太難了！降價被罰 樓市沒招了

打折太多 不準！

降價賣房可以嗎？開發(fā)商或許愿意，但很多人會不樂意。

5月5日，一則樓市消息刷屏。昆山住建局發(fā)布一則通報，兩家房企開發(fā)的樓盤擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成社會不穩(wěn)定因素。昆山住建局將這兩個項目關閉網(wǎng)簽，表示要整改后再開通。其中一家被處罰的樓盤是常青藤尚濱花園。

有媒體采訪了中介，中介說這次推出的是項目三期最后一批房源，五一假期前備案價是1.8到1.9萬一平米，加上每套房優(yōu)惠30萬左右，折算下來每平米均價1.4萬，相當于打了七五折到八折。很遺憾，有關部門并不認可這樣巨大的優(yōu)惠力度。

大幅降價促銷的根本原因是開發(fā)商急著回籠資金，然后把錢投進新項目。

當然也有中介提出另一種推測：自家項目因為降價太多，被同行舉報了。尚濱花園距離上海大約開車35分鐘，交通便利，這個優(yōu)勢經(jīng)常被中介拿來宣傳，然而很多當時買房的業(yè)主，如今都后悔了。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1到4月昆山成交分別為2114套、2054套、3019套和1724套。根據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，昆山目前在售二手房44946套，房源充足。之前昆山確實和大部分一二線城市一樣，經(jīng)歷了一波小陽春回血。然而這種趨勢沒能持續(xù)到第二季度，進入4月后當?shù)貥鞘袩岫纫唤翟俳怠?/p>

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年1到4月昆山商品住宅供應面積同比增加60.77%，成交面積同比增加9.35%。到了4月，昆山商品住宅供應面積環(huán)比減少52.17%，成交面積環(huán)比減少34.87%，供求雙降，無論是房企還是買家都感受到了市場的冷清。

2023年一季度，昆山前期積壓的買房需求都釋放完畢了，樓市逐漸回歸常態(tài)。中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前昆山二手房掛牌均價25428元一平米，平均每套349萬元。之所以能在供應量和成交面積都下滑的狀態(tài)下，讓成交均價上升，主要是因為昆山的一批中高端改善樓盤集體入市網(wǎng)簽，帶動了當?shù)氐某山粌r。

改善住房的虹吸效應越來越明顯了。目前還有能力和意愿繼續(xù)買房的群體，通常會選擇賣掉一套進行置換，因此資金量更大、喜歡的樓盤價格也比剛需更高。當然這并不意味著所有高端樓盤都能賣得出去，比如說深圳很多豪宅，就迎來了降價潮。

改善群體購買力變強，所以價格越貴的房子一定賣得好嗎？不一定。

有媒體報道顯示，深圳福田香蜜湖的傳統(tǒng)頂流豪宅，東海國際公寓，在五一假期推出了193到425平米的5套特價房源。其中價格最高、面積最大的425平米房源，降價幅度高達1012萬元。豪宅降價千萬，并沒有能讓更多的土豪心動。高凈值的群體購房行為更謹慎了，再說深圳市面上絕大部分筍盤豪宅早就被買完了，剩下的多少都有一些短板。

從深圳的大環(huán)境來看，樓市依舊正從谷底緩慢爬升。深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，4月全市新房成交4164套，同比依舊下降4.8%。二手房更慘，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2023年4月二手房備案網(wǎng)簽3744套，環(huán)比下跌24%。

深圳此前還傳出過一個大消息：二手房指導價要放開。即使如此也沒能掀起更大波瀾，無論中介、房企和買家賣家，似乎都對這樣的大消息免疫了。

更深層次的原因是，很多地區(qū)的實際二手房成交價，甚至已經(jīng)低于政府指導價了。即使真的全面取消政府指導價，也不會利好深圳所有的房子，提升銀行貸款才是真正的目的。真正想買房的人，就應該抓住當下的窗口期，去多看房、多挑選幾套滿意的備選方案，即使是深圳這樣的一線城市，內(nèi)部的分化也從沒停止過。

同一時間，深圳的新房庫存居高不下，新增供應量也在增長。深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，全市新房可售套數(shù)高達39627套。2023年二季度，深圳全市預計入市的商品房項目31個，其中住宅供應超1.3萬套。人才房的入市，也切掉了一塊商品房市場的蛋糕。數(shù)據(jù)顯示2023年以來深圳合計入市可售型人才房13個，累計房源9502套，截至4月底有2411套房源可進行常態(tài)化認購。

住建局人才配售住房系統(tǒng)，都火爆到網(wǎng)頁卡頓了。深圳是一個財富和頂流房產(chǎn)不斷移動的城市。一代又一代的高凈值人群，總是不斷更新?lián)Q代自己的豪宅，爭取入駐最好的頂尖富人區(qū)，體驗最新最好的樓市產(chǎn)品。從全國范圍看，一二線的小陽春太短暫，房企還沒能好好享受就結(jié)束了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月全國30個重點城市新增商品住宅供應1333萬平方米，環(huán)比下降35%，同比下降19%。30個城市成交1642萬平方米，環(huán)比下降27%，同比增長37%，只有北京、深圳、成都、西安4個城市能保持環(huán)比增長。當普漲時代結(jié)束，就只有最優(yōu)質(zhì)的城市與板塊，才能吸引開發(fā)商的目光。

剛剛過去的上海2023年第一輪土拍，頭部房企熱情最高。這一次是國企、央企開發(fā)商的主場。華潤一共報名了12家地塊，萬科報名了10塊，中海報名了7塊。在上一輪房企財報業(yè)績發(fā)布會上，很多高管就已經(jīng)預測，隨著土地市場在2023年的復蘇，一二線核心城市的競爭壓力會越來越大。

事實證明也是如此，房企們有的退守大本營，有的回到自己最擅長的剛需改善產(chǎn)品，也有的退出三四線全力賣房回款。在這種大環(huán)境下，類似昆山的降價賣房事件，未來在二三線城市只會越來越多。

房子能降價嗎？當然可以。適當降價激活市場，讓更多需要買房的家庭低價入手，是一件大好事。最怕的就是：價格降了，沒人買了。畢竟有些東西，一旦消失，就很難重新回來了。