手機(jī)家電“以舊換新”已經(jīng)司空見慣，但房子“以舊換新”卻不常見。近期，包括寧波、南京、淄博、南通、揚(yáng)州、海寧、濟(jì)寧等在內(nèi)的多地政府鼓勵“以舊換新”，以此助力釋放新房購買力，加強(qiáng)市場的流動性。
所謂“以舊換新”是幫助“賣舊房換新房”的購房者，提前鎖定意向新房，同時加速舊房出售。值得關(guān)注的是，還有地方探索“賣舊換新”新模式，比如連云港鼓勵國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。目前，各地實行的“以舊換新”行動效用如何？能否引起更多城市的效仿？
多地探索“賣舊換新”新方式
“我想置換新房，手頭的舊房子短時間內(nèi)賣不掉，又擔(dān)心心儀的新房買不到?！边@是很多置換型購房者的想法。
10月20日，據(jù)寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)披露，寧波市啟動住房“換新購”活動。此次活動是由寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦。截至目前，寧波市已有13家開發(fā)企業(yè)的34個樓盤、23家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與活動。下一步，寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會還將鼓勵更多符合條件的樓盤和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與“換新購”活動。
寧波的“換新購”指的是，購房者出售二手住房，換購新建商品住房。據(jù)寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推出“換新購”服務(wù)模式，支持“以小換大”“買新賣舊”，旨在更好發(fā)揮一二手房市場梯度消費(fèi)和聯(lián)動效應(yīng)，加快房產(chǎn)置換效率，更好地滿足市民改善住房的需求。
從操作流程上看，購房者先選定新建商品住房，與開發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房認(rèn)購協(xié)議，與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手住房協(xié)議，明確意向買進(jìn)和售出房源，同時簽署三方協(xié)議。若二手住房在約定時間內(nèi)售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續(xù)；若二手住房在約定時間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認(rèn)購金，購房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。
無獨(dú)有偶。10月17日，據(jù)江蘇省連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)的消息顯示，連云港市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)活躍房地產(chǎn)市場的通知》，明確支持“賣舊換新”。該通知提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為參與“換新購”的購房者提供專屬房源和優(yōu)惠方案。
值得關(guān)注的是，連云港市還在探索“賣舊換新”新方式，對已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開發(fā)項目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費(fèi)，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。
此外，浙江省海寧市也在日前發(fā)布鼓勵房產(chǎn)“以舊換新”的政策，提出在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業(yè)總購房款2%的財政補(bǔ)貼。
不論是寧波的“換新購”，還是海寧市鼓勵房企購買購房者的存量房，最終目的都是提升房地產(chǎn)市場的活躍度。在當(dāng)前二手房普遍難賣的情況下，助力置換群體賣舊房的同時，更是在激活改善需求。為此，這也成為近期很多城市推出“以舊換新”舉措的原因。
不同城市“以舊換新”成效不一
淄博是率先啟動“以舊換新”“連環(huán)單”行動的城市。9月6日，由山東省淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評估協(xié)會聯(lián)合發(fā)起“以舊換新”，全市首批12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議，其中包括萬科、旭輝、綠城等。而在9月19日，江蘇省揚(yáng)州市出臺了《關(guān)于在市區(qū)購房開展“以舊換新”試點(diǎn)工作的通知》，推出“以舊換新”模式。目前，包括江蘇華建、新能源、恒通、中信泰富、中海、萬科等眾多房企均有跟進(jìn)。
目前，大部分城市推行的都是采用“聯(lián)合幫賣”的“以舊換新”模式。從成效上看，各不相同。
對此，克而瑞分析師沈曉玲表示，當(dāng)前，在新房去化難及二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見起色的情況下，多城市推行的“以舊換新”未見較大的效果，如南京推行的“換新購”參加的企業(yè)雖不少，但加入的房源一般是項目尾盤、或者非熱點(diǎn)區(qū)域項目等去化不好的房源，市場的積極性不高，效果不明顯。不過，南通的“以舊換新”取得了較好效果，主要在于開發(fā)商“兜底”購房者低價賣出舊房源，給予了購房者實打?qū)嵉膬?yōu)惠，而且用于換新購的新房房源較好。
沈曉玲認(rèn)為，整體來看，多個城市密集出臺“以舊換新”服務(wù)，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，提高購房意愿。該服務(wù)可以盤活存量房，提高市場活躍度，進(jìn)而促進(jìn)這些城市的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。但是，在當(dāng)前整體市場承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一，那些效果較好的項目主要得益于房企給予購房者實打?qū)嵉膬?yōu)惠，或者房企實力較強(qiáng)，可以調(diào)動多方資源，通過“以舊換新”實現(xiàn)化債、去化。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，“換新購”以舊換新的動作，可以激活改善需求的購房群體去買新房。對于改善樓盤來講，有助于去化庫存，比如，寧波郊區(qū)新盤的大戶型項目，有可能會迎來一波銷售。
“在協(xié)議期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源，同時經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過‘優(yōu)先賣’服務(wù)，幫助客戶通過線上流量傾斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣，加速二手住房銷售，縮短出售周期。這些措施有利于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)順利地把舊房子賣出去，也有一筆中介費(fèi)的收益?！睆埡陚ト缡钦f。
不過，張宏偉提醒，要想真正意義上操作好“以舊換新”，建議相關(guān)部門還是做好監(jiān)管，避免純民間行為導(dǎo)致的各種糾紛。購房者在“以舊換新”的時候，也應(yīng)該看清楚合作協(xié)議中的具體款項。
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