“住宅”變“公寓”？燕郊文化大廈43套房源陷產(chǎn)權(quán)屬性疑云

近日，河北省燕郊開發(fā)區(qū)文化大廈的部分業(yè)主向新京報(bào)記者反映：“我們最近在辦理房屋過戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)買了十幾年的‘住宅’被改為‘公寓’性質(zhì)，這不僅會(huì)引起相關(guān)稅費(fèi)發(fā)生改變，還會(huì)影響孩子落戶、入學(xué)等方面的權(quán)益。”

文化大廈不分房源產(chǎn)權(quán)屬性到底是“公寓”還是“住宅”？變更背后有哪些疑云？

事發(fā)：

部分“住宅”被改為“公寓”，業(yè)主提出質(zhì)疑

據(jù)文化大廈的業(yè)主梁麗介紹，2007年，部分業(yè)主與該項(xiàng)目的開發(fā)商三河市東杉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《房屋買賣合同》，買下文化大廈的商品房。在文化大廈交房后，這些業(yè)主辦理了入住。

“近期，部分業(yè)主在辦理房屋過戶時(shí)，被告知相關(guān)部門已將文化大廈的部分‘住宅’變更為‘公寓’?！睒I(yè)主羅銘如是說。

新京報(bào)記者從東杉公司與部分業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》中看到，該項(xiàng)目所在地塊的規(guī)劃用途為綜合，土地使用年限自2006年4月18日至2056年2月26日；買受人所購商品房的用途為住宅。另有業(yè)主的購房合同顯示，其所購買商品房的用途為住宅。

另據(jù)三河市房管局給部分業(yè)主頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證件顯示，房屋用途為“住宅”。但是，也有部分業(yè)主房本用途顯示為“公寓”。

“不只是房本顯示為住宅，房屋相關(guān)契稅也是按照住宅標(biāo)準(zhǔn)收取的?！绷蝴惐硎荆瑹o論是東杉公司已備案的《商品房買賣合同》，還是稅務(wù)等部門收取的各種稅費(fèi)票據(jù)，足以相互印證三河市相關(guān)部門以前對(duì)于文化大廈上述房屋的住宅性質(zhì)是認(rèn)可的。

產(chǎn)權(quán)屬性“住宅”如果變成“公寓”，將給業(yè)主帶來哪些影響？有業(yè)主告訴記者，如果產(chǎn)權(quán)屬性是公寓，將不能落戶，進(jìn)而影響小孩的入學(xué)。同時(shí)，公寓的契稅會(huì)高于住宅。在貸款方面，不同于住宅，公寓的貸款年限較短、首付比例和利率相對(duì)較高。此外，在市場(chǎng)價(jià)格方面，商業(yè)公寓會(huì)明顯低于住宅。

背后：

“部分房屋規(guī)劃用途登記錯(cuò)誤，‘公寓’錯(cuò)誤歸入‘住宅’”

那么，為什么文化大廈部分業(yè)主房本用途為“住宅”、部分為“公寓”？“住宅”改“公寓”背后有哪些不為人知的秘密？

上述文化大廈的業(yè)主向新京報(bào)記者提供了房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)登記部門相關(guān)工作人員陳某某提供的一份調(diào)查說明。該說明顯示，燕郊文化大廈項(xiàng)目于2006年4月取得土地使用權(quán)，土地用途為綜合。2006年10月至2009年2月，辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證，批準(zhǔn)銷售公寓530套、商業(yè)97套；2010年2月，原三河市住房保障和房產(chǎn)管理局為購房戶初始登記發(fā)放的房產(chǎn)證記載的房屋規(guī)劃用途為公寓和商業(yè)。

這份調(diào)查說明進(jìn)一步稱，2016年12月，項(xiàng)目屬地相關(guān)部門成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，在將原市房管局的房產(chǎn)數(shù)據(jù)導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫時(shí)，將房屋用途“公寓”錯(cuò)誤歸入“住宅”；將土地用途“綜合”錯(cuò)誤歸入“城鎮(zhèn)住宅”和“商務(wù)金融”，造成不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)與原始登記信息不一致。2016年12月至2023年10月，共有151套房屋辦理了買賣、夫妻更名和丟失補(bǔ)證等業(yè)務(wù)，因數(shù)據(jù)庫導(dǎo)入信息錯(cuò)誤，土地用途全部錯(cuò)誤登記為城鎮(zhèn)住宅和商務(wù)金融用地；有43套房屋用途錯(cuò)誤登記為住宅，108套房屋用途登記無誤，仍為公寓。

從上述調(diào)查說明來看，文化大廈530套房源房本產(chǎn)權(quán)屬性原本應(yīng)為“公寓”，但是后期部分房源被錯(cuò)誤登記為“住宅”。

上述調(diào)查說明稱，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三十三條“本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效”的規(guī)定，業(yè)主現(xiàn)持有的原房管局核發(fā)的房屋所有權(quán)證在未換領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書之前，仍有法律效力。下一步，對(duì)已辦理的151套房屋規(guī)劃用途和土地用途登記錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，依法予以更正。截至目前，已經(jīng)有1套房屋用途更正為公寓。

為了進(jìn)一步了解此事的來龍去脈，連日來，記者多次與三河市、燕郊不動(dòng)產(chǎn)登記部門取得聯(lián)系，相關(guān)工作人員確認(rèn)了上述“調(diào)查說明”的真實(shí)性，并表示，“這也是目前了解到的大致情況，但不能答復(fù)后續(xù)的處理辦法?！?/p>

對(duì)此，文化大廈的部分業(yè)主表示：“我們購買的‘住宅’被改為‘公寓’，需要給業(yè)主一個(gè)說法，不能直接說變就變。”

新京報(bào)記者了解到，從房屋性質(zhì)發(fā)生變更以來，很多業(yè)主想與東杉公司方面取得聯(lián)系，但由于時(shí)間過去十幾年，已經(jīng)基本聯(lián)系不到東杉公司了。為進(jìn)一步了解情況，新京報(bào)記者多次撥打東杉公司在工商系統(tǒng)留存的電話號(hào)碼，該電話一直無人接聽。

4月19日上午，新京報(bào)記者就此事再次與燕郊不動(dòng)產(chǎn)登記中心方面取得聯(lián)系，相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“根據(jù)目前了解的情況，如果文化大廈的業(yè)主需要辦理過戶、證件更正等業(yè)務(wù)，可以直接來我中心辦理。按照當(dāng)前的政策，如果之前按照住宅性質(zhì)辦理房屋手續(xù)的，現(xiàn)在不需要補(bǔ)繳稅款就可以直接辦理過戶、更正等手續(xù)。”

接下來，已經(jīng)持有住宅類房屋手續(xù)的購房人必須要進(jìn)行房屋性質(zhì)更正嗎？該工作人員回應(yīng)稱：“目前已經(jīng)確定，因?yàn)槲覀冎暗臄?shù)據(jù)錯(cuò)誤導(dǎo)致43套房子性質(zhì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，如果辦理過戶等手續(xù)，確實(shí)需要更正為公寓性質(zhì)。接下來，將會(huì)匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，就業(yè)主提出遵照法定程序辦理更正等問題進(jìn)行研究?！?/p>

4月19日下午，燕郊不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員進(jìn)一步回復(fù)稱，按照目前的政策，如果不辦理過戶等換證手續(xù)，證件依然有效?！叭绻麌?yán)格按照法律規(guī)定，我們需要主動(dòng)通知錯(cuò)誤登記的業(yè)主限期更正，出于多種考慮，目前還沒有主動(dòng)通知業(yè)主。”

律師建議：

房屋用途變更要符合法定程序

對(duì)于文化大廈業(yè)主所遇到的問題，北京英淇律師事務(wù)所孫曼麗律師表示，不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行房屋用途的變更登記，屬于其職權(quán)范圍；但是，如果相關(guān)部門把“住宅”直接更正登記為“公寓”，則涉及房屋權(quán)利人的權(quán)益。在此種情況之下，變更登記的行為要符合法定程序，要按照《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)中的程序來進(jìn)行。

值得一提的是，正當(dāng)程序原則是行政機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)時(shí)必須遵守的一項(xiàng)法律原則，其核心就是借助程序制約與監(jiān)督行政權(quán)力，用程序保護(hù)相對(duì)人的合法權(quán)利。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上涉及權(quán)利人等重要事項(xiàng)登記的，即使登記機(jī)關(guān)認(rèn)為原登記有誤，也不能僅憑單方申請(qǐng)而進(jìn)行更正登記，要遵循相關(guān)程序規(guī)定。

孫曼麗律師介紹，一般來說，不動(dòng)產(chǎn)登記中心在作出更正登記之前，要先聽取權(quán)利人的意見，聽取其陳述和申辯，還要把結(jié)果告知權(quán)利人。如果因?yàn)樾姓块T的錯(cuò)誤導(dǎo)致相關(guān)權(quán)利人利益受損，相關(guān)部門不僅要說明原因，還要說明需要承擔(dān)的責(zé)任，不能直接將責(zé)任都轉(zhuǎn)嫁給購房人，這樣才能有效維護(hù)行政單位的公信力。

此外，需要關(guān)注的是，文化大廈開發(fā)商在與購房者簽訂的購房合同中，商品房的用途為“住宅”，是否存在故意誤導(dǎo)購房者行為？

孫曼麗律師表示，如果綜合購房合同、宣傳材料等相關(guān)證據(jù)，能夠證明開發(fā)商故意將“公寓”房源當(dāng)作“住宅”對(duì)外銷售，購房人可以依法要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，開發(fā)商情節(jié)嚴(yán)重的，還可以要求其解除合同、辦理退房、承擔(dān)損失。