因房客患有精神疾病的母親
“一躍而下”
房東張先生
認為自己的房子變成了“兇宅”
并在后期房產出售中產生了損失
為此，他將房客林女士告上了法院
要求其賠償房屋貶值損失80萬元
張先生的訴求是否有法律依據呢？
林女士需不需要為此承擔責任呢？
日前，上海市浦東新區(qū)人民法院
對此案作出了一審判決
房東：房產出售時才得知房子成“兇宅”
張先生名下有一套房屋，從2016年開始就以每月7000元的價格出租給了林女士。張先生說，租賃關系存續(xù)期間，林女士于2019年3月接其母親接到了這個房屋同住。僅僅6個月后，林女士的母親就從房屋的陽臺跳樓輕生。事發(fā)后，林女士故意向他隱瞞該情況，并在當月解除租賃關系。
張先生表示，在2021年4月，他將上述房屋出售給李先生，約定轉讓價款為900萬元。然而李先生在新房與保潔員攀談過程中，意外得知2019年曾有人從房屋中跳樓自殺。李先生認為，張先生在明知其準備將該房屋作為婚房使用的前提下，非但未披露系爭房屋發(fā)生過自殺事件，反而予以刻意隱瞞，該等行為違反誠實信用原則構成欺詐，導致他基于重大誤解的前提下購買了房屋，因此將張先生告上了法院。雙方經過庭外調解，張先生最終以降低房屋轉讓價款80萬元的條件與李先生達成和解。
張先生表示，他是在與李先生的訴訟中才知悉了發(fā)生在自己房子中的墜亡事件。他認為，林女士承租房屋后，在未告知他的情況下將患有精神疾病的母親接來居住，違反了合同的約定。在此期間其母親墜樓，林女士作為實際承租人沒有盡到對房屋的保管義務，也未盡到對其母親的看管責任，而事發(fā)后林女士又加以隱瞞未將該情況告知他，導致他在之后出售房屋產生了直接損失，以及兩次訴訟的律師費。因此，林女士對上述房屋構成“兇宅”負有責任，應當賠償他所遭受的損失。于是，張先生將林女士告上了法院，要求賠償房屋貶值損失80萬元以及律師費14萬余元。
房客：事發(fā)后已告知房東
對于張先生的說法，林女士并不認同。她表示，首先，就損害事實而言，張先生所謂的損害結果是對李先生降價80萬元出售，而該80萬元并非基于法院的生效判決，而是雙方庭外私下商議的金額，她無法確認該金額的真實性與合理性，因此，張先生沒有充分證據證明損害結果。
其次，即使有80萬元損失存在，但該賠償是基于李先生因為張先生的刻意隱瞞行為而主張，因此張先生損失的直接原因是他自身隱瞞了房屋狀況而買賣房屋，李先生的請求以及張先生所謂的損失均與她毫無關聯(lián)。
林女士強調自己并未故意隱瞞母親的死亡。她表示，李先生買受房屋僅一個月便知曉房屋的具體情況，而張先生作為房屋所有人，在事發(fā)兩年之后卻說自己毫不知情，顯然有悖常理。事實上，她在事發(fā)后就將此事告知張先生，并以房屋押金和另行支付3100元的方式與張先生就租房事宜全部處理完畢，雙方此后再無爭議。
最后，張先生所謂對“兇宅”的恐懼是基于社會習慣、風俗的生活禁忌，不屬于法律淵源?，F(xiàn)張先生基于“兇宅”主張損失，相當于把個人生活禁忌上升到公序良俗的高度，完全沒有法律依據。
法院：房客無過錯，自愿補償10萬元
浦東新區(qū)法院審理后認為
本案系財產損害賠償糾紛
應適用過錯責任歸責原則
須具備四個構成要件：
行為人實施了某一行為
行為人行為時有過錯
受害人的民事權益受到損害
行為人的行為與受害人的損害之間有因果關系
關于是否有損害事實。雖然“兇宅”并非法律概念，而只是一種生活禁忌，但在現(xiàn)實房屋交易實踐中，房屋內有非正常死亡確實會對買受人的購買意愿或對出售價格產生影響，本案中確可認定房屋因林女士母親墜亡而有部分降價損失。但張先生主張的降價80萬元并非直接損失，且是張先生與買房人庭外協(xié)商的結果，具體的損失需綜合相應舉證和過錯情形等案情進行認定。
至于林女士是否存在過錯，法院表示，首先，張先生主張林女士承租房屋后擅自將其患有精神疾病的母親接來居住違反合同約定，但無論是合同約定抑或是法律規(guī)定均未對此有禁止性條款，故張先生該主張并無依據。
其次，張先生主張林女士因其母親自房屋陽臺墜亡而未盡到對房屋的保管義務，也未盡到對其母親的看管責任，但林女士母親墜亡這一事件非林女士所能控制，該行為也大大超出了林女士所應承擔的合理注意義務的限度范圍。且過錯作為可歸責的事由，在于其本質上的不正當性或不良性，且應以客觀的行為標準衡量行為本身是否應受非難性。就林女士母親墜亡及給張先生帶來的影響而言，林女士對此并不具有不正當或不良的心理狀態(tài)和客觀行為，不具有受非難性。
再者，張先生主張林女士向其隱瞞母親自房屋陽臺墜亡的情況且其在售賣房屋時仍不知曉墜亡之事，對此，綜合雙方在事發(fā)后便解除租賃關系、張先生在事發(fā)一年半后出售房屋且期間從未向林女士提出異議或主張賠償、下家在交易過程中便知曉墜亡之事等具體案情，張先生上述說法不盡合理，張先生亦無相應證據佐證其意見。因此，本案中難以認定林女士具有過錯。
據此，本案并不具備侵權責任的構成要件，張先生要求林女士賠償的訴訟請求缺乏依據，法院實難支持。另，考慮到意外事件的發(fā)生，林女士自愿補償張先生10萬元，是對自身權利的處分，于法不悖，法院予以準許。
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