春節(jié)前后，房企仍在加速出售資產(chǎn)以換取現(xiàn)金流，有關(guān)房企項(xiàng)目收購(gòu)信息也在不斷傳出。其中萬(wàn)科退出上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)，融創(chuàng)中國(guó)也退出了四川三岔湖長(zhǎng)島國(guó)際旅游度假中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。房企除了國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的變現(xiàn)之外，也在加速推進(jìn)境外資產(chǎn)的變現(xiàn)，比如，旭輝控股出售悉尼16幅相連地塊，富力地產(chǎn)出售了One Nine Elms項(xiàng)目。與此同時(shí)，仍有房企還在賣(mài)賣(mài)賣(mài)的路上。比如碧桂園有意出售多項(xiàng)海內(nèi)外資產(chǎn)，而華南城也有意出售西安、深圳兩項(xiàng)目的股權(quán)。
值得關(guān)注的是，目前房企收并購(gòu)有何趨勢(shì)？哪些資產(chǎn)并購(gòu)交易最多？當(dāng)前融資政策利好能否緩解房企資產(chǎn)變現(xiàn)的緊迫性？
萬(wàn)科、融創(chuàng)、旭輝等轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目權(quán)益
2月20日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)布公告稱(chēng)，公司已于當(dāng)日完成了對(duì)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)剩余50%權(quán)益的收購(gòu)，此次收購(gòu)?fù)瓿珊?，領(lǐng)展成了該項(xiàng)目的新主人，萬(wàn)科則完全退出。根據(jù)購(gòu)股協(xié)議，領(lǐng)展將支付23.84億元最終基礎(chǔ)價(jià)款，作為收購(gòu)代價(jià)。在領(lǐng)展方面看來(lái)，這符合領(lǐng)展的投資策略，即投資有長(zhǎng)久增值、創(chuàng)收潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)之所以引起關(guān)注，原因在于其是萬(wàn)科最為賺錢(qián)的商業(yè)項(xiàng)目。萬(wàn)科年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年至2023年，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)收入均位列萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目第一位。上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)于2016年開(kāi)業(yè)，為五層高購(gòu)物中心，原由萬(wàn)科和新加坡投資公司GIC合作投資打造，各占50%股權(quán)。2021年，領(lǐng)展以27.72億元收購(gòu)了GIC所持有的七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%的股權(quán)。
與此同時(shí)，2月9日，融創(chuàng)中國(guó)與國(guó)投中電科技園有限公司及相關(guān)方簽訂協(xié)議。據(jù)此，國(guó)投中電將通過(guò)重組合作事項(xiàng)拿下融創(chuàng)中國(guó)旗下目標(biāo)公司四川三岔湖長(zhǎng)島國(guó)際旅游度假中心有限公司70%的權(quán)益及債權(quán)，總代價(jià)約為39.74億元。對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)認(rèn)為，此次重組合作事項(xiàng)有助于解決目標(biāo)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金投入問(wèn)題，推進(jìn)項(xiàng)目恢復(fù)正常開(kāi)發(fā)建設(shè)，盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
值得關(guān)注的是，也有房企加快海外資產(chǎn)的變現(xiàn)。2月14日，旭輝控股在公告中稱(chēng)，作為賣(mài)方，旭輝控股有條件同意向買(mǎi)方出售其于該物業(yè)的60%權(quán)益，代價(jià)為6630萬(wàn)澳元。旭輝控股出售的地塊占地約8700平方米，預(yù)期將開(kāi)發(fā)為五幢作住宅用途的公寓樓。
2月6日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告顯示，將位于倫敦的One Nine Elms項(xiàng)目的全部股權(quán)和債權(quán)出售。One Nine Elms作為泰晤士河畔估值上百億港元的高端大型項(xiàng)目，此次出售項(xiàng)目待售股份的代價(jià)1.00港元將以現(xiàn)金支付，而待售貸款的代價(jià)為買(mǎi)方根據(jù)交換要約將予收取的全部現(xiàn)有票據(jù)，其最低本金額將為8億美元。對(duì)此，富力地產(chǎn)提到，近年集團(tuán)已加快在中國(guó)及海外出售發(fā)展及投資物業(yè)的計(jì)劃，重新分配資金以解決金融負(fù)債及項(xiàng)目竣工問(wèn)題。董事會(huì)認(rèn)為此次出售事項(xiàng)可能將有助于減輕集團(tuán)的負(fù)債及利息負(fù)擔(dān)，從而改善集團(tuán)的整體財(cái)務(wù)狀況。
此外，在1月份的掛牌項(xiàng)目中，碧桂園有意出售多項(xiàng)海內(nèi)外資產(chǎn)以獲取流動(dòng)資金。在海外資產(chǎn)方面，據(jù)碧桂園方面確認(rèn)，目前，澳大利亞項(xiàng)目在積極接洽中，推進(jìn)順利的情況下，有望在上半年完成資產(chǎn)出售；在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)方面，碧桂園在廣州產(chǎn)權(quán)交易所公布了5筆資產(chǎn)出售清單，均位于廣州，包含寫(xiě)字樓、辦公樓、酒店、公寓等多種物業(yè)，合計(jì)擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格38.18億元。
房企積極盤(pán)活資產(chǎn)以緩解資金壓力
截至目前，仍有房企在賣(mài)賣(mài)賣(mài)的路上，除了存量物業(yè)外，還有旗下子公司股權(quán)。2月1日，華南城發(fā)布潛在出售西安華南城股權(quán)的公告，擬通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式出售銷(xiāo)售股權(quán)，占西安華南城約30.6472%股權(quán)，可予調(diào)整至38.6988%。如本次出讓順利，華南城將實(shí)現(xiàn)完全退出西安華南城項(xiàng)目。此外，2月5日，華南城再度發(fā)布公告稱(chēng)，擬通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式出售間接持有的深圳第一亞太50%股權(quán)。
上述兩則出售股權(quán)的公告，也再次暴露華南城資金狀況。華南城在公告中表示，上述出售所得款項(xiàng)將用于償還貸款和一般營(yíng)運(yùn)資金，以緩解現(xiàn)金流緊張問(wèn)題。此后，2月9日，華南城發(fā)布有關(guān)預(yù)計(jì)違約的公告；2月19日，華南城大股東特區(qū)建發(fā)發(fā)布公告確認(rèn)華南城正式違約的消息，即華南城2024年10月票據(jù)于2024年2月9日到期的強(qiáng)制贖回款項(xiàng)和2024年4月票據(jù)于2024年2月12日到期的利息均未支付。
整體來(lái)看，2月份房企并購(gòu)似乎出現(xiàn)回溫態(tài)勢(shì)，但從1月份并購(gòu)交易完成數(shù)量及總體規(guī)模來(lái)看，成交熱度相對(duì)低迷。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2024年1月房地產(chǎn)行業(yè)共完成16筆并購(gòu)交易，比上月減少23筆。從1月交易標(biāo)的業(yè)務(wù)類(lèi)型看，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易最多的仍為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，包括出險(xiǎn)房企持續(xù)出售項(xiàng)目股權(quán)以減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。如合景泰富集團(tuán)與美的置業(yè)簽署協(xié)議，以4億元向其出售寧波美睿50%股權(quán)用于抵銷(xiāo)貸款，減少整體未償還債務(wù)。
在克而瑞分析人士看來(lái)，當(dāng)前在房地產(chǎn)行業(yè)中，即便是央企國(guó)企也面臨較大的資金壓力，這也加速了房企處置資產(chǎn)的節(jié)奏，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金“回血”。
需要看到，各地也在積極支持房企通過(guò)盤(pán)活資產(chǎn)緩解壓力。1月12日，廣東發(fā)布文件提出，將支持民營(yíng)企業(yè)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易、并購(gòu)重組、不良資產(chǎn)收購(gòu)處置等方式盤(pán)活資產(chǎn)。
房企的收并購(gòu)行情與融資環(huán)境息息相關(guān)。值得關(guān)注的是，1月12日，住建部、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》。從短期來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在出清的過(guò)程中，各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹(jǐn)慎。而隨著各地項(xiàng)目“白名單”落地，市場(chǎng)預(yù)期將得到改善。
對(duì)此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立，從項(xiàng)目角度看將能夠更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)融資，有利于融資支持政策加快落地見(jiàn)效，一方面可以緩解企業(yè)資金壓力，另一方面也將進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
不過(guò)，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前關(guān)鍵是房企自我造血功能的恢復(fù)。融資性現(xiàn)金流恢復(fù)，只是房企資金鏈好轉(zhuǎn)、避免風(fēng)險(xiǎn)無(wú)序蔓延的一個(gè)必須條件，充分條件是房企銷(xiāo)售現(xiàn)金流恢復(fù)，即自我造血功能。
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