在樓房里種菜，逐漸成為一種城市風(fēng)尚。人們?cè)陉?yáng)臺(tái)花盆里撒上種子，用不了多長(zhǎng)時(shí)間，四五平方米的地方便會(huì)長(zhǎng)出綠油油的莊稼，這讓“鋼鐵叢林”的城市平添了些田園牧歌式的趣味。但與此同時(shí)，一些居民在種菜中因?yàn)檫`規(guī)占用公共區(qū)域、私自改造房屋等行為，損害了鄰里關(guān)系，觸犯了相關(guān)法律。在樓房種菜要注重防范哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？如何處理應(yīng)對(duì)鄰里糾紛？記者為此梳理出典型案例并采訪了相關(guān)法律專家。
問(wèn)題1
業(yè)主能在樓頂?shù)裙矃^(qū)域種菜嗎？
在現(xiàn)代化城市里，想擁有一塊菜園并不容易，一些人打起了樓頂?shù)闹饕?。今?月，江西省贛州市經(jīng)開(kāi)區(qū)相關(guān)行政部門發(fā)現(xiàn)一社區(qū)樓頂上有個(gè)“空中菜園”，便聯(lián)動(dòng)社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人與涉事業(yè)主進(jìn)行溝通，督促當(dāng)事人自行清理拆除種菜設(shè)施。類似情形屢見(jiàn)不鮮。2019年，廣西南寧一居民樓頂，被一些業(yè)主劃分出多塊菜地，里面還養(yǎng)雞、養(yǎng)狗、養(yǎng)貓、養(yǎng)烏龜、養(yǎng)鴿子，最終也在行政部門督促下拆除。
在社區(qū)公共區(qū)域種菜合法嗎？河南王城律師事務(wù)所主任張水山介紹，《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)，即一棟建筑物區(qū)分為若干獨(dú)立的部分，每一獨(dú)立的部分由不同主體分別所有，對(duì)建筑物中不可分割的公共部分由全體區(qū)分所有權(quán)人共用并共同管理。一些業(yè)主在公共區(qū)域種菜、養(yǎng)殖、私自搭建建筑物等，涉嫌侵占了其他業(yè)主的合法權(quán)益。
“還有一點(diǎn)，在樓頂上種菜等行為，容易導(dǎo)致房屋漏水，這就涉及了住宅專項(xiàng)維修資金的使用問(wèn)題。住宅專項(xiàng)維修資金是由所有業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存的，以應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。而如果某個(gè)業(yè)主在樓頂種菜而導(dǎo)致房屋漏水，這就迫使住宅專項(xiàng)維修資金不得不提前使用。這就給其他業(yè)主的利益帶來(lái)了損害?！睆埶秸f(shuō)。
問(wèn)題2
種菜影響到鄰居正常生活怎么辦？
今年夏天，演員李亞鵬因在自家別墅小院種菜被小區(qū)管理方警告。這件事引起人們熱議，自家院子里種菜，不應(yīng)該是天經(jīng)地義的事嗎？無(wú)獨(dú)有偶，湖北武漢一小區(qū)三樓私人露臺(tái)上，被業(yè)主種滿了瓜果蔬菜。該業(yè)主的鄰居，難以忍受漚肥種菜的氣味，將種菜業(yè)主訴上法院。最終法院判決，種菜的業(yè)主應(yīng)立即停止在露臺(tái)上種菜、漚肥等行為。
張水山介紹，從法理角度說(shuō)，個(gè)體的業(yè)主雖擁有自己物業(yè)包括院落的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)，但不得妨礙、影響到相鄰人的合法權(quán)利，這也就是法律上說(shuō)的“相鄰權(quán)”?！睹穹ǖ洹返诙侔耸藯l有明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
他說(shuō)，侵犯相鄰權(quán)的情形有很多，比如一個(gè)業(yè)主在庭院里種植農(nóng)作物，可能會(huì)招引一些農(nóng)業(yè)害蟲(chóng)或其他昆蟲(chóng)，這會(huì)使得鄰居的正常生活多少受點(diǎn)影響；人們?cè)谠豪锓N植的藤蔓植物或高莖植物，也可能會(huì)影響到附近鄰居的采光。
“但并不是說(shuō)，法律就不準(zhǔn)人們?cè)谧约核饺藚^(qū)域里種植東西了?！睆埶秸f(shuō)，城市隨處是高樓大廈，有時(shí)候有一些莊稼出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)或庭院里，也有綠化環(huán)境、賞心悅目的功能。他建議，凡涉及小區(qū)居住環(huán)境問(wèn)題的事情，業(yè)主們最好發(fā)揮自治作用，比如大家坐在一起協(xié)商，制定一個(gè)關(guān)于種植的小區(qū)公約，比如能種什么不能種什么，能不能打農(nóng)藥施化肥等，把這些都寫(xiě)進(jìn)公約里，所有業(yè)主都要遵守。
問(wèn)題3
改造自家房屋還需要告知物業(yè)嗎？
在高樓里種菜，最為稀缺的是使用面積。一些人為了擴(kuò)大空間，不惜私自改造房屋結(jié)構(gòu)，甚至拆除承重墻。唐山市一位王先生今年就因?yàn)樯米宰儎?dòng)房屋原設(shè)計(jì)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，被相關(guān)部門罰款五萬(wàn)元。今年5月，哈爾濱某小區(qū)有租戶私自拆除承重墻，導(dǎo)致整棟樓多個(gè)樓層相繼出現(xiàn)裂縫，200余戶居民被連夜緊急疏散。該事件中多名當(dāng)事人被采取刑事強(qiáng)制措施。
改造房屋前需要履行怎樣的程序？今年6月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的通知》，其中規(guī)定：城市房屋所有人、使用人，在實(shí)施房屋室內(nèi)裝飾裝修前應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)，辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
除此之外，一些地方性法規(guī)也有明確要求，業(yè)主裝修房屋前需提前告知物業(yè)單位?！侗本┦形飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告?！逗幽鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》也有類似規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝飾裝修情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。
問(wèn)題4
高樓種菜養(yǎng)花還要注意哪些？
在高樓上種菜，最大的風(fēng)險(xiǎn)或許是“高空墜物”。2020年12月29日，四川某市一大廈樓下，一塊樓頂菜園里的磚頭從空中降落，砸中一名過(guò)路老人。由于傷情嚴(yán)重，老人當(dāng)天搶救不治身亡。2019年，浙江省杭州市某小區(qū)內(nèi)，五樓一男子種的南瓜墜落下來(lái)，險(xiǎn)些砸到樓下行人。
“高空墜物”現(xiàn)象，在城市化中呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢(shì)。為此，2010年實(shí)施的《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》，對(duì)該類現(xiàn)象作出規(guī)定：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。
2021年，《民法典》正式施行，《侵權(quán)責(zé)任法》隨之失效?！睹穹ǖ洹返谝磺Ф傥迨臈l第一款規(guī)定：禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
北京市才良律師事務(wù)所榮譽(yù)主任王才亮說(shuō)，我國(guó)《民法典》將禁止“高空拋物”從道德約束上升為法定義務(wù)。如若違反，當(dāng)事人則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2021年3月1日，《中華人民共和國(guó)刑法修正案》正式生效，高空拋物罪更是被作為刑事犯罪正式入刑。
在張水山看來(lái)，居民在高樓上種植植物，謹(jǐn)防的是掉東西，我國(guó)法律針對(duì)高空拋物罪的處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，處一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金；但若同時(shí)構(gòu)成其他犯罪的，會(huì)依照處罰較重的規(guī)定定罪處罰。
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