日前，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，相關(guān)政策一經(jīng)發(fā)布當(dāng)即引發(fā)市場強(qiáng)烈關(guān)注。
兩項(xiàng)通知內(nèi)容均直接指向與房地產(chǎn)消費(fèi)者最為關(guān)心的項(xiàng)目。
差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)是，將統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套為20%、二套為30%，不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市。住房利率政策下限亦調(diào)整。各地可按照因城施策原則，在不低于上述全國統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
《關(guān)于降低存量房首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確，2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)和測算，目前，大部分城市存量房貸的利率最低下限是4.65%，此前購房者基本是按照6%左右的房貸利率購房，此次存量房貸利率調(diào)整后，房貸利率或能降低100個(gè)基點(diǎn)以上。加上近日一些地方出臺(tái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”新規(guī)，一些住房可能重新被認(rèn)定為“首套”，從而享受新出臺(tái)政策優(yōu)惠。幾千萬戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)或會(huì)有較明顯下降，平均降幅或約為0.8 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)對(duì)市場影響頗大。
市場供求變化的必然結(jié)果
“新政”晚間出通告，似乎非常突然，其實(shí)市場預(yù)期已久。
7月14日金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上，央行政策司司長鄒瀾表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！边@已經(jīng)拉開政策調(diào)整市場溝通和預(yù)期的序幕。
隨后，8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議，提出“將因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。”
8月18日，央行、金監(jiān)局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)電視會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“要繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系”。
8月24日開始，各大銀行針對(duì)存量住房貸款利率下調(diào)發(fā)聲，至此，市場基本上有共識(shí)，認(rèn)為“箭在弦上”了。
當(dāng)然，政策密集發(fā)聲、“步步為營”旨在引導(dǎo)市場預(yù)期，但市場預(yù)期的基礎(chǔ)還是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，政策設(shè)置也同樣是大形勢下的相機(jī)順應(yīng)。
在7月14日的發(fā)布會(huì)上，關(guān)于存量貸款表述前還有一段敘述，談及房地產(chǎn)相關(guān)問題時(shí)，鄒瀾表示，“部分房企長期積累的風(fēng)險(xiǎn)仍然需要一段時(shí)間才能逐步消化……考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化……”這個(gè)“深刻變化”在兩個(gè)新政《通知》出臺(tái)時(shí)，似也有相關(guān)監(jiān)管部門工作人員提及。
2022年，人民幣個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率均值為4.7%，而2023年上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，前者高出后者52bp。由于經(jīng)濟(jì)還在弱復(fù)蘇過程中，居民資產(chǎn)端收益率也明顯回落，如6個(gè)月理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期年化收益率降至1.8%、為歷史最低水平。存量房貸利率高于理財(cái)、存款等穩(wěn)健收益產(chǎn)品，居民“借新還舊、借短還長”等提前還貸意愿明顯增加，提前償還房貸需求提升。今年4月，新增居民中長期貸款為負(fù)，或?yàn)榫用裉崆皟斶€房貸超過當(dāng)月新增貸款所致。
由此可見，存量房貸利率調(diào)降是市場供求變化帶來的必然結(jié)果。
金融市場健康穩(wěn)定發(fā)展所需
降低存量房貸利率有什么好處呢？
從購房端來看，居民固然會(huì)因房貸付息壓力減輕，獲得益處。對(duì)于房地產(chǎn)供給方而言，也可能刺激更多一些的需求。而對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)來說，雖然表面上看，存量房貸降息將會(huì)帶來利息的損失，但若利率水平與市場供求形勢發(fā)生扭曲，提前還貸等實(shí)則為居民對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的調(diào)整，居民資產(chǎn)負(fù)債表呈現(xiàn)收縮，商業(yè)銀行經(jīng)營收益也受到一定影響，并可能對(duì)金融市場造成擾動(dòng)，調(diào)降利率也不能不說是金融市場健康穩(wěn)定發(fā)展的需求。
回看歷史，2008年10月，央行宣布決定“商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍”，該優(yōu)惠舉措主要針對(duì)于新增客戶，但不少存量貸款客戶通過轉(zhuǎn)按揭的方式再度成為“新增客戶”，從而享受七折利率優(yōu)惠。
房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)有相當(dāng)重要的支撐作用，而住房貸款是居民債務(wù)最主要的構(gòu)成部分。如何穩(wěn)定市場信心、降低負(fù)債端成本、穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)、提升消費(fèi)能力，始終是經(jīng)濟(jì)的重要命題和目標(biāo)。非常時(shí)期更加需要非常辦法。
當(dāng)然，今時(shí)不同往日，就房貸而言，對(duì)比2008年已是更大的規(guī)模和挑戰(zhàn)，對(duì)銀行凈息差和利潤的影響也在加大。就房地產(chǎn)市場和其他消費(fèi)市場而言，其規(guī)模和挑戰(zhàn)都與十多年前不可同日而語。
當(dāng)我們看到一項(xiàng)政策的出臺(tái)時(shí)，更多的配套政策和工具也需要都在路上，以保證每項(xiàng)政策的實(shí)際操作性，以及所有政策和工具的相互配合度，更重要的是，要不斷適應(yīng)變化的市場。
用戶評(píng)論