不同城市的樓市正在經(jīng)歷分化。第一財(cái)經(jīng)記者梳理了中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上各城市的二手住宅平均單價(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前共有17個(gè)城市的平均單價(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米，主要集中在東南沿海地區(qū)。其中，浙江和廣東均有4個(gè)城市，江蘇和福建各有2個(gè)城市。
需要說(shuō)明的是，房?jī)r(jià)波動(dòng)受供給量、結(jié)構(gòu)變化影響，部分城市受中心區(qū)、高價(jià)房成交占比較大的因素影響，平均單價(jià)較高。也有部分城市受外圍區(qū)域成交占比較大影響，總體均價(jià)較低。因此，這里的均價(jià)僅作為一種趨勢(shì)參考。
深圳房?jī)r(jià)是廣州2.2倍
單價(jià)前十的城市分別是深圳、北京、上海、廈門(mén)、廣州、三亞、杭州、南京、天津、福州，主要是直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，只有三亞是普通地級(jí)市。
此外，寧波、東莞、珠海、溫州、蘇州、青島、麗水位列第11到17位。
分省份來(lái)看，17個(gè)城市中，包含了北京、上海、天津三大直轄市。另外14個(gè)城市分布在6個(gè)省份，其中廣東和浙江各有4個(gè)，福建和江蘇各2個(gè)，山東和海南各1個(gè)。
廣東4個(gè)城市分別是深圳、廣州、東莞和珠海。數(shù)據(jù)顯示，2021年1月深圳的平均單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了90049元，是北京的1.35倍、上海的1.45倍、廣州的2.2倍。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年1月公布的2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，深圳漲幅最高，一年來(lái)漲幅高達(dá)14.1%，在各大城市中遙遙領(lǐng)先。由于一手房限價(jià)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛，深圳“打新”熱浪滾滾。近日，深圳集中推出6個(gè)新盤(pán)，打新大軍為打印征信甚至擠爆銀行。
深圳房?jī)r(jià)高，一方面是年輕人多，近五年人口流入總量位居全國(guó)第一。新興產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，資金比較集聚。金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額直接反映了一個(gè)城市對(duì)資金的吸附能力，最新的數(shù)據(jù)顯示，2020年12月末，深圳市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額10.19萬(wàn)億元，成為繼北京、上海之后第三個(gè)突破十萬(wàn)億元的城市。
另一方面是深圳相當(dāng)緊缺的住宅供應(yīng)。第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的主要城市年度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)梳理發(fā)現(xiàn)，2002年~2019年，18年間深圳住宅商品房銷(xiāo)售面積合計(jì)為9899.83萬(wàn)平方米，在35個(gè)主要城市中位列第26位。如果以每套房80平方米計(jì)算，則只有124萬(wàn)套左右。其中2019年銷(xiāo)售面積僅為638.42萬(wàn)平方米，僅為重慶的八分之一。
相比深圳，省會(huì)廣州作為華南地區(qū)的交通、經(jīng)濟(jì)、文化、醫(yī)療等中心，房?jī)r(jià)整體水平要低不少。目前廣州的平均單價(jià)為每平方米40657元，僅為深圳的45%。較低的房?jī)r(jià)水平之下，廣州的住房自有率也比較高。
廣州廣鋼新城某樓盤(pán)。攝影/林小昭
從區(qū)域來(lái)看，廣東4個(gè)城市主要集中在珠三角地區(qū)。除了深圳、廣州兩大副省級(jí)城市外，還有準(zhǔn)萬(wàn)億GDP城市、“世界工廠”東莞，以及位于珠江西岸的老經(jīng)濟(jì)特區(qū)珠海。其中，珠海雖然城市規(guī)模不大，但卻是典型的“小而美”城市，作為地處華南的海濱旅游城市，宜居因素十分突出，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也十分迅速。
浙江、福建經(jīng)商群體多
廣東之外，浙江也有四個(gè)城市平均單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元。其中，杭州以每平方米33808元位居第7位。另外3個(gè)城市分別是寧波、溫州和麗水。
浙江高房?jī)r(jià)城市多，整體房?jī)r(jià)水平高，與浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、收入水平高有關(guān)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年浙江居民人均可支配收入超過(guò)5萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村居民收入水平連續(xù)第20年和第36年居直轄市以外的各省區(qū)首位，城鄉(xiāng)居民收入比為1.96，自1993年以來(lái)首次降至2以?xún)?nèi)。其中，浙江農(nóng)村居民人均可支配收入比全國(guó)平均水平（17131元）多14799元，居全國(guó)31個(gè)省（區(qū)、市）第2位，僅次于上海。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，在全國(guó)來(lái)看，浙江發(fā)展相對(duì)均衡，省內(nèi)區(qū)域差距小。浙江的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，民間資金多。另外浙江山地多平地少，建設(shè)用地比較緊，因此價(jià)格受供求關(guān)系影響也比較明顯。
省會(huì)杭州近年來(lái)在數(shù)字經(jīng)濟(jì)的引領(lǐng)下，人口流入非?？?。2015~2018年杭州人口增量分別是12.6萬(wàn)、17萬(wàn)、28萬(wàn)、33.8萬(wàn)人，逐漸追上廣深。2019年，杭州常住人口從2018年的980.6萬(wàn)人增長(zhǎng)到1036萬(wàn)人，增量達(dá)55.4萬(wàn)人，年度增量首次超過(guò)深圳和廣州，位居全國(guó)第一。
與浙江相似，福建也是經(jīng)商群體龐大、山地多平原很少的省份。福建有2個(gè)城市平均單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元，為廈門(mén)和福州，兩城市房?jī)r(jià)均位居全國(guó)前十。其中，廈門(mén)的房?jī)r(jià)僅次于深圳、北京和上海三大一線城市，位居第四，超過(guò)了一線城市廣州。
福建省政府發(fā)展研究中心原副主任王開(kāi)明對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析,福建房?jī)r(jià)水平高，與福建經(jīng)商群體大，民間資金較多有關(guān)，而且福建土地比較緊缺，地價(jià)比較高。
這其中，廈門(mén)的供應(yīng)一直偏緊。數(shù)據(jù)顯示，2019年廈門(mén)住宅商品房銷(xiāo)售面積僅為274.7萬(wàn)平方米，在35個(gè)重點(diǎn)城市（包括直轄市、拉薩以外的省會(huì)城市和計(jì)劃單列市）中，略高于西寧，位居倒數(shù)第二。
廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，廈門(mén)主要是區(qū)域結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，島內(nèi)島外價(jià)格差距很大。廈門(mén)島外還有很多土地，廈門(mén)要加快島外的發(fā)展，大力補(bǔ)足島外的教育等公共服務(wù)短板，吸引人們到島外置業(yè)。
江蘇也有2個(gè)城市房?jī)r(jià)超過(guò)每平方米2萬(wàn)元，分別是省會(huì)南京和“最牛地級(jí)市”蘇州。南京近年來(lái)充分發(fā)揮科教資源優(yōu)勢(shì)，新興產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。2020年，南京市地區(qū)生產(chǎn)總值14817.95億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)4.6%，經(jīng)濟(jì)總量繼2016年首次進(jìn)入全國(guó)“萬(wàn)億元俱樂(lè)部”城市后，首次躋身全國(guó)十強(qiáng)之列。
蘇州2020年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值20170.5億元，是全國(guó)第六個(gè)突破2萬(wàn)億大關(guān)的城市，也是GDP前10城市中唯一的普通地級(jí)市，被譽(yù)為“最牛地級(jí)市”。2020年蘇州全市實(shí)現(xiàn)一般公共預(yù)算收入2303億元，比上年增長(zhǎng)3.7%，首次進(jìn)入全國(guó)大中城市第四位。
山東和海南各有1個(gè)城市單價(jià)超過(guò)每平方米2萬(wàn)元，分別是青島和三亞，均為濱海城市。張大偉說(shuō)，三亞是全國(guó)少有的熱帶海濱旅游城市，中高端的海景房很多都是外地人買(mǎi)走。
從大的區(qū)域來(lái)看，17個(gè)城市中，有14個(gè)位于南方。廣東省體改研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)彭澎認(rèn)為，疫情加大了區(qū)域分化，加速了人們往經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域流動(dòng)的進(jìn)程，因此需要因勢(shì)利導(dǎo)，加快城市群建設(shè)，讓城市群中的中小城市分擔(dān)超級(jí)城市、大城市的一些壓力。
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