9月29日晚間，據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會發(fā)布，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》，提出調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施?！锻ㄖ纷?024年10月1日起施行。
此次上海樓市新政出臺是在央行發(fā)布一系列房貸新政后，作為一線城市上海率先放松限購等舉措。那么，此次新政利好哪些人群？新政出臺對上海樓市將產(chǎn)生哪些影響？
有利于剛需“上車”，刺激改善需求
在調(diào)整住房限購政策方面，《通知》明確，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。
從該項政策來看，縮短了非滬籍居民購買外環(huán)外住房的社保年限，即繳納社保年限從目前“滿3年”調(diào)減到“滿1年”。
本輪上海房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化，很重要的一點就是對社保繳納年限的調(diào)整。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析稱：“社保繳納年限壓縮，帶來兩個積極效應。一是降低社保繳納成本和購房資格等候時間。其有助于加快在上海的非滬籍居民購房資格的滿足，尤其是最近幾年新進入上海就業(yè)的人群，將更快獲得購房資格。二是提振購房信心和激活購房潛力，持續(xù)加快‘來滬工作-繳納社保-購房安家’的節(jié)奏?！?/p>
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦解讀稱：“1年的時間非常短，尤其對于剛需買家而言，‘上車’非常容易?，F(xiàn)在外環(huán)以外的成交占比大約在5-6成區(qū)間運行，也就是說大部分剛需產(chǎn)品在外環(huán)外。二者之間有非常高的契合度，可見這一政策是精準匹配供需關系?！?/p>
同時，《通知》明確對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。
對此，盧文曦表示：“此次政策還照顧到部分改善群體。上海居住證滿3年且積分達到分值的居民家庭可以享受滬籍居民家庭購房待遇。換而言之，對于非滬籍家庭而言可以多買1套房子。加之當前的信貸政策相當友好，有利于激發(fā)這部分客群的購買欲?！?/p>
此外，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實施更加差異化的購房政策，對在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進職住平衡。
降低購房成本，稅費節(jié)省“一大筆”
在優(yōu)化住房信貸政策方面，除了跟進落實央行關于降低存量房貸利率政策外，上海此次進一步降低了首付比例。《通知》明確，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調(diào)整。
嚴躍進指出：“此次上海較大力度降低了首付比例，顯著降低購房門檻和首付成本。此次政策調(diào)整有兩個特點。一是相比上一次的首付比例政策調(diào)整，此次首套房首付比例和全國層面看齊；同時，二套房首付比例也出現(xiàn)了下調(diào)，但比全國15%的最低值要略高?！?/p>
事實上，今年上海共出現(xiàn)兩次首付比例下調(diào)的操作，即2024年5月27日和2024年9月29日，首套最低首付比例從35%降低到15%，二套最低首付比例從50%降到25%。
盧文曦稱：“上海此次二套房首付比例下調(diào)幅度大于首套房，對于改善需求者而言有較高吸引力；央行釋放寬松貨幣政策信號，未來降息可能性非常大，‘降首付+降息’的組合可以有效降低月供壓力和置業(yè)總成本?！?/p>
同時，在調(diào)整住房稅收政策方面，《通知》明確，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。
嚴躍進點評稱，此次上海明確取消普通住房標準政策，和此前北京“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”的導向一致。上海政策意味著“普通住房”一詞退出了歷史舞臺。同時，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。此次政策調(diào)整，更好支持了改善型住房需求。結合普通住宅標準退出的情況，其將發(fā)揮較好的減負效應。
盧文曦向記者舉例測算，一套持有時間超過2年但不滿5年的非普通住宅，買入時300萬，現(xiàn)在交易價格為800萬，政策調(diào)整前其需交納的增值稅為27.5萬，個稅為16萬，政策調(diào)整后增值稅免征，只需要繳納1%的個稅8萬元，省下來35.5萬元。
二手房成交量近日激增，國慶“黃金周”行情可期
此次上海新政出臺后，鏈家中介李源就連夜轉發(fā)《通知》給客戶，“第一時間邀約客戶來看房”。
事實上，在央行9月24日發(fā)布房貸新政后上海二手房就先“聞風而動”，加上9月26日中央政治局定調(diào) “促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，上海二手房的成交就在近日有明顯增加的行情。
據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計，9月27日、28日上海二手房成交量急速拉升，28日成交套數(shù)暴漲至872套，為8、9月份最高日成交量，本周二手房成交量有望超過4300套。同時，截至9月28日，上海9月份二手房網(wǎng)簽成交總套數(shù)已經(jīng)達到14042套。
同時，在近期一系列利好新政襲來后，上海部分新盤也迎來熱銷。以奉賢區(qū)為例，9月27日，龍湖觀萃項目首開賣出15億，成為利好政策下的又一“日光盤”。同時，上海高端住宅市場依然火爆，9月27日開盤的翠湖天地六期和中海領邸·玖序三期都實現(xiàn)了“日光”。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次進一步降低首付、放寬限購后，上海樓市“銀十”可期。盧文曦預計：“最近幾天市場氛圍相當好，管理層高頻次釋放積極信號，資本市場一改前期低迷，地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮，樂觀情緒又開始回歸。進一步優(yōu)化的政策會釋放較多市場需求，一部分已經(jīng)處于談判中的客戶這周末已經(jīng)加速做決策的步伐，周末成交訂單數(shù)量明顯增加。國慶假期‘黃金周’的樓市表現(xiàn)值得市場期待，10月樓市交易量也有望止跌企穩(wěn)，四季度成交量有望走出翹尾行情?！?/p>
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