就在內(nèi)地房企集體狂歡的時(shí)候，香港樓市，默默創(chuàng)下5年新低。反應(yīng)二手房價(jià)格的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL顯示，11月14日到11月20日的一周，CCL為159.76點(diǎn)，創(chuàng)下2017年10月以來新低。
主要有兩個(gè)原因：
一是房價(jià)上升周期已經(jīng)持續(xù)五年多，回調(diào)屬于正常。
二是美聯(lián)儲多次加息，港幣美元聯(lián)系匯率，導(dǎo)致樓市流入資金減少。
樓市震蕩下行，最先感受到的是中介。中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青表示，希望削減一半的中原香港門店，目前在香港有6300名員工，470家門店。這就意味著超過3000名員工會失業(yè)。
施永青在接受媒體采訪時(shí)說，目前香港樓市成交只有正常的一半，和高峰期相比只剩三分之一。在這樣的環(huán)境下，市場上涌現(xiàn)出各種奇葩賣房文學(xué)。其營銷的核心就一個(gè)字：慘：
當(dāng)你路過中介門店，看到貼在玻璃上的一個(gè)個(gè)房源信息，不得不感慨中介的詞匯之豐富。
入門級的廣告語包括：生不逢時(shí)、跌到麻木、含淚再降。
進(jìn)階賣房話術(shù)變成了：時(shí)光倒流、今生不再有、上車大時(shí)代。
逛了一圈之后，你終于在路邊護(hù)欄上，看到了振聾發(fā)聵、畢生難忘的一條：賣樓葬父
當(dāng)然根據(jù)網(wǎng)友的核查與搜索，指出這是一張PS過的圖片，原圖早在2018年就能在互聯(lián)網(wǎng)上搜到了，原因看起來更驚悚。白紙黑字上寫著：業(yè)主求死
無論如何，賣一套房子不值得一同獻(xiàn)出寶貴的生命。即使樓市下跌非常難熬，我們也祝這位文小姐平安無事，千萬不要走極端。
根據(jù)彭博社的報(bào)道，2022年三季度香港未售出的新房數(shù)量，已經(jīng)達(dá)到過去15年以來最高水平。
香港樓市與內(nèi)地相比，有一個(gè)特點(diǎn)銀行按揭比率可以高到90%。在這種情況下，如果過去兩三年業(yè)主以九成比例買房上車，房價(jià)一旦下跌10%，買家就會凈虧損，房子瞬間從資產(chǎn)變成負(fù)債。
地產(chǎn)文學(xué)刷屏的背后，是無數(shù)眼睜睜看自家房子下跌幾萬到幾十萬的業(yè)主。然而就在一年前，香港樓市看上去還是非常火熱的。
2021年年初疫情緩和，香港經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)，樓市止跌回升，二手房價(jià)格連漲7個(gè)月后在2021年9月創(chuàng)下新高。當(dāng)時(shí)市場非常樂觀，因?yàn)橐咔閷?dǎo)致的住房剛需，在防疫好轉(zhuǎn)的前提下爆發(fā)出來，支撐了房價(jià)的上漲。
這種趨勢只維持了一年不到。投行高盛預(yù)計(jì)，2022年香港房價(jià)同比下滑15%，2023年還將繼續(xù)下跌15%。
作為金融中心，香港的競爭力也在下降。2022年9月下旬發(fā)布的《全球金融中心指數(shù)（GFCI）》顯示，香港在全球國際金融中心排名下降1級名列第4，被連升3級的新加坡取代。同時(shí)，分析機(jī)構(gòu)Sobie Aviation統(tǒng)計(jì)顯示，2022年二季度新加坡客運(yùn)量高達(dá)730萬人次，位列亞洲第一。
曾長期為亞洲最繁忙的香港國際機(jī)場，第二季以59.1萬人次跌出前10名。
樓市退潮只是一個(gè)側(cè)面，香港的整體競爭力，下降了。
香港曾經(jīng)一度想建設(shè)一套完整的住房體系。香港居民都夢想早日上車，買到千尺豪宅。
千尺豪宅聽上去很大，但換算下來只有92平米，這在香港已經(jīng)非常奢侈。大部分本地家庭，只能住在三四十平米的公屋里。
公屋就是香港政府主導(dǎo)建設(shè)的廉租房，對于申請人收入和資產(chǎn)有嚴(yán)格限制。比如1人家庭的月收入不能超過1.183萬港元，總資產(chǎn)不超過25.7萬港元。2人家庭月收入不超過1.869萬港元，總資產(chǎn)不超過34.8萬港元。
能找到工作、身體健康的居民，即使應(yīng)屆生月薪基本都超過1萬港幣，不符合申請公屋的條件。目前公屋占住房總量的29.1%，截至2020年有25.7萬居民在排隊(duì)等待入住公屋。
居住條件比公屋更差的是劏房。全港有21萬人住在劏房里，總數(shù)量高達(dá)9.27萬間，人均居住面積中位數(shù)只有5.3平米。
對于年輕一代來說，如果收入超過公屋標(biāo)準(zhǔn)，可以申請居屋，類似于內(nèi)地的人才房，購買者能獲得產(chǎn)權(quán)，但會有轉(zhuǎn)讓限制。政府統(tǒng)計(jì)處數(shù)據(jù)顯示，到2019年，香港的居屋共有41.9萬個(gè)，在全部房屋中占比約為14.7%。
目前居屋推出超過9000套，它的困境和公屋類似，狼多肉少不夠分。香港曾經(jīng)出現(xiàn)過一個(gè)居屋項(xiàng)目450套房，結(jié)果來了2萬申請人的盛況。
存量房屋不夠的同時(shí)，最近十年新建房屋也越來越少了。有數(shù)據(jù)顯示，2013到2019年間香港開發(fā)商只推出了2萬套房。
港資開發(fā)商的一個(gè)特點(diǎn)是，長期囤地、緩慢開發(fā)。實(shí)際上香港的土地并不少。2018年4月發(fā)布的《香港的土地供應(yīng)及用途》研究報(bào)告中披露，截至2016年底，香港已建設(shè)土地面積約為2.7萬公頃，僅占全港土地面積的24%。未開發(fā)土地中，24個(gè)郊野公園和22個(gè)受法律保護(hù)的特別地區(qū)，面積為4.43萬公頃，約等于香港土地面積的40%。
大量土地?zé)o法開發(fā)，香港政府轉(zhuǎn)向填海造陸等人工手段，增加土地供應(yīng)。1985—2004年間，每5年約有500至700公頃土地填海，迪士尼樂園、港珠澳大橋人工島等等，都是填海造陸的成果。
劉德華曾經(jīng)拍攝過一支宣傳短片，結(jié)果遭到激進(jìn)粉絲的人身攻擊與威脅，2000年之后填海的速度越來越慢。
多重因素疊加之下，香港居民買不到理想的房子，政府也造不出更多的公屋，開發(fā)商不愿意加快造房。
2022年10月中旬，瑞銀公布2022年度的《全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》。瑞銀以60平米的市區(qū)住宅為標(biāo)準(zhǔn)，按照房價(jià)、居民收入、租金、按揭比例、GDP和通脹等因素，綜合評估全球25個(gè)大城市的樓市泡沫化程度。香港樓市泡沫化程度位列亞洲第一，由于過去一年的房價(jià)下降，全球排名下降到第五。
房地產(chǎn)造就了香港的高光時(shí)刻，也埋下諸多隱患。2019年曾經(jīng)的香港首富李兆基退休，四大家族掌門人全部退居二線。仔細(xì)觀察會發(fā)現(xiàn)一個(gè)趨勢：四大家族從曾經(jīng)的不斷拿地、兇猛造樓，轉(zhuǎn)變?yōu)楹笃诘淖厥兆?、改造商場?/p>
一是因?yàn)榻影嗳硕鷤?，沒有老一輩那么強(qiáng)的經(jīng)營能力和人脈網(wǎng)絡(luò)。
二是時(shí)代變幻，牌局重新發(fā)牌的時(shí)候，富豪家族們沒有選擇新的籌碼。
劉德華2018年拍攝的填海造陸宣傳片《讓下一代看見》里，有一段話：我們見過充滿朝氣的香港，我們也見過停滯不前的香港，你想下一代，見到一個(gè)什么樣的香港？
香港樓市，是中國地產(chǎn)的過去，內(nèi)地樓市，是中國地產(chǎn)的未來。在央行、銀保監(jiān)會的支持下，內(nèi)地樓市的融資與希望，已經(jīng)撲面而來。香港，還在一邊觀望，一邊等待著愛的號碼牌。
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