長(zhǎng)期征集
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文/青城楨楠
有人即將上岸，有人苦苦掙扎，有人功成身退……
3月29日，郁亮在業(yè)績(jī)交流會(huì)上，再次提出活下去。
距離2018年，第一次提出活下去，已經(jīng)五年了。五年后，一直以沉穩(wěn)形象示人的萬(wàn)科剛經(jīng)歷了一場(chǎng)償債危機(jī)。
對(duì)地產(chǎn)界的債務(wù)危機(jī)，大家見怪不怪，但萬(wàn)科仍然嚇了市場(chǎng)一跳。
畢竟，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)的是穩(wěn)健、核心區(qū)域拿地、不多元化，一直是半夜叫的那只雞，郁亮的特色是馬拉松，而他的前任王石喜愛登山，以自律著稱。
五年前的活下去也許是對(duì)別人說(shuō)的，五年后的今天，萬(wàn)科第一次對(duì)自己說(shuō)?；钕氯目谔?hào)變成了現(xiàn)實(shí)，映射在自己身上。
郁亮說(shuō)，過(guò)去習(xí)以為常的優(yōu)勢(shì)可能不再發(fā)揮作用，行業(yè)還在下行，房企若想活下去，光憑業(yè)務(wù)能力是不夠的，還需要強(qiáng)化底線思維，做好極限情況下的壓力測(cè)試，要對(duì)市場(chǎng)超預(yù)期下跌做好更充分的準(zhǔn)備。
極限壓力下的萬(wàn)科，用一年時(shí)間，費(fèi)了九牛二虎之力，賣資產(chǎn)回籠123億元。
正如郁亮所說(shuō)，有些事只靠能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，賣資產(chǎn)，活下去，需要的絕不止能力二字。
這一點(diǎn)，前首富王健林可能最懂。
這一天 王健林沒有現(xiàn)身
就現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)而言，萬(wàn)達(dá)比萬(wàn)科幸運(yùn)，也比萬(wàn)科不幸。
幸運(yùn)的是，債務(wù)危機(jī)曙光乍現(xiàn)，不幸的是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)從此不再姓王。
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，3月30日，王健林持有的大連新達(dá)盟商管，獲得5家機(jī)構(gòu)，合計(jì)600億元的投資。
這是過(guò)去五年來(lái)，中國(guó)最大規(guī)模的私募融資。
據(jù)《財(cái)新》報(bào)道，根據(jù)最新協(xié)議，太盟投資集團(tuán)、中信資本、Ares Management 旗下基金、阿布扎比投資局旗下全資子公司Platinum Peony 和穆巴達(dá)拉投資公司五名投資者，聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資約人民幣600億元，合計(jì)持股60%，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司持股40%。
2023年12月12日萬(wàn)達(dá)商業(yè)與投資者簽署投資協(xié)議，至此終于落地。
萬(wàn)達(dá)持股40%，從此失去控制權(quán)，相信老王比誰(shuí)都難受。
簽約儀式，幾個(gè)投資方笑得很開心，老王沒有出現(xiàn)。
投資方開心是自然的，根據(jù)太盟此前的公告，即使在行業(yè)下行期，萬(wàn)達(dá)商管仍然有著出色的表現(xiàn)，堪稱真正意義上的核心資產(chǎn)。
據(jù)太盟公告，萬(wàn)達(dá)商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，稅后收入分別為235億元、271億元、293億元，平均年增長(zhǎng)率約12%；三年稅后利潤(rùn)分別為 53億元、75 億元、95億元，年增長(zhǎng)率達(dá)34%；三年共計(jì)上繳稅收約 100億元，對(duì)股東三年分紅分別為46 億元、67億元及85億元。
這么好的業(yè)績(jī)，這么好的核心資產(chǎn)，讓出主導(dǎo)權(quán)，任誰(shuí)心里都得滴血。
不過(guò)，不滴血，就得出血。
按照對(duì)賭協(xié)議，萬(wàn)達(dá)2023年底上市失敗，需要按照每年8%的利息，回購(gòu)部分或者全部股權(quán)，相關(guān)費(fèi)用超過(guò)400億。
活下去比什么都重要。為了活下去，就得壯士斷腕，幸虧萬(wàn)達(dá)是八爪魚，腕比較多，現(xiàn)在斷的是核心之腕。
相比萬(wàn)達(dá)的豪華投資圈，萬(wàn)科肯定不是滋味。
330協(xié)議，出現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)朋友圈里的，除了太盟、中信等中資，還有阿聯(lián)酋的兩家巨型投資者，阿布扎比投資局資產(chǎn)規(guī)模8500億美元，穆巴達(dá)拉則握有2760億美元資產(chǎn)。
一直希望深圳國(guó)資出手的郁亮，苦等許久，只等來(lái)了10億元REITs認(rèn)購(gòu)，這和王健林一次性600億的外援出手，大巫見小巫。
當(dāng)然，萬(wàn)科還沒有到像萬(wàn)達(dá)一樣，出售最核心的資產(chǎn)的程度。
險(xiǎn)象環(huán)生 生死時(shí)速 老王確實(shí)真大佬
王健林這些年一直在坐過(guò)山車，考驗(yàn)?zāi)褪芰Α?/p>
3月30日之前，一連串的負(fù)面信息，讓人替王健林捏把汗。
先是本周三，也就是3月27日，傳出王健林最倚重的潛在接班人之一，張霖突然離職。
據(jù)公眾號(hào)包郵區(qū)，3月25日，星期一，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董辦發(fā)了一條消息，說(shuō)根據(jù)集團(tuán)董事長(zhǎng)指示，由張霖?fù)?dān)任萬(wàn)達(dá)投資集團(tuán)董事長(zhǎng)兼法代。
群發(fā)消息里，特別提示：敬請(qǐng)知悉，不必回復(fù)。
兩天后，萬(wàn)達(dá)董辦又發(fā)了一條通知，說(shuō)：同意張霖辭去文旅集團(tuán)總裁職務(wù)。
從委以重任到主動(dòng)離職只有兩天，在萬(wàn)達(dá)賣身落地消息向社會(huì)公布前離開，是自己的選擇，也是對(duì)萬(wàn)達(dá)未來(lái)的一種理解。
在張霖離職之前，圍繞萬(wàn)達(dá)的是一系列股權(quán)凍結(jié)事件。
3月23日，券商中國(guó)報(bào)道，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司近日新增一則股權(quán)凍結(jié)信息。
據(jù)了解，該股權(quán)凍結(jié)涉及的金額高達(dá)162.05億元，被執(zhí)行的企業(yè)為大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司，股權(quán)凍結(jié)期限自2024年3月20日至2027年3月19日，執(zhí)行法院為江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)人民法院。
大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司就是這次萬(wàn)達(dá)賣身的主體，成立兩個(gè)月就被凍結(jié)，證明債權(quán)人夠江湖，夠老辣，夠精明。
3月26日，也就是萬(wàn)達(dá)賣身簽約前3天，鈦媒體報(bào)道162億股權(quán)解凍，達(dá)成和解。
真是生死時(shí)速。
大連新達(dá)盟被凍結(jié)之前，國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)網(wǎng)站顯示，3月17日，萬(wàn)達(dá)還有一次股權(quán)凍結(jié)。
凍結(jié)的是珠海萬(wàn)達(dá)商管，也就是萬(wàn)達(dá)此前一直籌備上市的主體，結(jié)股權(quán)數(shù)額約為50.72億股。
凍結(jié)原因是“財(cái)產(chǎn)保全”，被執(zhí)行人則是珠海萬(wàn)達(dá)商管的大股東——大連萬(wàn)達(dá)商管。執(zhí)行法院為上海市第一中級(jí)人民法院，凍結(jié)期限自2024年3月4日至2027年3月3日。
從執(zhí)行裁定書透露的消息來(lái)看，相關(guān)案件審理流程或?yàn)椤柏?cái)產(chǎn)保全執(zhí)行”，不過(guò)具體的申請(qǐng)執(zhí)行人是誰(shuí)、案件涉及何種糾紛，暫未有其他詳細(xì)信息傳出。
珠海萬(wàn)達(dá)股權(quán)命運(yùn)多舛，2023年7月份才被凍結(jié)了一次，8個(gè)月后，又來(lái)一次。
到底是哪些債權(quán)人，凍結(jié)萬(wàn)達(dá)的股權(quán)，不得而知，但從手法來(lái)看，很是懂行，從珠海萬(wàn)達(dá)到大連新達(dá)盟，一路掐著萬(wàn)達(dá)的命脈。
據(jù)絲路海洋的統(tǒng)計(jì)，截止2023年底，萬(wàn)達(dá)尚有69億人民幣以及13億美元存續(xù)債，合計(jì)162.6億人民幣。
投入的600億資金能干什么？
除了這162億公開市場(chǎng)的債券要還，一年內(nèi)還有646億非流動(dòng)負(fù)債以及千億級(jí)別的有息負(fù)債要還。
據(jù)《證券之星》2023年12月12日文章，截至當(dāng)年三季度末，萬(wàn)達(dá)商管的總資產(chǎn)為6115.83元，總負(fù)債為3033.6億元，凈資產(chǎn)為3082.24億元，資產(chǎn)負(fù)債率為49.6%。
在相同報(bào)告期，萬(wàn)達(dá)商管非流動(dòng)負(fù)債有1938.61億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有1245.61億元。
此外，萬(wàn)達(dá)商管還有流動(dòng)負(fù)債1094.99億元，主要為一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債646億元。
2023年三季度，萬(wàn)達(dá)商管在手貨幣資金為132億，現(xiàn)金短債比為僅為0.2。
如果說(shuō)600億賣身得來(lái)的錢，能夠補(bǔ)上646億一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，不斷賣出萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的錢，很有可能對(duì)應(yīng)的是162億債券和其他有息負(fù)債的利息。
據(jù)絲路海洋統(tǒng)計(jì)，2023年12月25日至30日五天內(nèi)，萬(wàn)達(dá)先后出售太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司、湖州萬(wàn)達(dá)投資有限公司、廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司、上海金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司；
2024年1月又出售佛山順德萬(wàn)達(dá)。
公開資料目前沒有出售上述萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的實(shí)際金額，此前萬(wàn)達(dá)上市時(shí)候的估值可以作為參考。
據(jù)觀點(diǎn)媒體報(bào)道，2021年，管理380個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，估值或超2000億元。按照這個(gè)估值計(jì)算，一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的估值在5.26億。
急著出手無(wú)好貨，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的估值不可同日而語(yǔ)，不久前萬(wàn)科賣出手里最好的商業(yè)地產(chǎn)，都打了七折，何況萬(wàn)達(dá)？
廣場(chǎng)不夠，電影來(lái)湊。
據(jù)界面新聞，2023年12月12日，萬(wàn)達(dá)出售萬(wàn)達(dá)電影。
根據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，萬(wàn)達(dá)文化、北京珩潤(rùn)及王健林?jǐn)M分別將其持有的萬(wàn)達(dá)投資20%、29.8%和1.2%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予儒意投資，轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)人民幣21.55億元。
早在7月份，萬(wàn)達(dá)電影已經(jīng)與儒意投資完成一輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓。據(jù)萬(wàn)達(dá)電影7月20日發(fā)布的公告，該公司間接控股股東萬(wàn)達(dá)文化將其持有的萬(wàn)達(dá)投資49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予儒意投資，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為22.62億元。此次股權(quán)變動(dòng)后，儒意投資通過(guò)萬(wàn)達(dá)投資間接持有萬(wàn)達(dá)電影2.16億股，占總股本的9.8%。
兩次股權(quán)出售給儒意投資，得到44億，加上此前套現(xiàn)的金額，累計(jì)70億。
70億，揮別自己的心血。王健林肉眼可見的瘦了，瘦到臉上脫相。
有意思的是，萬(wàn)達(dá)離開，萬(wàn)達(dá)電影的股價(jià)開始有起色，從2月份的低位，連續(xù)上漲到15塊，市值站穩(wěn)300億。
在最新的年報(bào)里面，萬(wàn)達(dá)電影雄心勃勃地提出，要把市占率提高到20%。中國(guó)儒意要完成老王未竟的事業(yè)。
中國(guó)儒意的背景值得一說(shuō)。
2020年10月還叫恒騰網(wǎng)絡(luò)的上市公司，花72億收購(gòu)儒意影業(yè)，把業(yè)務(wù)裝進(jìn)自己的盤子里。恒騰網(wǎng)絡(luò)當(dāng)年叱咤風(fēng)云，是如日中天的恒大和騰訊攜手的力作。
2021年11月，恒大套現(xiàn)離場(chǎng)，恒騰的恒沒了，騰訊把上市公司改名為中國(guó)儒意。截止目前，騰訊持有中國(guó)儒意25.45%的股份。
大家愛看的很多電視劇電影，都是出自中國(guó)儒意，比如賈玲的《你好，李煥英》，胡歌的《瑯琊榜》等等。
騰訊、太盟、中信、中東巨富，這么多資本巨頭出手相救，老王看似輸了，其實(shí)也贏了。老王靠自己解套，這一點(diǎn)，足夠讓人敬佩。
江湖變了 小王 也許不需要再接班了
萬(wàn)達(dá)電影易主，萬(wàn)達(dá)商業(yè)也不再姓王，對(duì)小王來(lái)說(shuō)這意味著什么？解脫了。
還記得上一次小王出現(xiàn)么？
2023年11月27日，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，小王身著灰色針織衫、腳蹬藍(lán)白相間運(yùn)動(dòng)鞋，一身休閑出席商務(wù)場(chǎng)合，和泰安市領(lǐng)導(dǎo)談笑風(fēng)生，打算合作一把文旅健身項(xiàng)目。
當(dāng)時(shí)媒體的標(biāo)題是，“王思聰最后的倔強(qiáng)，出走半生，歸來(lái)還是太子”。時(shí)隔4個(gè)月，老王把核心資產(chǎn)都賣得七七八八了，小王這還算太子歸來(lái)么？
也就是晚明的太子，徒有其名，但對(duì)小王來(lái)說(shuō)，未必不是一種解脫。
未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的春天，跟萬(wàn)達(dá)關(guān)系不大。
恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗先生，在2024年3月底交出接力棒以前，給最后一次致股東信起了個(gè)副標(biāo)題——安待春天到臨：
本人現(xiàn)將公司交給下一代接棒，他們現(xiàn)時(shí)身處的形勢(shì)跟本人33年前相比截然不同。事實(shí)上，情況恰恰相反。如今，公司在所有關(guān)鍵范疇都狀態(tài)良好。然而，外部環(huán)境卻每況愈下。
坦白說(shuō)，本人看不到盡頭。唯一值得慶幸的是，創(chuàng)辦人當(dāng)年決定將公司設(shè)于香港，毗鄰是后來(lái)變得龐大的內(nèi)地市場(chǎng)。本人相信這里仍會(huì)是一處相當(dāng)不錯(cuò)的投資地。若本人上述的分析與未來(lái)數(shù)年以至數(shù)十年的現(xiàn)實(shí)大致相符，那么公司應(yīng)該前景不俗。
環(huán)顧全球，本人認(rèn)為值得作新投資的地方委實(shí)極少。即使有，也未必是我們能得以利用之地。此外，本人深信做業(yè)務(wù)應(yīng)專心一志、盡力做好，只要該事能穩(wěn)當(dāng)?shù)貛?lái)可觀回報(bào)便行。本人相信，中國(guó)內(nèi)地的世界級(jí)商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)正是這樣的好機(jī)會(huì)。
陳啟宗認(rèn)為，恒隆現(xiàn)在哪都好，就是外部環(huán)境不好，不過(guò)這不要緊，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)仍然充滿機(jī)會(huì)，恒隆要做的就是安待春天到臨。
恒隆財(cái)務(wù)謹(jǐn)慎，該賣早就賣，留下了核心資產(chǎn)度過(guò)寒冬。而萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科的核心資產(chǎn)出售，目前賣到了骨頭里。
春天終究會(huì)來(lái)的，不貪多不貪大，坐擁最核心的資源，等待春暖花開。
用戶評(píng)論
唯一青年
我就納悶兒了，郁亮活下去的堅(jiān)持哪兒不穩(wěn)了，搞得這幫大佬都這么焦慮。
吾心_va
謝謝老師分享