大拆大建時代落幕，武漢城市更新迎來新動作。
近日，《白沙濱江產(chǎn)城融合片城市更新單元實施方案》獲批復，標志著白沙洲片區(qū)將啟動城市更新行動。
白沙濱江產(chǎn)城融合片是武漢市第33個城市更新單元，是兩江四岸僅存的集中成片的開發(fā)潛力地之一。此次涉及用地面積約260.99公頃，將一掃“灰蒙蒙”的城市形象。
不同于本世紀初的城中村改造，城市更新意味著從“增量擴張”過渡到“存量優(yōu)化”，關鍵詞是高質量發(fā)展、擴大內需、開發(fā)建設方式轉型、解決城市病。
在感官上，城市更新更看重因地制宜，提煉街區(qū)特色。從結果上看，或許這意味著一次全方位的城市升級。
【1】
白沙濱江產(chǎn)城融合片是33個城市更新單元中最新加入的。
根據(jù)規(guī)劃，這一片將保留部分城市記憶的建筑，拆除部分落后建筑，新建配套設施，打造洪山白沙數(shù)字經(jīng)濟應用示范片。
此前，還有多個已顯成效的城市更新片區(qū)。
“三陽設計之都”位于漢口原德租界、一元路片歷史文化街區(qū)，涉及不可移動文物、優(yōu)秀歷史建筑、歷史保護建筑共70余處。
即便沒來過一元路，也聽過“巴公房子”，這是武漢近幾年最火的建筑。因其獨特的船型結構，常被拿來與曼哈頓牛排館和上海武康大樓比較。
城市更新后，巴公房子不僅恢復了高端公寓功能，還配套萬里茶道展覽館、米其林餐廳、星巴克。
延慶里建于1933年，是20世紀武漢最摩登的“小區(qū)”之一。作為延慶里的首開咖啡店LooP LooP cafe自營業(yè)之日起就成為“網(wǎng)紅”。
其實，在完成評估后，考慮到該片收儲成本高，成片保留建筑多，改造投入巨大、收益周期長，市場基本無拿地意愿，傳統(tǒng)的“收儲-整理-供應-建設”模式難以實現(xiàn)。
為此，武漢探索開展“土地整理+房屋留改+歷史文化保護挖掘+產(chǎn)業(yè)集聚培育”的“留改”不動產(chǎn)儲備新模式。
如今，該片區(qū)成了年輕人最愛的打卡去處。
青山區(qū)21街不在33個更新片區(qū)之列，但也符合“成片推進，單元更新”城市規(guī)劃總體策略，它的特點在于居民參與。
上世紀，武鋼落子武漢青山區(qū)。由此，青山區(qū)出現(xiàn)了梧桐樹和紅磚、紅瓦的建筑群，多為武鋼早期的家屬區(qū)。
21街區(qū)就位于這里，原有4棟建筑，涉及3棟居民樓、1棟武鋼單身宿舍樓，共有134戶居民。其中，3棟居民樓使用年限均在50年以上，房屋結構普遍老化、維護保養(yǎng)不足、基礎配套設施陳舊。
2022年，3棟房屋安全等級被評為為C級。另外，小區(qū)近年發(fā)生多起廚房、衛(wèi)生間天花預制板保護層脫落事件。
21街區(qū)的改造是武漢市危舊房合作化改造試點中首個開工的項目，占地面積約6417平方米。
由于傳統(tǒng)模式拆遷成本過高，而地方財政收支矛盾大，不足以支撐項目完成。
于是，該項目由小區(qū)居民、產(chǎn)權單位發(fā)起成立合作，實現(xiàn)“原拆原建”改造。
半年內，134戶居民已全部簽約騰退完成。預計2026年6月完工后，4棟磚木、磚混結構的筒子樓將變身高層住宅。
【2】
其實，武漢的城市更新行動已初見成效。
從2024年起，中央財政支持部分城市實施城市更新行動。財政部首批擬支持的15個城市里，武漢位列其中。
按照規(guī)定，中部地區(qū)每個城市補助總額不超過10億元，資金支持方向具體包括：城市地下管網(wǎng)更新改造、城市污水管網(wǎng)全覆蓋樣板區(qū)建設、市政基礎設施補短板、老舊片區(qū)更新改造。
業(yè)內人士認為，10億元對于城市更新來說不算大筆投入，但此次公布的城市是在城市更新中卓有成效的，意在表彰。
在地下管網(wǎng)的治理方面，武漢也下了力氣。此前，武漢市將燃氣老舊管網(wǎng)改造工作納入各區(qū)“大城管”績效考核排名。市城管執(zhí)法委制定統(tǒng)一的考評辦法，根據(jù)各區(qū)每月的計劃目標完成情況打分、通報。
不過，更值得推廣的是“成片推進、單元更新”的模式。這被業(yè)內人士視為城市更新的重要舉措，已在廣深地區(qū)實施，意在統(tǒng)籌片區(qū)資源，讓城市肌理更加精細。
武漢采取“市區(qū)聯(lián)合”工作方式，劃定中心城區(qū)33個重點城市更新單元，單元用地規(guī)模一般在1-3平方公里。
這次行動選取了重點更新單元，并將其分為“強功能”“補短板”“顯特色”三個類型的單元。
細看這33個單元，可以發(fā)掘多種模式。
除開前述的白沙洲、三陽路，還有漢西古田商貿片。
其中，宗關片區(qū)采用“TOD模式”，即以公共交通為導向的土地開發(fā)模式，集中住宅、商店、寫字樓等設施于一體，打造立體公園網(wǎng)紅街區(qū)。
漢正街中央服務區(qū)片則推出了武漢最大的服貿產(chǎn)業(yè)直播基地，實現(xiàn)“線上線下結合、省域協(xié)同發(fā)展、內貿外貿并舉、批發(fā)零售融合”。
位于東湖的落雁健康養(yǎng)生片則意在植入民宿、書店、餐廳、文創(chuàng)商店、大地景觀，打造書香特色景觀。落雁湖灣濕地生境半島項目已于上半年竣工，荷園遷建、櫻花園提升、磨山楚文化綜合整治項目基本完成。
城市發(fā)展遠不止于建筑規(guī)劃。從更新思路可以看出，在當下，只有讓小的片區(qū)具備地區(qū)特色，才能煥發(fā)經(jīng)濟活力，帶動大的地區(qū)發(fā)展。
【3】
武漢的城市改造大體可分為三個階段。
本世紀初期，武漢集中進行城中村改造，完成度在全國都靠前。
當時，武漢從6個方面改造城中村：轉變集體經(jīng)濟組織管理模式；改革戶籍管理制度；撤銷村民委員會，組建社區(qū)居民委員會；將改為“居民”后的村民，逐步納入城市社會保障體系；改善城中村環(huán)境，建設文明社區(qū)；將城中村納入城市統(tǒng)一規(guī)范管理。
可以看出，這一階段的改造是以戶籍制度為中心，希望打破城鄉(xiāng)二元結構壁壘。
2013年，武漢首次在政策文件層面提出“三舊”改造概念。三舊改造主要針對的是“舊城、舊村、舊廠”。
這次改造的重點在于，打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、推進基礎設施建設、保護文化遺產(chǎn)、消除危房。
《2013年武漢市地理信息藍皮書》顯示，受舊城、舊廠和城中村“三舊”改造影響，武漢中心城區(qū)房屋棟數(shù)呈下降趨勢，高層住宅越來越多。
2020年，在黨的十九屆五中全會中，城市更新行動被提上議程。
為響應中央的決策部署，武漢劃定中心城區(qū)33個重點城市更新單元，其中就包括近期被批復的白沙濱江產(chǎn)城融合片。
顯然，這次的城市更新不同以往，過度房地產(chǎn)化、大拆大建的模式被淘汰，大規(guī)模棚改已成為過去時。
在2021年8月，住建部還專門發(fā)布通知，明確實施城市更新行動要嚴控大拆大建大搬遷，不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)。
意圖已經(jīng)十分明確，這次的城市更新不僅承擔了城市規(guī)劃的課題，也將承擔高質量發(fā)展、擴大內需、開發(fā)建設方式轉型的課題。
在未來，城市將作為“有機生命體”而存在。
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