的途徑。其二，司法方面。對(duì)于極少數(shù)合同中未列明具體品牌、型號(hào)、數(shù)量的情形，考慮到這類糾紛的涉眾型，而開發(fā)商通常會(huì)在一個(gè)樓盤中提供有限幾種不同的裝修方案，因此可采取類型化處理的方式，即對(duì)每種裝修方案作出一個(gè)司法鑒定，其他同類型房屋參照上述鑒定是結(jié)論來處理。當(dāng)然，在行政與司法未能協(xié)調(diào)一致的情形下，采取客觀價(jià)值論，以鑒定的方式來判斷裝修是否縮水應(yīng)當(dāng)慎之又慎。
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