公募Reits產(chǎn)品要來了，買不買？

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今天是4月22日，星期四

之前很多同學(xué)都問過公募REITS產(chǎn)品，這個聽起來很洋氣的名字讓很多人都對它感興趣。之前一直在醞釀階段，只見打雷沒見下雨，近期產(chǎn)品終于要落地了。今天就給大家講講這個傳說中的公募REITS是什么，有什么樣的風(fēng)險收益特點，適合我們普通投資者嗎？

國內(nèi)公募REITS其實從2020年4月30號就已經(jīng)拉開序幕，當(dāng)時發(fā)改委聯(lián)合證監(jiān)會發(fā)布了一個《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，到現(xiàn)在一年的時間即將過去。最新的消息是公募REITs已經(jīng)正式上報產(chǎn)品，昨日上報的產(chǎn)品就有4只。這也意味著我們很快就能買到這類產(chǎn)品了。

我們再來簡單回顧一下REITS的概念。REITs翻譯稱中文就是房地產(chǎn)投資信托。通俗理解就是一家公司購買很多地產(chǎn)，然后出租經(jīng)營收房租。同時承諾，絕大部分利潤都會用來給投資人分紅。國外REITS投向比較廣，有投寫字樓、酒店、公寓，甚至高爾夫球場，總之是那些能夠帶來收益和增值的不動產(chǎn)。另外還有投資交通運輸以及公共設(shè)施建設(shè)這類基礎(chǔ)資產(chǎn)的。既有分紅收益，還能享受資產(chǎn)升值帶來的的收益。

REITs誕生于美國，也是全球最大REITS市場。截至2019年末公募REITs市場規(guī)模大約有1.3萬億美元，約占GDP規(guī)模的6.5%。所以機構(gòu)預(yù)期未來公募REITS也國內(nèi)也將會擁有超過萬億級市場。經(jīng)過十幾年的摸索準(zhǔn)備，國內(nèi)公募REITS的推出受到青睞。

但是并不是市場熱點我們都要追，關(guān)鍵還要看產(chǎn)品質(zhì)地，以及是否符合我們的投資風(fēng)格及心理預(yù)期。要重點關(guān)注REITS產(chǎn)品投資的底層資產(chǎn)。先來看看最近上報的這幾只產(chǎn)品都投資哪些標(biāo)的:

這四只產(chǎn)品的名稱是：“浙商證券滬杭甬基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”；“國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”； “中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”、“博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”。

拿第一支產(chǎn)品來說，浙商證券是管理人名字，滬杭甬高速是投資的方向，封閉式是基金的類型，后面大類基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。另外幾只有投高速公路的，有投產(chǎn)業(yè)園的，有投垃圾處理生物質(zhì)發(fā)電的。從名字上就能看得出這幾只基金的主要投資方向都是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這是我們判斷一只產(chǎn)品的第一步，搞清楚投資方向底層資產(chǎn)是什么，當(dāng)然都是房地產(chǎn)信托基金，但是第一批產(chǎn)品主要投向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。肯定不止這四只產(chǎn)品，還有多只產(chǎn)品在籌備中。

這類產(chǎn)品最大的好處是幫助基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)企業(yè)直接融資，改善企業(yè)的資產(chǎn)負債表。同時還能幫助地方政府降低杠桿，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減輕壓力。

而對于我們普通投資者來說，公募REITs掛鉤基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在市場利率持續(xù)走低的環(huán)境下，也屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時還能在二級市場交易，更加靈活方便。

那REITS產(chǎn)品的收益有多高呢？在國外十幾年來優(yōu)質(zhì)REITS產(chǎn)品的平均年化收益在10%左右，是一個非常不錯的收益品種。新加坡交易所2019年上市的43只REITS創(chuàng)出了史上最強收益，平均總回報率23%。

國內(nèi)公募REITS的推出本意也是增加融資渠道，給投資者提供更多產(chǎn)品。但是要實現(xiàn)起來問題也很多。優(yōu)質(zhì)一些的資產(chǎn)，本身就是銀行保險機構(gòu)爭搶的重點。REITS 的發(fā)行程序和成本都更加復(fù)雜，更高，產(chǎn)品的質(zhì)地怎么樣我們很難預(yù)料。強制要求絕大部分利潤分配，但是如果企業(yè)沒利潤怎么辦？說到底，還是看產(chǎn)品質(zhì)地。

從目前推出的幾只產(chǎn)品來看，風(fēng)險肯定不大，你也可以把它看成一只類似于投基建領(lǐng)域基金產(chǎn)品，收益也可以對比參考。所以雖然第一批REITS 產(chǎn)品即將上市，大家也別跟風(fēng)閉著眼睛去搶，好產(chǎn)品很多，錢有限，一定要對自己的錢負責(zé)，先做好功課，或者觀察一段時間再下手。