近期人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月份新發(fā)企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.75%，比上月低1個(gè)基點(diǎn)，比上年同期低22個(gè)基點(diǎn)；新發(fā)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.71%，比上月低15個(gè)基點(diǎn)，比上年同期低46個(gè)基點(diǎn)，均處于歷史低位。
自2020年人民銀行披露企業(yè)貸款加權(quán)平均利率以來，這是個(gè)人住房貸款利率首次低于企業(yè)信貸利率，因而引發(fā)市場關(guān)注。
不過，多位業(yè)內(nèi)人士告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，從歷史數(shù)據(jù)來看，個(gè)人住房貸款利率重新回歸至企業(yè)信貸利率之下，意味著此前一系列針對房地產(chǎn)市場的信貸政策效果正在顯現(xiàn)。
對于未來，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，我國貸款利率仍有下行空間。其中，新發(fā)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率有望繼續(xù)保持在低位。
個(gè)人房貸利率與企業(yè)信貸利率“倒掛”終結(jié)
今年一季度，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率低于企業(yè)信貸加權(quán)平均利率，結(jié)束了兩者“倒掛”現(xiàn)象。自2020年二季度人民銀行在《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中公布企業(yè)貸款加權(quán)平均利率分項(xiàng)以來，企業(yè)貸款加權(quán)平均利率一直低于個(gè)人住房按揭貸款加權(quán)利率。
根據(jù)人民銀行各季度披露的《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，貝殼財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率與企業(yè)貸款加權(quán)平均利率“倒掛”幅度在2021年下半年擴(kuò)大到1個(gè)百分點(diǎn)以上，但隨后總體處于收窄區(qū)間。
“按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的原則，房貸客戶的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該低于企業(yè)經(jīng)營貸款客戶。因此在過去很長一段時(shí)間中，房貸利率普遍低于企業(yè)經(jīng)營貸款利率。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛在接受貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，本次算是利率的回歸。
據(jù)東方金誠測算，在2017年9月之前，居民房貸利率曾持續(xù)低于企業(yè)貸款利率，兩者之差平均為0.3個(gè)百分點(diǎn)。
招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，此前出現(xiàn)個(gè)人房貸利率與企業(yè)利率“倒掛”的現(xiàn)象，是多種因素綜合作用的結(jié)果。貸款利率不僅是商業(yè)銀行對風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)，也一定程度上體現(xiàn)了金融管理部門的政策調(diào)控思路。
“長期以來，我國對個(gè)人住房貸款利率實(shí)行下限管理，所以一般情況下，個(gè)人住房貸款利率是要高于一般貸款利率，高于企業(yè)貸款利率。”董希淼進(jìn)一步指出，去年以來，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇乏力，居民住房消費(fèi)的意愿和能力仍有待提升，因此金融監(jiān)管部門出臺(tái)了多種政策共同作用，讓房貸利率出現(xiàn)了較大幅度的下降。
多重房貸政策效果正在顯現(xiàn)
房貸利率重新回歸低于企業(yè)貸款利率，反映了近期針對樓市調(diào)控的政策正在起效。
東方金城首席宏觀分析師王青認(rèn)為，個(gè)人房貸利率低于企業(yè)貸款利率反映今年2月5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率單獨(dú)大幅下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)帶來的直接影響，也是政策面正在針對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“定向降息”的具體體現(xiàn)。
在2019年利率改革之后，銀行的貸款利率是在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)而來。其中，企業(yè)利率主要以1年期LPR為基礎(chǔ)加點(diǎn)得來，房貸利率則主要以5年期以上LPR為基礎(chǔ)加點(diǎn)而來。
過去一段時(shí)間，曾剛指出，金融監(jiān)管部門側(cè)重降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，同時(shí)貫徹“房住不炒”的方針政策，因此截至去年底，1年期LPR報(bào)價(jià)下降的幅度大于5年期以上LPR報(bào)價(jià)。
根據(jù)中國貨幣網(wǎng)數(shù)據(jù)，自2019年至去年末，1年期LPR品種已下降86個(gè)基點(diǎn)，而5年期以上LPR品種則下降了65個(gè)基點(diǎn)。但今年2月，5年期以上LPR報(bào)價(jià)大幅度下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，讓該品種報(bào)價(jià)累計(jì)下調(diào)了90個(gè)基點(diǎn)，累計(jì)降幅反超1年期品種。
不僅如此，2023年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。機(jī)制建立后，地方政府在符合條件時(shí)，可以決定維持、下降或者取消房貸利率下限，推動(dòng)住房貸款利率下降。而自今年一季度起，多省重申轄內(nèi)多地取消房貸利率下限。同時(shí)，央行還將二套房貸利率下限從同期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為LPR加20個(gè)基點(diǎn)。
董希淼表示，多重政策措施推動(dòng)房貸利率在短時(shí)間內(nèi)明顯下降，減輕了居民的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，激發(fā)居民住房消費(fèi)的意愿和能力，從而有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
房貸利率有望持續(xù)保持低位
房貸利率已經(jīng)處于歷史低點(diǎn)，未來仍有望繼續(xù)下降。
董希淼認(rèn)為，隨著近期越來越多的城市取消首套住房貸款利率下限，未來新發(fā)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率有望繼續(xù)保持在低位。而銀行自去年來多次下調(diào)存款利率、壓降負(fù)債成本，也為住房貸款利率下降打開了空間。
曾剛亦認(rèn)為，房貸利率仍有可能進(jìn)一步下降，這將有利于市場利率的恢復(fù)均衡發(fā)展，同時(shí)亦有助于我國按揭住房貸款的需求回升。
根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，2024年3月新發(fā)放居民房貸利率已較2021年底的階段高點(diǎn)下行1.92個(gè)百分點(diǎn)，也低于此前于2009年6月創(chuàng)下的4.34%的歷史低點(diǎn)。 但當(dāng)前個(gè)人房貸利率與企業(yè)貸款利率之差為0.04個(gè)百分點(diǎn)，仍然小于歷史平均水平。
“這意味著后期房地產(chǎn)支持政策空間還比較大?！蓖跚啾硎荆绻鬯憔用裎飪r(jià)指數(shù)和經(jīng)濟(jì)增長因素，當(dāng)前3.71%的房貸利率仍然高于2009年的4.34%。如果以經(jīng)濟(jì)增速平減指數(shù)折算，當(dāng)前實(shí)際房貸利率處于歷史最高水平之列，且2021年以來呈大幅上升之勢。 而進(jìn)一步下調(diào)利率，有助于引導(dǎo)居民房貸利率較快下調(diào)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸。
用戶評論