多家銀行推房貸“先息后本”，劃算么？

月供本金低至1元！還有銀行最長(zhǎng)可10年不用還本金......多家銀行推房貸“先息后本”！劃算么？算筆賬后發(fā)現(xiàn)→

近日，有網(wǎng)友在社交媒體上發(fā)帖稱(chēng)，部分地區(qū)的建設(shè)銀行、興業(yè)銀行存量房貸可申請(qǐng)調(diào)整還款方式為“先息后本”，短期內(nèi)緩解還款壓力。

據(jù)南方都市報(bào)，興業(yè)銀行回復(fù)稱(chēng)存量房貸客戶可申請(qǐng)“先息后本”還款，建設(shè)銀行、中信銀行則稱(chēng)，廣州地區(qū)新辦理房貸業(yè)務(wù)的客戶方可申請(qǐng)此還款方式。

有銀行月供本金最低僅1元

還有銀行稱(chēng)最長(zhǎng)可10年不用還本金

據(jù)南方都市報(bào)，有IP地址顯示為上海的網(wǎng)友發(fā)帖稱(chēng)，建設(shè)銀行存量房貸可申請(qǐng)調(diào)整還款方式，客戶可在建設(shè)銀行APP上申請(qǐng)“降低月供”，還款方式變?yōu)椤跋认⒑蟊尽?。該網(wǎng)友選擇了24期“先息后本”，最低每月需還1元本金，之后再恢復(fù)為等額本息或等額本金的還款方式。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)，房貸還款期限還剩24年的林淞在得知建設(shè)銀行推出“先息后本”之后不久，就通過(guò)建設(shè)銀行App的“申請(qǐng)還款計(jì)劃調(diào)整”頁(yè)面發(fā)起“申請(qǐng)降低月供”。

在隨后出現(xiàn)的“降低月供”頁(yè)面，林淞可以自由填寫(xiě)“最低償還本金”，他填寫(xiě)了最低額度1元；“降低期數(shù)”一欄提供了1至24期等24個(gè)選項(xiàng)，林淞選擇了頂格的24期；“未還本金后期還款方式”則只有“剩余期限每月分期攤還”的選項(xiàng)。

“這樣，在這2年內(nèi)，我可以減少每個(gè)月的月供，約2000元”，林淞告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，他原本的月供超過(guò)了5600元，而在“先息后本”的頭兩年，他每個(gè)月只需要償還1元本金和3661.52元利息。

而據(jù)中國(guó)證券報(bào)·中證金牛座報(bào)道，此前，平安銀行在宣傳該行按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)，便提到了特色還款方式——“二階段還款”：客戶可在前三年內(nèi)按月付息，無(wú)需償還本金，在剩余貸款期限按月等額本息還款。其中要求，貸款期限不少于十年，不超過(guò)三十年。該業(yè)務(wù)已覆蓋上海、廣州、成都、杭州、重慶、大連、廈門(mén)等地區(qū)。

某銀行貸款經(jīng)理表示，“若想前期還款壓力小，可以考慮‘先息后本’，貸款期限是3年。我行大多會(huì)批10年，每三年可做一次無(wú)還本續(xù)貸。也就是說(shuō)，如果您征信保持良好，最長(zhǎng)可以10年不用還本金?！?/p>

某股份行人士表示，“我們會(huì)事先詢問(wèn)客戶需求，是否希望月供里含有本金。而且從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，‘先息后本’對(duì)申請(qǐng)客戶的資質(zhì)有一定要求?！?/p>

貸款百萬(wàn)“先息后本”

多還款或超萬(wàn)元

據(jù)南方都市報(bào)，另有網(wǎng)友發(fā)帖稱(chēng)，興業(yè)銀行也有存量房貸調(diào)整為“先息后本”還款政策。

6月5日，興業(yè)銀行廣州越秀區(qū)某網(wǎng)點(diǎn)的客戶經(jīng)理表示，該行已推出按揭貸款“隨薪供”產(chǎn)品。

興業(yè)銀行App顯示，“隨薪供”是指中長(zhǎng)期個(gè)人一手住房貸款、個(gè)人二手住房貸款在發(fā)放后，可設(shè)定一個(gè)最長(zhǎng)3年期限，在該期限內(nèi)暫停歸還貸款本金，只償還貸款利息，是降低近期還款壓力的一種還款方式。適用于已正常還款12個(gè)月及以上、采用按月還本付息方式且信用表現(xiàn)良好的個(gè)人一手住房貸款/個(gè)人二手住房貸款客戶。

按當(dāng)前廣州地區(qū)房貸新政調(diào)整后的首套房利率3.4%，以貸款總額100萬(wàn)、時(shí)長(zhǎng)30年、等額本息的還款方式來(lái)計(jì)算，共需596533.09元。若使用了先息后本的新還款方式，前三年總利息共需101999.88元，三年后，共還款利息529580.42元，共需還款631580.3元，較常規(guī)還款方式多了35047.21元。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)，截至6月6日，房貸“先息后本”已至少在廣州、北京、西安、鄭州、蘇州、清遠(yuǎn)等城市落地，提供“先息后本”的銀行因城而異，而且部分銀行只針對(duì)新增貸款，部分只針對(duì)存量貸款，還有一些銀行則同時(shí)兼顧新增和存量貸款。

整體而言，市場(chǎng)上“先息后本”的主流方案是最長(zhǎng)24至60期的“先息”期數(shù)，在此期間，借款人只需按月付息、無(wú)需償還本金，約定期滿后，再在剩余貸款期限內(nèi)按期償還貸款。

不可因前期還款壓力小而隨意申請(qǐng)

據(jù)新京報(bào)，在招聯(lián)首席研究員董希淼看來(lái)，這些靈活的還款方式，主要針對(duì)兩類(lèi)人群：一是短期內(nèi)收入有所下降、還貸壓力較大的新市民；二是工作時(shí)間不長(zhǎng)、但未來(lái)收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式，將能夠幫助他們減緩短期還款壓力，在更長(zhǎng)周期內(nèi)平衡好收入和支出。

據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算，按照目前的月供情況，類(lèi)似模式下，至少可以減少1/3或1/2的月供壓力，具有較好的減負(fù)和緩沖效應(yīng)。不過(guò)，前期本金還得少，意味著后期利息會(huì)增加。因此申請(qǐng)人需要更好籌劃存量房貸減負(fù)成本。

董希淼亦提示，借款人應(yīng)基于個(gè)人和家庭需求，合理評(píng)估還款能力，理性申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因?yàn)榍捌谶€款壓力較小而隨意申請(qǐng)、盲目借貸。

值得注意的是，隨著央行“517”房貸新政的持續(xù)落地，多地已經(jīng)取消了新增首套房和二套房的貸款利率下限。其中，部分地區(qū)執(zhí)行的首套房貸利率已降至3.15%。這意味著存量房貸利率與新增房貸利率之差再度被拉大，因此近期針對(duì)存量房貸降息的呼聲再起。

據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，近日，記者從多家銀行總行處獲悉，“目前未有下調(diào)存量房貸的相關(guān)舉措”，更有銀行人士坦言，若下調(diào)將對(duì)銀行息差帶來(lái)更大的壓力。

存量房貸利率的調(diào)整并非易事，背后涉及銀行的盈利考量與市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)坦言，銀行作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，其決策出發(fā)點(diǎn)在于維護(hù)自身利益和風(fēng)險(xiǎn)管理，下調(diào)房貸利率意味著銀行收益的直接減少，除非有政策引導(dǎo)或市場(chǎng)環(huán)境變化促使銀行作出調(diào)整，否則銀行缺乏主動(dòng)下調(diào)利率的動(dòng)力。此外，考慮到銀行已有的利率調(diào)整歷史，頻繁變動(dòng)可能會(huì)對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性構(gòu)成挑戰(zhàn)。