房地產(chǎn)市場下行，房企投資謹慎，導致5月土地成交規(guī)模繼續(xù)收縮。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，今年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額3146億元，同比下降26.7%；銷售百強房企的投資意愿同樣低迷，整體拿地銷售比為0.15。其中，近七成銷售百強房企未拿地，拿地房企集中在銷售30強的央企、國企。
在業(yè)內(nèi)人士看來，未來土地市場仍將調(diào)整，短期內(nèi)房企投資意愿難有大幅度提升，謹慎投資和聚焦核心城市仍是主旋律。
近七成銷售百強房企尚未拿地
5月，重點城市集中供地量明顯減少，僅有北京、杭州、濟南、合肥、長沙等城市小批量土拍。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額3146億元，同比下降26.7%，相較1-4月降幅進一步擴大。
值得關注的是，4月30日，自然資源部辦公廳發(fā)布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，明確要求庫存量大的城市，應暫停新增住宅用地出讓，并明確未來新增土地供給量與盤活存量土地規(guī)模高度關聯(lián)。比如，商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期在18個月-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則。由此可見，由于城市供地需要與去化周期銜接，供地量減少是導致前5月房企拿地同比下降的原因之一。
克而瑞研究院統(tǒng)計還顯示，前5個月，百強房企的投資愈發(fā)收緊和聚焦，整體拿地銷售比僅0.15，體現(xiàn)出較低的投資意愿。其中，近七成銷售百強房企尚未拿地，拿地房企主要集中銷售30強的央企、國企。與此同時，部分央企投資也現(xiàn)放緩。華潤置地、招商蛇口等前5個月的拿地金額同比跌幅超過50%，且拿地銷售比在0.2以下。相比之下，在地方國企中，比如國貿(mào)在上海、廈門積極拿地，1-5月拿地金額、貨值同比分別增長29%和36%，而建發(fā)房產(chǎn)雖然金額同比下降，但金額排名位列TOP3，拿地銷售比高于行業(yè)平均值。
央國企仍是土地市場的拿地主力。比如重點城市拿地金額前10位房企中有半數(shù)以上為央企、國企，這與穩(wěn)健型國央企的資金狀況相對較好有直接關系。民企也在重點深耕區(qū)域補充土儲，比如濱江集團在杭州補倉。
而從新增貨值來看，中建壹品、建發(fā)房產(chǎn)和華潤置地位列前三。其中，1-5月，中建壹品以470億元新增貨值占據(jù)榜單第一；建發(fā)房產(chǎn)新增貨值規(guī)模為447億元，位列第二；華潤置地以443億元新增貨值，位列第三?？傮w上看，TOP10企業(yè)1-5月的新增貨值總額為3125億元，占TOP100企業(yè)的30.0%。
底價成交推動溢價率走低
在土地熱度方面，由于重點城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯下降以及市場大環(huán)境持續(xù)下行，5月各地的土地溢價率也在走低。其中，在4月末上海舉行土拍的前一日，恰好發(fā)布了“一攬子”需求利好新政，包括限購放寬、首付降低、利率下調(diào)、公積金額度上升等，但當日土拍中分化較為明顯，令業(yè)內(nèi)期待的松江廣富林地塊最終以底價成交。
再如杭州，在限購放松政策出臺后的首場土拍中，4宗地塊均以底價成交。即便是北京、合肥等熱點城市也不例外。5月22日，中海地產(chǎn)以底價57.5億元獲得北京市石景山區(qū)首鋼園地塊，銷售指導價7.68萬元/平方米。
而從5月全國住宅用地成交總價TOP10來看，上述北京市石景山區(qū)首鋼園地塊以總價57.5億元位居榜首。排在第二位的是，安徽高速+安徽交控聯(lián)合以55億元在上海拿下的閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊。
房企拿地仍然謹慎，聚焦核心
對于今后的土地市場，克而瑞分析人士表示，近期從中央到地方，刺激政策密集出臺，一定程度上提振了市場信心，但政策落地的效果仍需時間檢驗，意味著短期銷售回暖再傳導至企業(yè)投資同樣需要經(jīng)歷底部修復階段，因此短期房企投資意愿難有大幅度提升，謹慎和聚焦是主旋律。
“未來地方主管部門更加重視供求規(guī)模的合理管控，在調(diào)整土地質(zhì)量、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、精準供地的背景下，房企選擇投資收窄而競爭加碼。預計，未來投資主要聚焦在核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，對于核心城市郊區(qū)以及部分三四線城市的投資將繼續(xù)走弱，典型房企整體投資額仍將在低位運行?！笨硕鸱治鋈耸咳缡钦f。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，在自然資源部明確供地政策導向后，在市場調(diào)整階段，供給端或使市場加快實現(xiàn)新的供求平衡。在此過程中，地方政府“盤清家底”至關重要，只有捋清各城市存量規(guī)模才能科學決策，合理控制增量土地供給。
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