近日，廣州市海珠區(qū)祈樂苑小區(qū)在大門口掛出“熱烈慶祝小區(qū)成功自治十周年”的橫幅，物業(yè)“自治”模式再次進入人們的視野。據(jù)報道，該小區(qū)去年一年共收入550萬元，十年間只上漲過一次物業(yè)費。
實行物業(yè)“自治”十年，一年“賺了”550萬元——這樣的報道讓人直呼“又是別人家的小區(qū)”。不過準確說來，這里面有不少信息需要厘清。比如，這種“自治”不是說完全取消物業(yè)，而是自行組建隸屬于業(yè)委會的物業(yè)中心，并雇傭安保、清潔等保障小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)。這種情況下，小區(qū)業(yè)主依然是要繳納物業(yè)費的。此外，去年“賺了”550萬，應該是指包括物業(yè)費、廣告費、停車費等在內(nèi)的毛收入，并未體現(xiàn)支出線。如從報道來看，該小區(qū)今年1月營業(yè)收入59.30萬元，但全部支出達47.12萬元，當月結(jié)余12.18萬元。
當然，相對于不少小區(qū)業(yè)主與物業(yè)之間經(jīng)常陷入的“拉鋸戰(zhàn)”，祈樂苑小區(qū)的“自治”模式及取得的效果，依然讓人羨慕。拋開有看得見的結(jié)余不算，最大好處是，小區(qū)管理水平明顯提高，且各項收支也有公開透明的賬目，業(yè)主的“主人翁”地位得到真正的體現(xiàn)。
對類似成功的小區(qū)“自治”模式可以肯定，但無需過度美化，因為它的成功未必可以復制。報道介紹，這種“自治”在一開始也是被逼出來的——小區(qū)連續(xù)“辭退”了兩家物業(yè)公司。僅是這一點，就可能難倒很多小區(qū)。因為現(xiàn)實中一家小區(qū)要辭退不滿意的物業(yè)公司，需要過一系列的程序關，其中最關鍵的環(huán)節(jié)之一是要有業(yè)委會。再比如，該小區(qū)業(yè)委會最初成立時，“成員包括了企業(yè)高管、單位職工、大學教授、律師等等，他們在各領域的專業(yè)技能和服務精神，使得業(yè)委會能夠團結(jié)一致，共同為業(yè)主服務”。這一優(yōu)勢對不少小區(qū)而言，可能并不具備。
而同樣在這幾天，有報道稱長沙一小區(qū)業(yè)委會主任被批捕，偽造銀行流水侵占百萬元公款?？梢姡^(qū)能否實現(xiàn)“自治”要視客觀情況而定，即便“自治”了也還得看治理水平的高低。但大家每每對這類“自治”案例寄予很高的期待，背后其實投射了真實的焦慮。
眼下物業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間總會產(chǎn)生一些爭議，比如物業(yè)費標準太高、收支不透明、物業(yè)服務質(zhì)量不足等等。一些小區(qū)還甚至陷入惡性循環(huán)：業(yè)主不滿物業(yè)——拒交或緩交物業(yè)費——物業(yè)企業(yè)運轉(zhuǎn)困難，更加無法提高服務質(zhì)量——更多人拒交物業(yè)費……在這種情況下，涌現(xiàn)越來越多的業(yè)主希望通過擺脫物業(yè)公司來實現(xiàn)“自治”。
但客觀說，物業(yè)服務作為專業(yè)的第三方，本身并無“原罪”。業(yè)主對物業(yè)服務不滿，有很多現(xiàn)實原因，比如多數(shù)新建小區(qū)的物業(yè)企業(yè)一開始都是由開發(fā)商單方面聘任，業(yè)主沒有選擇的空間。后續(xù)小區(qū)要解聘物業(yè)，往往需要成立業(yè)委會，但由于門檻問題及業(yè)主意見難統(tǒng)一，要實施起來也不容易。此外，物業(yè)服務質(zhì)量、收費標準等缺乏強有力的外部約束，由此可能導致物業(yè)與小區(qū)業(yè)主容易陷入長期的糾葛中，不僅業(yè)主們的“獲得感”不強，也影響到小區(qū)的維護質(zhì)量。
當前，城市小區(qū)的增長和更新已進入存量階段，物業(yè)服務質(zhì)量變得越來越重要。一方面，需要推動行業(yè)監(jiān)管體系的完善，提升物業(yè)服務各方面的標準化、透明化水平；另一方面，要從制度上更好保障業(yè)主和物業(yè)之間的平等契約關系，讓業(yè)主和物業(yè)之間的博弈更充分和規(guī)范。此外，相關部門不妨加強指導，鼓勵小區(qū)成立業(yè)委會等代表業(yè)主更好地行使自身權(quán)利。
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