1月30日，最高人民檢察院發(fā)布第二批檢察機(jī)關(guān)貫徹實(shí)施民法典典型案例。其中一起案例聚焦群眾反映突出的房屋買賣合同糾紛問(wèn)題。
因未預(yù)繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司拒絕向業(yè)主交付房屋鑰匙
案情顯示，江城某苑小區(qū)系某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司建設(shè)的安置小區(qū)，部分安置余房按照國(guó)有資產(chǎn)處置辦法和程序由該公司委托對(duì)外公開(kāi)拍賣。拍賣前，拍賣公司發(fā)布《競(jìng)買須知》，其中載明：物業(yè)管理、停車事宜及物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用支付方式請(qǐng)向物業(yè)處咨詢。有意競(jìng)買者請(qǐng)仔細(xì)閱讀拍賣會(huì)資料、勘察標(biāo)的房產(chǎn)、咨詢過(guò)戶稅費(fèi)及物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、校對(duì)貸款條件，繳納拍賣保證金后，根據(jù)以上相應(yīng)身份證明材料填寫并簽署《競(jìng)買證》，簽收拍賣會(huì)資料。拍賣標(biāo)的以現(xiàn)狀為準(zhǔn)，對(duì)擬拍賣標(biāo)的的各方面狀況，競(jìng)買人須自行了解、查驗(yàn)其具體情況，對(duì)標(biāo)的使用性能、質(zhì)量等狀況須競(jìng)買人自行現(xiàn)場(chǎng)勘察核對(duì)，對(duì)競(jìng)買本標(biāo)的可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分評(píng)估并自愿承擔(dān)。競(jìng)買人一旦進(jìn)入拍賣現(xiàn)場(chǎng)并舉牌應(yīng)價(jià)的，即表示認(rèn)可拍賣標(biāo)的的狀況，并愿意為自己按照拍賣標(biāo)的的狀況參與競(jìng)買的行為承擔(dān)責(zé)任。
2018年6月21日，洪某通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)拍賣購(gòu)得一套該小區(qū)房屋，并與某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》。合同約定，出賣人應(yīng)于2018年12月21日前將經(jīng)綜合驗(yàn)收合格并符合合同約定的商品房交付買受人使用，逾期交房需承擔(dān)違約責(zé)任。某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司與某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》中載明，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按年繳納，但未約定具體繳納時(shí)間。2018年7月24日，某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司向洪某發(fā)出領(lǐng)取鑰匙通知書。洪某持通知及身份證復(fù)印件向某物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙時(shí)，被要求繳納一年物業(yè)費(fèi)、能耗費(fèi)等費(fèi)用。因雙方就物業(yè)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳發(fā)生爭(zhēng)議，物業(yè)公司拒絕向洪某交付房屋鑰匙。
法院一、二審作出不同判決
2019年6月25日，洪某訴至建德市人民法院，要求某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司交付鑰匙并支付逾期交房違約金。該院以鑰匙第三方保管人無(wú)正當(dāng)理由拒絕向洪某交付鑰匙，某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司構(gòu)成逾期交房，判決支持洪某全部訴訟請(qǐng)求。
某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司不服一審判決，向杭州市中級(jí)人民法院上訴。該院認(rèn)為，洪某系通過(guò)拍賣方式購(gòu)買案涉房屋，根據(jù)《競(jìng)買須知》的內(nèi)容，洪某在競(jìng)拍案涉房屋前，應(yīng)當(dāng)已提前向物業(yè)公司了解物業(yè)費(fèi)的支付方式。在洪某沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)公司在競(jìng)拍前曾認(rèn)可競(jìng)拍人可先領(lǐng)取鑰匙再繳納物業(yè)費(fèi)的情況下，洪某應(yīng)按物業(yè)公司的要求先繳納物業(yè)費(fèi)，然后領(lǐng)取鑰匙。某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司已在合同約定的交房時(shí)間之前書面通知洪某交房，不構(gòu)成逾期交房，遂改判駁回洪某全部訴訟請(qǐng)求。洪某不服二審判決，向浙江省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛撛河?020年4月24日裁定駁回洪某的再審申請(qǐng)。
檢察機(jī)關(guān)提出抗訴
隨后，洪某向杭州市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。檢察機(jī)關(guān)通過(guò)調(diào)閱案卷、詢問(wèn)當(dāng)事人全面了解案情，重點(diǎn)對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行審查：一是《競(jìng)買須知》的內(nèi)容是否可以視為已與物業(yè)公司就物業(yè)費(fèi)支付方式達(dá)成了合意，購(gòu)房人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。二是物業(yè)公司能否以業(yè)主未預(yù)繳物業(yè)費(fèi)為由拒絕交付房屋鑰匙。
檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，拍賣公司系接受某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司的委托開(kāi)展拍賣事宜，拍賣系達(dá)成商品房買賣契約的一種方式，與商品房交付后產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)支付是不同法律關(guān)系?！陡?jìng)買須知》僅是提示業(yè)主就物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式向物業(yè)公司咨詢，沒(méi)有明確的物業(yè)費(fèi)支付方式及支付標(biāo)準(zhǔn)，不屬于商品房買賣關(guān)系中要約邀請(qǐng)的具體內(nèi)容，對(duì)業(yè)主不具約束力，業(yè)主不應(yīng)僅因《競(jìng)買須知》的提示而承擔(dān)不利后果。
本案交房條件達(dá)成后，某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司委托物業(yè)公司統(tǒng)一辦理交房手續(xù)。某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司與購(gòu)房人之間的商品房買賣合同、業(yè)主和物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同主體不同，屬于不同法律關(guān)系。物業(yè)公司基于不同法律關(guān)系留置房屋鑰匙，沒(méi)有法律依據(jù)。案件經(jīng)調(diào)解無(wú)果，杭州市人民檢察院認(rèn)為某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司未實(shí)際履行交付房屋義務(wù)，逾期交房構(gòu)成違約，依法提請(qǐng)浙江省人民檢察院抗訴。
浙江省人民檢察院經(jīng)審查認(rèn)為，在《競(jìng)買須知》《商品房買賣合同》未作出約定情況下，繳納物業(yè)費(fèi)并非洪某與某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司房屋買賣合同中的合同義務(wù)。物業(yè)公司取得鑰匙控制權(quán)也是基于某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司委托交房，并非同洪某之間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。物業(yè)公司以洪某未預(yù)繳物業(yè)費(fèi)為由拒絕交房，相應(yīng)《商品房買賣合同》的違約責(zé)任應(yīng)由委托人某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)。原審判決適用法律確有錯(cuò)誤，浙江省人民檢察院于2020年12月21日向浙江省高級(jí)人民法院提出抗訴。
浙江省高級(jí)人民法院采納檢察機(jī)關(guān)抗訴意見(jiàn)，再審判決某經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司向洪某交付案涉房屋鑰匙，并支付洪某延期交房違約金8000元。
■ 最高檢：
購(gòu)房者合法權(quán)益不應(yīng)讓位于“先繳物業(yè)費(fèi)再交房”的做法
最高檢指出，實(shí)踐中，“先繳物業(yè)費(fèi)再交房”是開(kāi)發(fā)商在房屋交付環(huán)節(jié)的常見(jiàn)做法，但購(gòu)房者的合法權(quán)益不應(yīng)讓位于所謂的常見(jiàn)做法。開(kāi)發(fā)商交房和物業(yè)公司收費(fèi)基于不同的法律關(guān)系，牽涉到不同的法律主體?；谏唐贩抠I賣合同，開(kāi)發(fā)商負(fù)有交付房屋的義務(wù)，在其將該項(xiàng)義務(wù)委托給物業(yè)公司后，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋買賣合同的約定履行交房義務(wù)，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給購(gòu)房者，由購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的實(shí)際管控使用。
基于物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主負(fù)有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，但支付物業(yè)費(fèi)并非交房的附加條件和前置程序。在未明確約定物業(yè)費(fèi)需在交房時(shí)繳納的情況下，物業(yè)公司將購(gòu)房者預(yù)先支付物業(yè)費(fèi)附加為交房條件，侵犯了購(gòu)房者依約接收房屋的權(quán)利。物業(yè)公司拒不交付鑰匙導(dǎo)致購(gòu)房者未能在合同約定的交房期內(nèi)受領(lǐng)房屋的，開(kāi)發(fā)商作為委托人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房責(zé)任。
最高檢表示，物業(yè)公司不得采取拒交房屋的方式催繳物業(yè)費(fèi)，濫用其優(yōu)勢(shì)地位侵害業(yè)主的合法權(quán)益。檢察機(jī)關(guān)通過(guò)案件辦理，明確了這一原則，體現(xiàn)了民法典強(qiáng)化規(guī)范物業(yè)管理行為的司法導(dǎo)向，同時(shí)也為相關(guān)群體維護(hù)自身合法權(quán)益提供了可以參照的樣本。
用戶評(píng)論