3月1日房貸“換錨”！有房貸的你，一定別選錯了

3月1日馬上要到了，有件重要的事情需要提醒一下有房貸的諸位，房貸利率馬上要“換錨”了！根據(jù)人民銀行去年12月的公告，原本跟隨基準利率進行浮動的商業(yè)房貸，從3月1日開始，將逐步換成與LPR掛鉤的新版房貸利率。

這次的轉(zhuǎn)換給了兩種選擇：

1、按照LPR基礎(chǔ)利率+基點的方式轉(zhuǎn)換

2、以固定利率的方式轉(zhuǎn)換

只能二者選其一，機會只有一次。

轉(zhuǎn)換從今年3月1日開始，原則上8月31日結(jié)束，到底選擇什么計算方式，由銀行和貸款客戶協(xié)商解決。

如果選擇“LPR基礎(chǔ)利率+基點”為定價基準的利率，貸款利率將會一年進行一次調(diào)整。

這次的調(diào)整與純公積金貸款無關(guān)。轉(zhuǎn)換前后的利率保持不變。

重點來了：3月1日之后，有房貸的你，很可能接到銀行的電話，詢問你如何選擇房貸利率計算方式。

在這里，小編建議你，選擇LPR+基點的方式轉(zhuǎn)換。

自從去年8月20日第一次公布五年期LPR，數(shù)值在一路走低，最新數(shù)據(jù)已是4.75%，較剛公布時降了0.1%，也即五年期及以上的貸款利率水平下降了0.1%。

而降息的趨勢將是長期的，試想，近幾年經(jīng)濟處于平臺期，內(nèi)外部困境加大，疊加疫情影響，各種困境要求資金面變得寬松，所以未來降息將是大概率且長期的事件。

這樣的背景下，固定利率將無法享受降息的利好，因而選擇LPR+基點是更為劃算的方式。

對比：

原房貸：基準利率*（1+浮動系數(shù)（0、上浮10%...））

未來房貸：LPR+調(diào)整加點

如果你對去年LPR調(diào)整有印象的話，那么就好解釋了，去年8月的通知要求，所有新的房貸，一律用LPR+加點替代基準利率+浮動的房貸利率。而從今年3月開始，存量房貸也將換成LPR+加點的房貸利率。

LPR是什么？

可以簡單理解為是未來的市場貸款利率。

現(xiàn)在我們的利率使用的是央行發(fā)布的基準利率，隨著利率的市場化，未來將不再由央行規(guī)定利率，而是通過18家銀行進行利率報價，去除最高最低后加權(quán)計算得出LPR。預(yù)計未來LPR會逐漸替代基準貸款利率。LPR的形成與MLF（中期借貸便利）有關(guān)，即央行對利率仍有把控，但LPR會加劇銀行間的競爭，利率也會更為市場化。

新規(guī)中的計算方法是利率加上浮動利率，而現(xiàn)在的計算方法是乘以浮動系數(shù)。即，現(xiàn)在是乘法，未來是加法。

如果選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，未來購房者還款利率將不會發(fā)生變化，即現(xiàn)在還款利率是多少，未來就一直還下去，直到還完為止。

如果按照LPR基礎(chǔ)利率+基點的方式轉(zhuǎn)換：

上浮房貸：

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假設(shè)購房者買房時，房貸利率上浮10%，購房者原本的還貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

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如果選擇轉(zhuǎn)換成LPR，購房者還貸的基點=原本的還貸利率（5.39%）-當(dāng)前的LPR基礎(chǔ)利率（4.80%）=0.59%（59個基點）。即未來購房者還貸利率=LPR基礎(chǔ)利率+0.59%（59個基點）。

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如果利率下行，假設(shè)利率變成了4%：

按上浮的利率來計算，房貸利率會變成4%×（1+10%）=4.4%

轉(zhuǎn)換成LPR后，房貸利率會變成4%+0.59%=4.59%

可以看到，如果未來利率下跌，在新的計算方法之下，利率會較之前上浮更多。

打折房貸：

值得注意的一點是，基點可以是負值。

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如果當(dāng)年銀行給購房者的利率打了85折，購房者原本的還貸利率為4.9%×0.85=4.165%

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轉(zhuǎn)換后購房者的還貸基點=4.165%-4.8%= -0.635%（-63.5個基點）。購房者的還貸利率=LPR基礎(chǔ)利率 -0.635%（-63.5個基點）。

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如果利率下行，假設(shè)利率變成了4%：

按之前打折利率來計算，房貸利率會變成4%×0.85=3.4%

轉(zhuǎn)換成LPR后，房貸利率會變成4%-0.635%=3.365%

可以看到，在新的計算方法之下，打折利率變得更劃算了。

（注：現(xiàn)階段LPR為4.75%，而基準利率為4.9%，存在0.15%的利息差距，部分數(shù)值計算可能會有差異，但趨勢是相同的。未來按新規(guī)LPR取值為4.8%）

在降息的趨勢下，打折的利率比之前更劃算，而上浮的利率更不劃算。這可以理解為：國家需要扶持房地產(chǎn)的時候買房，利率打折，未來會更優(yōu)惠，而如果你在國家打壓房地產(chǎn)的時候買房，利率上浮，未來就多付利息活該。

喊你買的時候你不幫國家解決困難，不讓搶的時候非要過來添堵，那現(xiàn)在就是兌現(xiàn)的時候了。