近一個月以來，一二線城市土地交易平淡，北京4月、5月份分別只成交一宗地塊，均為底價出讓。廣州4月底、5月初先后撤拍了3宗宅地。此外，杭州4宗宅地、長沙3宗宅地均以底價成交。而在土地市場低迷的同時，出讓規(guī)則也在發(fā)生改變。比如，北京推出首宗住宅+產(chǎn)業(yè)+配套組合供應(yīng)用地出讓；廈門擬推出“招拍復(fù)合”出讓方式；合肥4宗宅地出讓時要求，競買人須達(dá)到?jīng)]有爛尾等“五沒有”條件。
在房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的背景下，自然資源部要求庫存量大的城市暫停新增住宅用地出讓。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來去庫存與新增供地高度關(guān)聯(lián)。從后續(xù)土地供應(yīng)趨勢看，各地的供應(yīng)規(guī)模預(yù)計會減少，可以肯定的是，質(zhì)優(yōu)量少成為市場趨勢，一些“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊會相繼推出。
“壓箱底”優(yōu)質(zhì)地塊不斷出爐
5月22日，中海地產(chǎn)以底價57.5億元獲得石景山首鋼園地塊，銷售指導(dǎo)價7.68萬/平方米。這是一宗綜合用地，土地面積6.8萬平方米，建筑控制規(guī)模為20.54萬平方米。住宅部分掛牌起始價約為45.69億元，公建部分掛牌起始價約為11.8億元，設(shè)定土地合理上限價格為66.125億元。不過，因為只有一家房企報名，最終底價拿地。目前地塊所在區(qū)域在售新房項目還有中海云庭和長安潤璟，網(wǎng)簽均價都在每平方米7萬多元。
在中指研究院分析人士看來，該地塊位于石景山古城板塊，地塊組團帶有不少配建，之前流拍過兩次，這次在出讓環(huán)節(jié)做出了一些調(diào)整。比如取消了“70/90”政策和保障房，又把古城南一個混合用地打包出手，指導(dǎo)價也從之前的7.48萬元/平方米漲到7.68萬元/平方米。
從目前北京土地市場來看，4月份只成交了房山一宗地塊，5月份也只有石景山一宗地塊成交，而且均是以底價拿地收場。6月份將有永豐地塊和酒仙橋地塊出讓，由于地塊是近年來少有的優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)期將給北京土拍市場帶來一定熱度。
除北京之外，目前還有不少一二線城市也在不斷推出優(yōu)質(zhì)地塊以推動土拍市場的熱度。在廣州天河3宗地塊遭遇終止出讓后，5月22日，廣州發(fā)布的今年第二批擬出讓的涉宅用地來看，總共有30宗，比起第一輪供地，不僅規(guī)模大,而且土地優(yōu)質(zhì)。30宗涉宅地里面，中心四區(qū)就占到了14宗，接近一半，包括連“斷供”了4年多的越秀區(qū)，此次也有新地塊推出。
而在5月23日，廣州掛牌荔灣區(qū)鶴洞路以南的居住用地掛牌，起始價約6.45億元。該地塊的前身是鶴洞汽修廠，坊間稱之為“汽修廠地塊”。這也是該區(qū)域時隔3年之后，再次有宅地“出爐”，起拍價創(chuàng)下了近5年來區(qū)域新低。如果扣除配建，起拍樓面價約為2.6萬元/平方米。
值得期待的還有南京土地市場。5月20日，南京掛牌出讓3宗低密涉宅地塊，總用地面積約7.03萬平方米，總起始價19.7億元。這3宗宅地的容積率最高只有1.2，最低的是1.01，無疑將打造市場上較為稀缺的低密度改善型高端住宅產(chǎn)品。最受關(guān)注的是位于建鄴區(qū)雙閘街道地塊，容積率大于1.0、小于等于1.01，建筑高度不超過35米，出讓面積4.6萬平方米，掛牌起始價15.1億元。這也是改善產(chǎn)品集聚的河西新城首次推出容積率低至1.01的低密住宅用地，可打造聯(lián)排和新一代洋房產(chǎn)品組合。如若順利出讓，預(yù)期成交樓面地價有刷新歷史高價的可能。
此外，南京還推出一宗位于秦淮區(qū)夫子廟街道的地塊，容積率大于1.0、小于等于1.2，周邊景區(qū)包括夫子廟、老門東、白鷺洲公園等，這樣的老城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊在以往也很罕見。
各地土拍規(guī)則動態(tài)調(diào)整
從5月份一二線城市推出的土地來看，土拍規(guī)則也在不斷動態(tài)微調(diào)。比如，北京剛剛成交的石景山首鋼園地塊，取消了“70/90”政策和保障房配建，并且上調(diào)了銷售指導(dǎo)價。這也意味著給了開發(fā)商更大的利潤空間。此次是將古城南混合用地打包出讓。
事實上，混合用地打包出讓是目前北京土拍市場的看點之一。5月6日，北京發(fā)布首宗住宅+產(chǎn)業(yè)+配套組合供應(yīng)用地預(yù)申請公告，該地塊采用了將住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地及商業(yè)配套用地一次性組合供應(yīng)的方式，此次供地的創(chuàng)新方式在于，以五環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源帶動五環(huán)外潛力板塊及重點功能區(qū)高端產(chǎn)業(yè)板塊的土地供應(yīng)。對此，北京鏈家研究院院長高原認(rèn)為，本次土地組合供應(yīng)是通過市場化手段，引導(dǎo)具有資金及開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)向城市運營商轉(zhuǎn)變的一種新探索。
廣州掛牌荔灣區(qū)汽修廠地塊也有新的規(guī)則，要求競得人須采用裝配式建筑的建造方式，實施裝配式建筑面積比例不低于該地塊地上計算容積率建筑面積的70%，若地塊分期開發(fā)，需在首期落實裝配式建筑的面積比例要求。同時，競得人須承諾配合履行“交房即發(fā)證”服務(wù)模式，確保購房人在收房的同時即具備申請領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)屬證書的條件。
與此同時，5月份，廈門也表示擬采用“招拍復(fù)合”出讓國有建設(shè)用地的方式。具體辦法是出讓人以通過競買申請人數(shù)確定出讓方式。當(dāng)有效申請人為N家及以上時，地塊則采用先招標(biāo)后現(xiàn)場競價的組合方式出讓，進入招標(biāo)競價程序，按綜合條件最佳者得或現(xiàn)場競價最高者得原則確定競得人。廈門自然資源和規(guī)劃局認(rèn)為，此舉是按照公開擇優(yōu)原則，注入“選商擇資”理念，建立競爭性準(zhǔn)入機制。
在業(yè)內(nèi)人士看來，此舉不僅對房企經(jīng)濟實力有要求，還對開發(fā)經(jīng)驗、產(chǎn)品、運營等能力進行擇優(yōu)篩選。招拍復(fù)合的拿地方式，一方面意味著將提高拿地門檻，中小型房企后續(xù)在廈門拿地將更難；另一方面也意味著廈門商品房開發(fā)迎來提質(zhì)期、精品期。
此外，5月份合肥出讓4宗宅地時要求，競買人須達(dá)到“五沒有”條件，即：沒有項目“爛尾”、沒有“保交樓”任務(wù)、沒有重大工程質(zhì)量問題造成嚴(yán)重負(fù)面影響、沒有項目發(fā)生一般及以上安全生產(chǎn)責(zé)任事故、沒有所屬物業(yè)公司被投訴較多造成嚴(yán)重負(fù)面影響。
庫存大的城市暫停住宅供地
2024年即將過半，土拍市場受到銷售端的影響表現(xiàn)平淡，各地完成年度供地計劃的壓力也較大。值得關(guān)注的是，4月30日，中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。由于新房供給的源頭是土地供應(yīng)，因此消化存量和優(yōu)化增量的政策措施也需結(jié)合土地市場進行統(tǒng)籌安排。而在同一天，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，要求庫存量大的城市，應(yīng)暫停新增住宅用地出讓，并明確未來新增土地供給量與盤活存量土地規(guī)模高度關(guān)聯(lián)。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年4月末，50個代表城市商品住宅可售面積3.36億平方米，按近12個月月均銷售面積計算，可售庫存出清周期為20.6個月，已達(dá)到上一輪“去庫存”以來出清周期的高點，其中，部分城市出清周期超36個月。若考慮廣義庫存，不少城市庫存去化周期或更長。
從上述通知來看，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，各地土地供應(yīng)趨勢預(yù)計會減少，不過為了推動市場熱度，一些“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊將成為地方政府的首選，“質(zhì)優(yōu)量少”成為市場趨勢。
對于廣州土拍市場，合富研究院分析人士表示，從歷年土地推出節(jié)奏看，廣州下半年的供應(yīng)規(guī)模還是會高于上半年，土地成交有待提振，供地的重心會更傾向于中心區(qū)域。
那么，接下來各地土地市場將何去何從？中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，地方政府未來有必要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，切實落實以人定房、以房定地的要素聯(lián)動機制，將增量土地供應(yīng)與城市庫存及實際住房需求掛鉤，并加大存量土地盤活力度。但政策也需避免一刀切，因為當(dāng)前城市內(nèi)部的不同區(qū)域之間分化現(xiàn)象也較為嚴(yán)重，需要結(jié)合市場實際情況進行土地供應(yīng)的合理規(guī)劃。在此過程中，地方政府“盤清家底”至關(guān)重要，只有捋清各城市存量規(guī)模才能科學(xué)決策，合理控制增量土地供給。
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