案例3 精裝房品質(zhì)造假
分享人：王成（北京盈科（合肥）律師事務(wù)所專職律師）
買房如何避雷，聽(tīng)聽(tīng)律師怎么說(shuō)，2021安徽民進(jìn)省委在行動(dòng)，315特別策劃之法律服務(wù)在您身邊。
政務(wù)區(qū)某精裝樓盤，在2019年多次遭遇業(yè)主維權(quán)：業(yè)主們拒絕收房，指責(zé)開(kāi)發(fā)商裝修粗制爛造，品質(zhì)低劣，所用主材包括木地板、木門、墻紙、衛(wèi)浴電器，都是選擇同類產(chǎn)品最低端的產(chǎn)品，甚至有些產(chǎn)品沒(méi)有品牌標(biāo)識(shí)等問(wèn)題。
這是一起典型涉及開(kāi)發(fā)商房屋裝修質(zhì)量問(wèn)題而導(dǎo)致拒收房屋的案例。
精裝房雖好，但在交房的時(shí)候往往容易出現(xiàn)糾紛，如房屋質(zhì)量問(wèn)題、交房標(biāo)準(zhǔn)與之前承諾的不一樣等。這就要求我們?cè)诤炠?gòu)房合同的時(shí)候，要將具體的事項(xiàng)約定好，因?yàn)槿绻l(fā)生了任何糾紛，合同就是購(gòu)房者維權(quán)的法律依據(jù)。
對(duì)于政務(wù)區(qū)某樓盤在2019年多次遭遇業(yè)主維權(quán)中出現(xiàn)的問(wèn)題，在合同簽訂初期就應(yīng)該明確約定嚴(yán)格的裝修標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳中往往有“進(jìn)口”，“高級(jí)”、“先進(jìn)”等不明確的表述，建議購(gòu)房者，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中就所購(gòu)房屋(室內(nèi)、室外)所有裝修項(xiàng)目名稱、涂料、板材等建材的品牌、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格、施工工藝、裝修布局以及裝修公司的資質(zhì)和裝修圖紙等給予明確記載。對(duì)于以什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收、由誰(shuí)進(jìn)行驗(yàn)收以及驗(yàn)收程序等問(wèn)題，也應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中約定。
此外商家承諾給予安裝的家用電器、衛(wèi)生潔具的品牌和價(jià)位也要明確，并約定保修責(zé)任和期限，這樣即使出現(xiàn)問(wèn)題也有據(jù)可依。
特別提醒，消費(fèi)者千萬(wàn)不要圖省事，就在補(bǔ)充協(xié)議中簡(jiǎn)單地簽"精裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板間一樣"的條款，這樣會(huì)出現(xiàn)如果樣板間拆除后，消費(fèi)者無(wú)法取證的問(wèn)題。
驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收主體以及驗(yàn)收程序等，應(yīng)在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定。首先，要明確工程適用的施工規(guī)范和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；其次，最好在合同中約定，要求開(kāi)發(fā)商最后出具合法監(jiān)理公司的報(bào)告。開(kāi)發(fā)商有樣板間或其他樣品的，可以對(duì)其進(jìn)行拍照，作為合同的其他附件。
那么關(guān)于這起事件的發(fā)生，購(gòu)房者可以有兩種處理方案，一種是要求解除合同，退還房屋并返還購(gòu)房費(fèi)用，此種方式的拒收可以依據(jù)《民法典》以及雙方合同約定的有關(guān)合同撤銷、解除的規(guī)定來(lái)達(dá)成；另一種拒收指的是拒絕收房，要求開(kāi)發(fā)商整改房屋質(zhì)量。對(duì)于后者的拒收，是屬于合同違約問(wèn)題。業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定或者宣傳的樣房進(jìn)行進(jìn)行整改和維修，若開(kāi)發(fā)商未及時(shí)整改或者拒絕整改的，業(yè)主可以先行自行整改，然后再要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但是需要保留整改費(fèi)用的依據(jù)或者司法鑒定意見(jiàn)。
溫馨提示五點(diǎn)精裝房購(gòu)買簽訂合同時(shí)要注意的要點(diǎn)：
一、裝修部分的報(bào)價(jià)要清清楚楚
二、約定嚴(yán)格的裝修標(biāo)準(zhǔn)
三、合同中要明確質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
四、合同中要明確竣工后的室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)
五、合同中要明確保修責(zé)任
房屋買賣發(fā)生糾紛后，維權(quán)周期特別長(zhǎng)，如何將購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)降到最低?
王律師：發(fā)生糾紛產(chǎn)生訴訟，對(duì)于很多人來(lái)講，可能一輩子也碰不上一次。訴訟對(duì)當(dāng)事人來(lái)講是時(shí)間和經(jīng)濟(jì)上巨大消耗，為了避免產(chǎn)生糾紛，將購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)降到最低，我認(rèn)為大家要把握以下幾個(gè)方面：
1、知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。這句話的意思大家應(yīng)該都比較清楚。也就是說(shuō)對(duì)購(gòu)房者來(lái)講，大家一定要對(duì)自己經(jīng)濟(jì)能力以及目的有非常清楚的認(rèn)識(shí)。對(duì)所購(gòu)買房屋的開(kāi)發(fā)企業(yè)以及樓盤情況要有清楚的了解和認(rèn)識(shí)，不能盲目或被售樓人員的顏值和甜美的聲音所誤導(dǎo)。對(duì)啊自己的經(jīng)濟(jì)能力和目的清楚，不至于在以后出現(xiàn)逾期付款的違約責(zé)任；對(duì)所購(gòu)買樓盤的清楚認(rèn)識(shí)能減少以后糾紛的出現(xiàn)幾率，或者即使出現(xiàn)糾紛，開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)很重視，會(huì)很快予以處理。
2、選擇信用較好的開(kāi)發(fā)企業(yè)。其實(shí)呢，我經(jīng)常跟他們講，買房子就像找媳婦一樣，開(kāi)發(fā)企業(yè)就像是丈母娘，丈母娘人品好，則媳婦肯定差不了。丈母娘人品不好，媳婦估計(jì)也好不到那里去。其實(shí)就是這么個(gè)道理。
3、通讀合同條款。必須了解合同的全部?jī)?nèi)容，對(duì)于購(gòu)房時(shí)，銷售人員所給你的承諾全部要落實(shí)到合同里面，可能有人會(huì)說(shuō)，合同內(nèi)容比較多，根本看不完或者壓根看不懂，其實(shí)這就是對(duì)自己不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。所以還是建議大家關(guān)注幾個(gè)重要的問(wèn)題：第一，看看是誰(shuí)賣給你的房子，買房人是不是把你們夫妻都寫上了，信息全不全；第二，看合同中的土地、規(guī)劃、施工、預(yù)售等證件的內(nèi)容是否都齊全；第三，逾期交房的違約責(zé)任和逾期付款的違約責(zé)任是否對(duì)等。這里面很多合同是有陷阱的。比如逾期付款是按應(yīng)付款的按日計(jì)算，而逾期交房時(shí)按總價(jià)的百分比計(jì)算，而不是按日計(jì)算。這樣的話，開(kāi)發(fā)商是不怕逾期交房的違約責(zé)任的，開(kāi)發(fā)商逾期一天跟逾期好幾年的違約責(zé)任是一樣的。如果是精裝房，對(duì)于裝修所使用的材料，尤其是品牌要多留意。
4、要有留證據(jù)的意識(shí)。在與開(kāi)發(fā)商簽署合同前后，涉及可能會(huì)產(chǎn)生糾紛的問(wèn)題，所有的談判內(nèi)容盡可能的采用書面形式，或者采取錄音、錄像等各種方式留取證據(jù)，如果今后產(chǎn)生糾紛訴至法庭，你能提供了有力的證據(jù)材料，會(huì)最大限度的維護(hù)自身的合法權(quán)益。
5、多咨詢、多了解。最好能向有經(jīng)驗(yàn)的人員咨詢相關(guān)事宜。
維權(quán)315，民進(jìn)在行動(dòng)，我是民進(jìn)安徽省委省直法律支部會(huì)員，北京盈科（合肥）律師事務(wù)所專職律師王成，感謝大家的收聽(tīng)，再見(jiàn)。
責(zé)編：趙睿勤
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