這幾年的時(shí)間里，我國(guó)多地出現(xiàn)房?jī)r(jià)急速下滑的現(xiàn)象。對(duì)此，很多人感嘆不已，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為房?jī)r(jià)跌得越厲害，能買(mǎi)得起房的老百姓就越多。但事實(shí)真的是這樣嗎？
其實(shí)，日本曾經(jīng)以30年的經(jīng)驗(yàn)，向全世界揭示了一個(gè)事實(shí)——房?jī)r(jià)暴跌不是喜事，而是“災(zāi)難”。在房?jī)r(jià)暴跌引發(fā)的巨大旋渦之下，全民皆是“輸家”。
日本的房地產(chǎn)經(jīng)歷了什么？對(duì)買(mǎi)不起房子的老百姓來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)暴跌為什么不是好事？
房地產(chǎn)的寒冬，老百姓的狂歡？
近二十年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高。可近些年來(lái)，卻有越來(lái)越多的人認(rèn)為生活壓力巨大，生活幸福感不斷降低。
當(dāng)代人面臨著各種各樣的生活壓力，其中住房問(wèn)題最為沉重。曾經(jīng)房?jī)r(jià)不斷攀升，讓無(wú)數(shù)人為了一座房子背負(fù)了一生的債務(wù)。
連續(xù)多年，我國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)都在不斷攀升。然而，近一年多以來(lái)，這種形勢(shì)卻發(fā)生了翻天覆地的逆轉(zhuǎn)，一些城市的房?jī)r(jià)突然暴跌。
不少二線城市的熱門(mén)樓盤(pán)房?jī)r(jià)下跌率超過(guò)了50％，甚至倒退回了七八年前。
南京是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，其中河西新城經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，集金融、商務(wù)、商貿(mào)等多個(gè)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)于一體，成為了繁華的新城市中心。
這里商業(yè)發(fā)達(dá)、生活便利，毫無(wú)疑問(wèn)地成為了南京市民安家定居的首選地段，房?jī)r(jià)也自然水漲船高。
2005年時(shí)，河西新城的房?jī)r(jià)均價(jià)僅6000元左右，到了2021年，這里的二手房平均單價(jià)就已經(jīng)高達(dá)6萬(wàn)元。
除去貨幣價(jià)值波動(dòng)的因素，10倍的房?jī)r(jià)增幅仍然令人咋舌。連續(xù)多年之間，房?jī)r(jià)一直都在不斷上漲，因此，沒(méi)有人能夠想到，房?jī)r(jià)暴跌來(lái)得如此迅速。
2023年，南京房?jī)r(jià)暴跌。河西新城這樣的熱門(mén)地段，一些小區(qū)的房?jī)r(jià)與歷史高點(diǎn)相比下跌了數(shù)萬(wàn)元，回到了七八年前的價(jià)位段。一些曾經(jīng)炙手可熱的樓盤(pán)，也變得無(wú)人問(wèn)津。
2017年的時(shí)候，河西新城曾出現(xiàn)過(guò)“十盤(pán)齊發(fā)、萬(wàn)人搶購(gòu)”的盛況。當(dāng)時(shí)，政府給出了很大的優(yōu)惠力度，房子均價(jià)在3.5萬(wàn)元至4.5萬(wàn)元之間，首付八折。一萬(wàn)多人排隊(duì)搖號(hào)，為3000名購(gòu)房資格搶破了頭。
在當(dāng)時(shí)的炒房熱潮下，有不少人是抱著投資的心態(tài)去買(mǎi)房的。然而，到了2023年，這些人靠房子賺錢(qián)的心愿徹底落空了。
曾經(jīng)排隊(duì)幾個(gè)小時(shí)搶到購(gòu)房資格，以3.5萬(wàn)的單價(jià)買(mǎi)入的房子，雖然在幾年后漲到了6.8萬(wàn)一平，卻在2023年后半年急速跌至4萬(wàn)左右。
除了南京，東莞、江蘇等城市的房?jī)r(jià)也在2023年下半年有了近乎“腰斬”的暴跌。
東莞的制造業(yè)根基深厚，有力地推動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高，漲幅一度領(lǐng)先全國(guó)。
2019-2020年，東莞房?jī)r(jià)漲幅居于全國(guó)第一。然而僅僅兩年之后，東莞房?jī)r(jià)就迅速暴跌，某網(wǎng)紅樓盤(pán)單價(jià)從6萬(wàn)跌至了3萬(wàn)，后來(lái)最低掛牌價(jià)更是跌破了3萬(wàn)。
2023年，全國(guó)有100個(gè)城市都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)暴跌的情況。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年12月，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格下跌城市已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月超過(guò)90。一線城市也沒(méi)能“幸免”，雖然不像二線城市的房?jī)r(jià)一樣跌幅巨大，但也同樣在持續(xù)下跌。
房?jī)r(jià)暴跌，有人歡喜有人憂。對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是行業(yè)“寒冬”。
但更多的普通人卻對(duì)這樣的情況喜聞樂(lè)見(jiàn)，他們認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌能讓更多老百姓買(mǎi)得起房子，這當(dāng)然是一件好事。但事實(shí)真的如此嗎？
其實(shí)，房?jī)r(jià)暴跌不一定是好事，反而可能引發(fā)更加嚴(yán)重的危機(jī)。日本、美國(guó)等一些國(guó)家的經(jīng)歷，已經(jīng)揭示了房?jī)r(jià)暴跌的結(jié)果——經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)、全民皆是“輸家”。
房?jī)r(jià)暴跌，是喜事還是噩耗？
隨著多年的房?jī)r(jià)上漲，很多普通人已經(jīng)不堪重負(fù)，成為了被房?jī)r(jià)綁架一生的“房奴”。
在這樣的環(huán)境下，房?jī)r(jià)暴跌自然而然就成為了“民心所向”。甚至早在幾年前，房?jī)r(jià)還沒(méi)有下降苗頭的時(shí)候，就已經(jīng)有人在極力唱衰。
事實(shí)上，房?jī)r(jià)暴跌與暴漲都不是好事，甚至與房?jī)r(jià)暴漲相比，暴跌帶來(lái)的后果反而更加嚴(yán)重，可能會(huì)引發(fā)巨大的金融危機(jī)。
對(duì)于無(wú)數(shù)普通人來(lái)說(shuō)，“金融危機(jī)”是非常遙遠(yuǎn)且宏觀的事情。人們往往認(rèn)為，這是資本家的事情，普通人既沒(méi)有能力造成金融危機(jī)，也不會(huì)受其影響。
但其實(shí)，金融危機(jī)與每一個(gè)個(gè)體息息相關(guān)。
那么，房?jī)r(jià)暴跌為什么可能引發(fā)金融危機(jī)呢？要明白這其中的關(guān)聯(lián)，首先需要明白，房子不僅僅是“物品”，更是“資產(chǎn)”。
即便并不是抱著賣(mài)房的目的去買(mǎi)房，房產(chǎn)的價(jià)值仍然是一項(xiàng)至關(guān)重要的屬性。
假設(shè)某人以100萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)置了一套房子，其中20萬(wàn)是已經(jīng)交付的首付，另外80萬(wàn)是銀行貸款，以月供的形式交付。如果房?jī)r(jià)暴跌50%，對(duì)于房主而言，這座房子已經(jīng)成為了“負(fù)資產(chǎn)”。
房主還需要向銀行還款80萬(wàn)，卻只能得到價(jià)值50萬(wàn)的房子，這無(wú)異于憑空多出了30萬(wàn)債務(wù)。此時(shí)是否繼續(xù)支付月供就會(huì)成為一個(gè)艱難的抉擇。
如果繼續(xù)支付月供直到最后，房主的損失為50萬(wàn)。而如果拒絕支付月供，損失是首付的20萬(wàn)和個(gè)人信用。
當(dāng)房主拒絕支付月供時(shí)，另外的30萬(wàn)就成為了銀行的虧損。1個(gè)30萬(wàn)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也許不算什么，但房?jī)r(jià)暴跌后這樣的房主可能會(huì)有成千上萬(wàn)個(gè)，銀行可能立刻就會(huì)面臨數(shù)十億、甚至數(shù)百億的虧損。
房?jī)r(jià)暴跌帶來(lái)的影響絕不會(huì)停止在銀行這一環(huán)，緊隨其后的很可能就是全國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退、大量企業(yè)倒閉破產(chǎn)、失業(yè)率大幅上升等一系列連鎖反應(yīng)。
到了這個(gè)時(shí)候，受到影響的絕不僅僅是“房地產(chǎn)老板”，更是成千上萬(wàn)的普通人和低收入群體。
這些不是憑空猜測(cè)，而是其他國(guó)家的前車(chē)之鑒。
1969年至1999年，日本六大城市的土地價(jià)格在30年間上漲了56倍之多，房?jī)r(jià)也隨之迅速攀升。然而，當(dāng)臨界點(diǎn)到達(dá)之后，虛假的繁榮很快就如泡沫一樣破裂，日本的經(jīng)濟(jì)遭受重大沖擊，進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條期。
日本的經(jīng)驗(yàn)本該讓各國(guó)引以為戒，后來(lái)的美國(guó)卻又重蹈覆轍。
2008年，美國(guó)次貸危機(jī)，17大城市房?jī)r(jià)暴跌。2009年與2006年相比，房?jī)r(jià)暴跌32.2％。這次危機(jī)甚至蔓延到了歐洲，引發(fā)了全世界范圍內(nèi)金融動(dòng)蕩。美國(guó)大批企業(yè)破產(chǎn)，失業(yè)率從4.5％急劇上升到10.1％。
后來(lái)，其他很多國(guó)家也陸續(xù)發(fā)生了這樣的情況。無(wú)數(shù)血淋淋的事實(shí)都在表明，房?jī)r(jià)暴跌、泡沫經(jīng)濟(jì)的迅速崩塌，會(huì)給一個(gè)國(guó)家?guī)?lái)巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
在這樣的危機(jī)之下，所有人都是“輸家”。如今，我國(guó)房?jī)r(jià)暴跌，這是否意味著我們正在重蹈覆轍？
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)該何去何從？
其實(shí)，前些年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)興盛、房?jī)r(jià)攀升的時(shí)候，就有人提出過(guò)我國(guó)應(yīng)警惕重走日本的老路。
在這期間，也有不少人極力不看好我國(guó)房地產(chǎn)，稱(chēng)我國(guó)的房地產(chǎn)也是“泡沫經(jīng)濟(jì)”，遲早會(huì)有崩盤(pán)的一天。
房?jī)r(jià)攀升固然不是一件好事，但唱衰我國(guó)經(jīng)濟(jì)的人是否居心叵測(cè)？關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題，無(wú)論是“看漲”還是“看跌”都不應(yīng)該太過(guò)極端。
我國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)多年的上漲，的確存在一定的“泡沫”，適當(dāng)?shù)摹皵D泡沫”是有必要的，但需要注意，不能用力過(guò)猛。
近些年來(lái)，我國(guó)政府針對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題也一直在進(jìn)行調(diào)控，但結(jié)果不盡人意，其中有什么原因？
2021年，我國(guó)著名統(tǒng)計(jì)教育家賀鏗在接受采訪時(shí)，曾被問(wèn)到這個(gè)問(wèn)題。賀鏗將原因歸于幾個(gè)方面。
第一，我國(guó)很多人將房子當(dāng)做投資，不希望房子降價(jià)。第二，房地產(chǎn)在過(guò)去二十年間，是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中占比過(guò)重，牽一發(fā)而動(dòng)全身，調(diào)控操之過(guò)急可能會(huì)帶來(lái)更加嚴(yán)重的問(wèn)題。
有人表示，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的確需要“擠泡沫”，但應(yīng)該“軟著陸”。
很多國(guó)家的經(jīng)歷讓我們清楚地看到，泡沫的硬性破裂很可能會(huì)帶來(lái)巨大的金融危機(jī)。因此，我國(guó)在房?jī)r(jià)的調(diào)控工作上，一直都是溫和且緩慢的。
但是，2023年以來(lái)，我國(guó)多地房?jī)r(jià)急速下降，這是否意味著泡沫正在急速破碎？針對(duì)這樣的情況，我國(guó)又該如何應(yīng)對(duì)以避免更大的危機(jī)？
房?jī)r(jià)暴跌的因素有幾個(gè)方面。一是房?jī)r(jià)過(guò)高，抑制了需求。很多人不愿意為了房子背負(fù)高額的貸款，于是選擇不買(mǎi)房子。
二是市場(chǎng)信心不足，購(gòu)房動(dòng)力下降。房?jī)r(jià)下跌讓人們不敢隨便進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，誰(shuí)都不希望買(mǎi)房之后房?jī)r(jià)下跌，看著自己的錢(qián)打水漂。
雖然很多人不愿意看到房?jī)r(jià)上升，但房?jī)r(jià)暴跌同樣不是好事。針對(duì)目前房?jī)r(jià)暴跌的現(xiàn)象，我國(guó)應(yīng)采取一些措施，促使房地產(chǎn)行業(yè)回暖，逐步穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
首先可以適當(dāng)創(chuàng)造新增需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)規(guī)模，避免產(chǎn)業(yè)規(guī)模大幅下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成沖擊。
比如支持各地推進(jìn)城中村改造等。其次，需要營(yíng)造友好開(kāi)發(fā)環(huán)境，比如加大優(yōu)質(zhì)房企金融支持力度等，穩(wěn)定房企，避免大規(guī)模企業(yè)破產(chǎn)。
當(dāng)然，還有非常重要的一點(diǎn)，就是提高居民住房消費(fèi)能力。不是刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，而是減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
比如對(duì)首次購(gòu)房者給予更低的貸款利率、對(duì)家庭收入在一定水平以下的居民發(fā)放用于購(gòu)房的消費(fèi)券等。
我國(guó)住建部部長(zhǎng)倪虹曾經(jīng)提出：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！痹谶@樣的方針指導(dǎo)之下，我國(guó)一定不會(huì)重蹈其他國(guó)家的覆轍。
結(jié)語(yǔ)
2023年，我國(guó)百座城市房?jī)r(jià)下跌，有人憂愁，有人歡呼。曾經(jīng)居高不下的房?jī)r(jià)，令我國(guó)無(wú)數(shù)居民深感重壓。
但歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房?jī)r(jià)暴跌不是值得歡呼的好事，它可能會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
我國(guó)的房地產(chǎn)需要“擠泡沫”，近年來(lái)，我國(guó)政府也在不斷地采取行動(dòng)進(jìn)行調(diào)控?！皵D泡沫”不能一蹴而就，但我國(guó)堅(jiān)持以人為本的方針不會(huì)改變，未來(lái)我們一定能夠?qū)崿F(xiàn)全民安居夢(mèng)。
作者：滄粟
編輯：夜雨聲煩
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