“雖然下雪路上比較滑，但是還是有一些客戶約了看房。不過房產‘新政’之后才第一天，還沒有出現所謂的暴增，現在的購房者還是非常理性的。”12月15日，北京朝陽區(qū)一家房產中介的工作人員張先生這樣對紅星新聞說。
12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等五部門聯合發(fā)布《關于調整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，推出下調貸款購買首套住房的居民家庭首付款比例等多項政策，進一步降低貸款購房“門檻”。
同樣在14日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會等部門也發(fā)布通知，調整上海普通住房標準、優(yōu)化差別化住房信貸政策，同樣將首套房最低首付比例調整為不低于30%。
2023年12月15日，北京一在建住宅 圖據視覺中國
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，北京、上海此次圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標準等優(yōu)化政策，進一步降低了房貸成本和稅費負擔，有利于增強市場信心，對穩(wěn)定市場預期也將發(fā)揮積極作用。
京滬同日調整優(yōu)化樓市政策：
首套、二套住房首付比例下降
根據北京市《關于調整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，對于貸款購買首套住房的居民家庭，最低首付款比例不低于30%。對于貸款購買二套住房的居民家庭，所購住房位于城六區(qū)的，最低首付款比例不低于50%；所購住房位于城六區(qū)以外的，最低首付款比例不低于40%。
而在此政策前，北京市的政策為個人購房首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。
在上海，同樣將首套房最低首付比例調整為不低于30%，二套房最低首付比例不低于40%，相關措施于15日起施行。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進說，北京、上海首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以上海600萬總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少了180萬的首付款支出。
“組合拳”是否助推消費者購房熱情？
中介：或帶動市場逐漸回暖
紅星新聞注意到，除了降低首付標準外，北京、上海的房產新政還包括延長個人住房貸款年限、降低貸款利率、調整普通住宅標準等，以進一步減輕購房者的購房負擔。
例如北京貸款最長年限由25年調整為30年，而在此政策下，其他貸款條件不變的情況下，貸款時要求的月繳額及還款時的月還款額均有所下降。
此外根據北京市的最新通知，對于普通住宅的認定調整為須滿足三個方面，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套住房建筑面積在144平方米以下；實際成交價格低于確定的價格標準，5環(huán)內住房成交價格在85000元/平方米以下、5-6環(huán)住房成交價格在65000元/平方米以下、6環(huán)外住房成交價格在45000元/平方米以下。調整后的房價標準明顯高于此前的標準，且不再看總價，進一步給購房者“松綁”。根據規(guī)定，個人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%，而標準調整后更多的房子將被認定為以普通住宅的標準進行交易。
張先生在北京朝陽區(qū)從事地產中介已經有3年多。12月15日，他告訴紅星新聞，其實同事們此前已經有預測近期會有新的房地產政策出臺，但是并沒想到此次力度會這么大。由于新政剛剛出臺一天，可能有的市民還不知道，僅從15日門店反饋來看，暫時沒有出現明顯的變化。
“我們門店在東三環(huán)附近，周圍主要是上世紀80至90年代的老房子，戶型基本在40至100平方米左右，均價從400萬到1000萬不等。最近幾年市場活躍度肯定不如此前，但是對于有購房剛需的人來說該買還是會買，只是購房者需要挑選一個自己認為最合適的購房時機，此外現在出售的房源比較充裕，購房者也有更多的選擇?！睆埾壬f，此次新政最大的獲益者依舊是對購房有剛需的人，無論是首套住房還是改善性住房。他個人覺得新政對于收入相對穩(wěn)定、想在北京安家的年輕人具有比較大的誘惑。很多年輕人剛工作不久，手中的錢不多，但是收入相對穩(wěn)定又有正常的公積金繳納，此次政策調整后，首付比例降到30%，“入門”變得更加容易。
張先生說，包括此前一段時間，很多年輕人所看的住房總價多集中在400萬左右?！斑@個價格區(qū)間段對很多人來說算是‘夠得著’的價格，每個月貸款還款的壓力也相對能夠接受?！?/p>
另一位同樣在朝陽區(qū)從事房屋中介的陸先生告訴紅星新聞，新政雖然已經發(fā)布并執(zhí)行，不過由于此前一段時間購房者的熱情已經恢復到比較理性的階段，因此他認為這種情緒還將延續(xù)。
“在北京、上海這種城市買房，都是一筆巨大的開銷，雖然首付降低，但是大家也會綜合考慮實際的貸款償還能力、日后的還款壓力、支付利息的比例等許多問題，因此肯定大家的態(tài)度還是比較謹慎?！标懴壬J為，對于具有剛需的購房者來說，新政策給了他們更多的選擇方案，從長期看或許會帶動房產市場的逐漸恢復活躍。
新政給房地產市場帶來什么？
專家：進一步穩(wěn)定預期，提高市場交易活躍度
生活在北京的李先生告訴紅星新聞，他和愛人此前在通州區(qū)購買了一套80多平方米的房子，但是由于距離上班的地方太遠，他們一直計劃購買二套住房，此前由于購買二套住房首付款比例要求比較高，一直未能如愿?！靶抡雠_后，我們可能會重新做購買二套房的計劃，還是有一個看房、選擇的過程，另外購買二套房如何貸款、一套房是否出售等也都需要考慮?！?/p>
北京大學經濟學院教授、北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍表示，房地產市場的復蘇本質上還是信心的復蘇，讓消費者敢于去購置剛需或者改善性房產，而相關政策的調整會在恢復消費者信心上率先給予形式上的支持，有利于房地產市場的恢復。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進15日說，此次北京、上海優(yōu)化住房信貸政策和調整普通住房標準，降低購房資金門檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本，
嚴躍進分析稱，此次北京、上海各項政策出臺，其力度符合市場預期，會帶來非常好的市場反饋。以上海為例，房貸政策標準略高于央行此前規(guī)定的下限，總體上和幾個一線城市保持一致，普通住房標準的調整，也符合上海的實際，“總體感覺，是基于支持居民剛性和改善性住房需求和當前市場情況，在政策上的優(yōu)化和調整?！庇欣谔岣呤袌鼋灰谆钴S度，進一步穩(wěn)定預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
此外，嚴躍進表示，今年以來，北京、上海相繼調整優(yōu)化了“認房不認貸”政策，房地產市場總體平穩(wěn)運行。此次政策出臺，將進一步發(fā)揮好政策效應，有力支持房地產交易市場的活躍和行情的提振。在各市場參與者的共同努力下，這些一線城市房地產市場將呈現穩(wěn)中向好的良好態(tài)勢。
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