近期，隨著畢業(yè)季來臨，租賃市場(chǎng)迎來傳統(tǒng)旺季。那么，剛過去的7月份，上海租賃市場(chǎng)情況如何呢？相比于往年，今年上海住房租賃市場(chǎng)的一大特征在于，保租房的大量入市，一定程度上也會(huì)對(duì)租金產(chǎn)生平抑作用。
在此背景下，展望未來，業(yè)內(nèi)分析指出，預(yù)計(jì)8月上海住房租賃市場(chǎng)或略有下行，租金總體保持平穩(wěn)。
畢業(yè)季需求帶動(dòng)上海租賃市場(chǎng)熱度提升
“根據(jù)微領(lǐng)地社區(qū)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，5月以來新簽的租戶中，有47%是應(yīng)屆畢業(yè)生。對(duì)比去年，今年的畢業(yè)季需求更旺盛?！蔽㈩I(lǐng)地集團(tuán)CEO周君強(qiáng)如是說。
這并非個(gè)例，從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，交易量方面，我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，7月我愛我家上海區(qū)域住房租賃市場(chǎng)交易量環(huán)比增長(zhǎng)超一成，同比微降五個(gè)百分點(diǎn)。由于去年4-5月上海住房租賃交易量走低，因此，今年1-7月，累計(jì)交易量明顯高于去年同期水平。7月正值租賃旺季，上海住房租賃交易量達(dá)到年內(nèi)最高值。
另?yè)?jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從6月份開始上海市住房租賃市場(chǎng)熱度提升，進(jìn)入旺季，7月市場(chǎng)熱度延續(xù)，租賃需求、成交規(guī)模均有所增加，漲幅符合季節(jié)性特征。
聚焦租金方面，來自我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，7月份我愛我家上海區(qū)域住房租賃市場(chǎng)整租交易中，每平方米平均租金較6月略有上漲，但低于去年同期水平。今年以來，上海整租月度平方米租金環(huán)比漲跌幅均保持在4%以內(nèi)，租金波動(dòng)較為平穩(wěn)。
另?yè)?jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，7月份上海住宅租金指數(shù)環(huán)比上漲1.5%。畢業(yè)季給市場(chǎng)帶來一定活力，市場(chǎng)需求有所增加，價(jià)格延續(xù)小幅上行走勢(shì)。對(duì)此，上海中原地產(chǎn)分析指出，基于7月臨近9月開學(xué)，從慣例來看，陪讀帶來的租賃需求有所增加，接續(xù)畢業(yè)季的需求。租金繼續(xù)保持慣性上行，但增幅或有減小。
保租房大量入市，對(duì)租金產(chǎn)生平抑作用
相比于之前，今年上海租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)的一大特點(diǎn)在于，近期上海保租房供應(yīng)端發(fā)力，住房保障政策覆蓋面不斷擴(kuò)大，保租房的大量入市，一定程度上也會(huì)對(duì)租金產(chǎn)生平抑作用。
新京報(bào)記者獲悉，中國(guó)較早的集中式大型租賃社區(qū)——微領(lǐng)地旗下位于靜安區(qū)滬太路的微領(lǐng)地青年社區(qū)于今年7月底完成整體改造，據(jù)悉，該社區(qū)共提供1778套房源，平均月租金僅2800元。
此外，目前上海市房量最大的保障性租賃住房社區(qū)，也是閔行區(qū)首個(gè)落地的人才驛站，微領(lǐng)地旗下浦江中心微領(lǐng)地青年社區(qū)共有3116套房源，主力戶型為20-25平方米一居室，在租金定價(jià)上，微領(lǐng)地控制在同區(qū)域的產(chǎn)品租金的85%，租金在2000元-2500元。
“由于保租房新開業(yè)的價(jià)格，基本是周邊整體租金水平的9折左右，因此短期肯定是會(huì)對(duì)周邊市場(chǎng)租金造成一定影響，但由于目前數(shù)量有限，影響相對(duì)還可控。”協(xié)信匯商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司副總裁劉捷如是說。
劉捷分析指出，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，上海租賃市場(chǎng)一共新開業(yè)4萬余間租賃房，新開業(yè)項(xiàng)目主要集中在自如、抱家、城方等企業(yè)。保租房方面，上半年，上海新增開業(yè)保租房約1.8萬套左右，區(qū)域主要集中在中外環(huán)以及五大新城。
劉捷進(jìn)一步分析稱，未來隨著保租房市場(chǎng)比例逐步提升，同時(shí)不高于5%的租金年漲幅，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)起到“壓艙石”和“穩(wěn)定器”的作用。此外，從目前已開業(yè)的保租房來看，基本以中小戶型為主，30-100平方米占到了80%左右，為市場(chǎng)主力供應(yīng)面積，主要還是解決租房剛性需求，對(duì)純改善、高端租賃需求影響較小。
URI城市租住學(xué)會(huì)常務(wù)理事石文楠亦表示，上海保租房在2023年迎來供應(yīng)大幅增長(zhǎng)的一年，這部分房源有明確限制，其租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租金的水平，租金在市場(chǎng)化租金九折以下，而且年度漲幅不能高于同期市場(chǎng)化租金漲幅，同時(shí)也不能高于5%。該數(shù)據(jù)會(huì)向社會(huì)公示，引導(dǎo)市場(chǎng)化出租人合理定價(jià)，可發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用。
業(yè)內(nèi)：8月上海租賃市場(chǎng)或略有下行
聚焦8月份租賃市場(chǎng)，我愛我家研究院分析認(rèn)為，隨著畢業(yè)租賃旺季進(jìn)入尾聲，預(yù)計(jì)8月上海住房租賃市場(chǎng)或略有下行，交易量較7月或有所下降，環(huán)比降幅或不大。此外，租金方面，預(yù)計(jì)8月上海平方米租金較7月將有所下滑，或低于去年同期水平，租金總體保持平穩(wěn)。
那么，展望下半年租賃市場(chǎng)，相比于上半年，租賃市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)哪些亮點(diǎn)與特色？
“國(guó)家關(guān)于保障性租賃住房相關(guān)政策的出臺(tái)，讓住房租賃行業(yè)看到曙光，也滿足了城市新市民和青年人的居住需求，社區(qū)式租賃住房，讓租客們能享受到更多的生活配套，如交通、教育、商業(yè)、醫(yī)療等?！鄙虾柤疑虡I(yè)管理有限公司品牌首席官易潔分析稱，展望下半年走勢(shì)，預(yù)計(jì)各大租賃企業(yè)會(huì)根據(jù)客群的喜好去定制化設(shè)計(jì)，更加貼合租住人群，也會(huì)根據(jù)不同客群、不同年齡的需求，定制化設(shè)計(jì)房間，使產(chǎn)品線差距拉大。此外，一線城市，預(yù)計(jì)或出現(xiàn)免押金入住的情況，由此在一定程度上解決年輕人的租房痛點(diǎn)。
石文楠表示，展望下半年，仍將有較大規(guī)模的保租房入市，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)住房租賃市場(chǎng)帶來兩方面影響：一是隨著保租房的接連入市，品牌化、機(jī)構(gòu)化建設(shè)及運(yùn)營(yíng)將成為市場(chǎng)發(fā)展的主旋律，實(shí)現(xiàn)保租房產(chǎn)品的高標(biāo)準(zhǔn)打造和高品質(zhì)呈現(xiàn)；二是盡管新建保租房社區(qū)的集中入市，帶來了出租率或租金的階段性下滑，但各家企業(yè)將在下半年根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位情況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況、自身情況等把握上市的節(jié)奏，在有效平抑租金水平，繼續(xù)發(fā)揮壓艙石作用的基礎(chǔ)上，保障新市民、青年人住有所居、住有宜居。
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