1973.房地產(chǎn)板塊的投資價值

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最近房地產(chǎn)是一個非常熱門的板塊，主要是因?yàn)楦鞣N利好的措施都在出臺。并且整個板塊的漲幅也非常的可觀，所以目光都被房地產(chǎn)這個板塊吸引了，所以我們來談一下這個板塊的投資價值。

我們先說結(jié)論：

1、房地產(chǎn)在多重的利好刺激下，盡管可能在短時間內(nèi)會有超額收益，但是長期來看會是一個長期橫盤的板塊。

2、最近房地產(chǎn)已經(jīng)處于一個超買階段，所以現(xiàn)在再去追高可能會出現(xiàn)回調(diào)。

我們先談第1條的原因，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，拉動房地產(chǎn)投資一直熱門的選擇。我國經(jīng)歷了六輪拉動房地產(chǎn)的穩(wěn)增長。

08年次貸，11年歐債，15年美聯(lián)儲加息，18年中美毛衣戰(zhàn)，20年新冠以及現(xiàn)在。例如2015年就是著名的棚改貨幣化。常見的措施有降息降準(zhǔn)，下調(diào)房貸利率，下調(diào)首套房首付，下調(diào)二套房首付，以及財政政策等。

長期來看房地產(chǎn)是跑贏滬深300的，但是自從15年之后，房地產(chǎn)就處于一個長期橫盤的狀態(tài)，而滬深300則戰(zhàn)勝了房地產(chǎn)。

背后的原因其實(shí)就是城市化率和居民貸款能力見頂，2020年后出臺的三條紅線和房住不炒等政策，把房地產(chǎn)的成長性限制了。所以自從2015年來，房地產(chǎn)是一個長期橫盤的態(tài)勢。

但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)不那么樂觀的時候，房地產(chǎn)會作為拉動經(jīng)濟(jì)的先鋒，所以熊轉(zhuǎn)牛的初期房地產(chǎn)一般都會有超額收益，這個時候房地產(chǎn)就會拉動整個大盤的上漲。

但是隨著經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)，房地產(chǎn)政策的退出，房地產(chǎn)又回到了一個長期橫盤的態(tài)勢，而大盤指數(shù)則會在這個時間段優(yōu)于房地產(chǎn)。

比如2020年，在初期房地產(chǎn)會有個爆拉，在此之后房地產(chǎn)開始慢慢陰跌并且暴拉的漲幅全部被吞沒，但滬深300隨著經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)、復(fù)蘇，慢慢的創(chuàng)出了新高。

然后到了2021年的10月，經(jīng)濟(jì)壓力顯現(xiàn)之后，房地產(chǎn)相對于滬深300是有超額收益的，因?yàn)檫@個時候已經(jīng)開始放松地產(chǎn)了。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的初期，看房地產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)企穩(wěn)，居民消費(fèi)的信心、企業(yè)擴(kuò)產(chǎn)的信心復(fù)蘇，帶來的更多的是成長股的上漲。就是說房地產(chǎn)負(fù)責(zé)打頭陣，然后功成身退，舞臺交給成長股。

因此回到第1條，現(xiàn)在盡管對房地產(chǎn)有了多重的利好，但是更多的是一個短期的刺激，隨著房地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)政策就會結(jié)束，并且回到長期橫盤的趨勢，而在此之后成長股會有超額收益。

然后我們再來第2條，實(shí)際上從去年的10月份事件開始，就已經(jīng)對房地產(chǎn)有各種利好，但是房地產(chǎn)一直是在這個區(qū)間內(nèi)進(jìn)行橫盤。

大家要根據(jù)這樣的區(qū)間，去決定位置的高低。要知道，在之前的高位上也出過很多利好，例如四月初，但是在高位就是利好兌現(xiàn)了。

綜上所述

1、板塊整體紅利由于城市化率以及居民貸款能力見頂，加上三條紅線、房住不炒的政策指引，已經(jīng)被限制。

2、然而，房地產(chǎn)是一個上有壓力，下有托底的板塊，不會出現(xiàn)繼續(xù)的下滑，但也別希望出現(xiàn)大漲。一旦房地產(chǎn)回暖，政策會收緊，反之則會繼續(xù)寬松。從而保證它的這個區(qū)間內(nèi)繼續(xù)震蕩。

3、盡管板塊的紅利已經(jīng)消失了，但是隨著出清，資源會進(jìn)一步向龍頭房企集中，對他們是利好，但是選股難度極高。

4、目前，房地產(chǎn)處在短期的高位，是否利好出盡還得看未來市場的反應(yīng)。

5、地產(chǎn)和成長股是蹺蹺板，更多的機(jī)會是等到房地產(chǎn)吸收了成長股的資金之后，買入成長股。因?yàn)橹挥行履茉础雽?dǎo)體這樣的成長股，才是我們國家未來發(fā)展重點(diǎn)的方向。新能源的能源革命，擺脫美元綁定石油的霸權(quán)，以及半導(dǎo)體的自主可控。