鄭州一樓盤逾期交付，“保交樓”需業(yè)主補差價惹爭議

鄭州一樓盤逾期交付，近日，樓盤項目攻堅化解工作指揮部發(fā)布“保交樓”處置公告，業(yè)主需補每平方米1300多元差價。該方案引發(fā)爭議。律師表示，業(yè)主有權拒絕補差價，但建議雙方加強溝通和對話，以減少損失，避免樓盤徹底爛尾。

花幾十萬元購買的商品房，交付期限過了3年仍未見到房子，如今還讓業(yè)主補差價——連日來，河南省鄭州市金水區(qū)鄭東龍湖一號問題樓盤項目攻堅化解工作指揮部發(fā)布的一份“保交樓”處置公告，持續(xù)引發(fā)爭議。

支持者認為，補差價是“沒有辦法的辦法”，鑒于樓盤已經(jīng)成為“問題樓盤”，能夠盡快解決問題完成交房、避免爛尾才是當務之急，業(yè)主最終也是受益者；反對者則認為，購房合同白紙黑字擺在那里，買賣雙方就應予以執(zhí)行，而且延期交付是開發(fā)商的問題。

對此，有律師表示，業(yè)主有權拒絕補差價，但建議雙方加強溝通和對話，以減少逾期交付的損失，避免樓盤徹底爛尾的風險。

業(yè)主：拒補房款，一切按照合同來

鄭東龍湖一號項目占地約2100畝，涵蓋住宅、公寓（寫字樓）、酒店、商業(yè)等。相關資料顯示，該樓盤是河南省重點建設項目，開發(fā)于2013年，本應在2019年底陸續(xù)交房，但如今依然沒有完成施工。

其間，該項目多次被群眾舉報存在五證不全、一房兩賣等違規(guī)操作。開發(fā)商美商置業(yè)有限公司合同糾紛纏身，資金屢被凍結，工地多次停工。

此次根據(jù)樓盤項目攻堅化解工作指揮部發(fā)布的“保交樓”處置公告，對于（保交樓）地塊（7-1、7-2、4-1），原團購業(yè)主若選擇繼續(xù)持有房源的，需要按照1357.6元/平方米的標準補交房款，并鼓勵配購車位和儲藏室；若選擇退款，將以4.75%的年化率退還本金及利息，半年內(nèi)有序退款到位。對于4-2地塊、5號地塊，可選擇退款，不再補償資金占用費；也可選擇置換房源，按照鳳起梧桐園（6號地塊）置換單價12146.36元/平方米補交房款。

不少業(yè)主認為，這一方案完全是站在開發(fā)商的角度“拉偏架”，拿購房者當“冤大頭”。

“這個房子逾期3年多還沒交付，我們沒追究開發(fā)商違約責任，現(xiàn)在竟然還讓補交房款，毫無契約精神?！币晃粯I(yè)主表示。

7-1地塊的一位業(yè)主反映，其在2013年團購了一套房，交了15萬元定金，雖然房貸一直在還，但至今都沒有交房，孩子上學已經(jīng)受到很大影響。如果開發(fā)商執(zhí)意要求補交房款，自己會選擇退款，同時會追究開發(fā)商逾期交付的違約責任。

采訪中，多數(shù)業(yè)主向記者表示自己堅決拒絕補交房款。但也有少數(shù)業(yè)主覺得，只要能在保證質(zhì)量前提下交房，可以商量?！翱偙葼€尾好，不然購房款都打水漂了”。

律師：可拒補差價，但不建議對抗

河南天基律師事務所律師朱浩表示，從合同約定和法律規(guī)定角度，合同簽訂生效后就應當按照約定履行。尤其是價款作為商品房買賣合同的一個主要約定條款，對雙方利益牽扯較大，非經(jīng)協(xié)商一致不能變更。

湖南金厚律師事務所律師章熊表示，從法律上來說，公告對于業(yè)主沒有強制效力，業(yè)主也沒有必須選擇的義務。因此，業(yè)主拒絕公告上要求補差價保房的方案是可以理解、沒有問題的，根據(jù)合同條款和民法典規(guī)定，業(yè)主也可以申訴自己的合法權益。

“但從實際情況來看，雖然有合同作保障，但在開發(fā)商喪失履約能力的情況下，為了避免樓盤徹底爛尾的風險，不建議業(yè)主和開發(fā)商一直對抗?！闭滦鼙硎荆绻慨a(chǎn)企業(yè)申請破產(chǎn)，業(yè)主的房款很大可能得不到償還。

章熊建議，現(xiàn)在最好的解決辦法是，能平衡業(yè)主、開發(fā)商、社會三方利益，尊重當事人的意愿，給出互利合理、更有說服力的方案。“現(xiàn)實情況已經(jīng)注定了業(yè)主要犧牲部分利益，和開發(fā)商共同承擔一部分損失。如果方案合理，業(yè)主補上一定的差價能夠解決困局，那無疑是最好的選擇”。

“去年以來，問題樓盤逾期交房的情況較為普遍?！敝旌平ㄗh，保交樓指揮部應該拿出更有誠意、更有力度、更有溫度的方案，降低業(yè)主的損失，推動項目樓盤順利交付。面對業(yè)主提出的質(zhì)疑，應當就其提出這種方案背后的依據(jù)和原因作出更加公正、合理的解釋。

指揮部：會針對特殊情況出臺方案

對于各界的質(zhì)疑，指揮部工作人員表示，指揮部主要由金水區(qū)政府牽頭成立，公告所公布的方案是相關部門經(jīng)過前期調(diào)研后討論制定出來的結果，包括政府相關部門、開發(fā)商和第三方機構。

至于方案中的差價數(shù)額、年化率和置換金額，指揮部工作人員解釋稱：“這是由第三方測算機構通過各方面的數(shù)據(jù)得出的結果，將差價金額定在1357.6元/平方米，是根據(jù)團購地續(xù)建資金與剩余貨值之差，其結果再除以所有的地上建筑面積得出的數(shù)值?！?/p>

該工作人員表示，經(jīng)工程造價咨詢機構、會計師事務所測算，團購地續(xù)建資金總需約6.89億元，剩余貨值包括未銷售車位貨值約1.06億元，未銷售儲藏室貨值約8575萬元，車位和儲藏室屬于鼓勵購買，并非強制購買。

“4.75%的年化率是根據(jù)之前業(yè)主與開發(fā)商的訴訟里折中得到的數(shù)據(jù)?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示，至于12146.36元/平方米的置換單價，“鳳起梧桐園銷售備案均價為18500元/平方米，置換標準為12146.36元/平方米，這個數(shù)值是開發(fā)商確定的?！?/p>

“要是業(yè)主覺得三種方案都不合適，可以先登記，后續(xù)會有針對特殊情況出臺的方案?！痹摴ぷ魅藛T說。但何為“特殊情況”，該工作人員表示尚不明確。