存量房貸利率再次下行。7月22日，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下降10個(gè)基點(diǎn)至3.35%，5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至3.85%。由于目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，這意味著，借款人的存量房貸利率也將下降10個(gè)基點(diǎn)。
存量房貸利率下行有兩層含義。第一層含義是由于存量房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，后者降了，前者也順勢(shì)下降。相較于首套房利率調(diào)整，該調(diào)整涉及的群體更多、覆蓋面更廣，既涵蓋新發(fā)放貸款、存量貸款，也涉及首套房貸款、二套房貸款。本次存量房貸利率下行有助于進(jìn)一步減輕購(gòu)房者的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，更好地滿足合理購(gòu)房需求。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算，如果房貸總額為100萬元、30年期限、按照等額本息方式還款，接下來每月可節(jié)省利息支出約57元，節(jié)省利息總額超2萬元。
第二層含義是存量房貸利率調(diào)降。簡(jiǎn)單來說，借款人購(gòu)買房屋時(shí)的房貸利率較高，現(xiàn)在新發(fā)放的房貸利率較低，已發(fā)放的房貸利率能否下降，甚至降至新發(fā)放的利率水平。對(duì)此，目前市場(chǎng)上的呼聲較高，爭(zhēng)議也較大。厘清邏輯不難發(fā)現(xiàn)，它關(guān)注的不是5年期以上LPR下降，而是貸款利率“加減基點(diǎn)”的變化。舉個(gè)例子，如果某借款人的房貸發(fā)放時(shí)間為2020年，當(dāng)時(shí)的全國(guó)首套房利率政策下限為5年期以上LPR，借款人所在城市的首套房利率政策下限為“5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)”。隨后，全國(guó)首套房利率政策下限調(diào)降并于2024年5月取消，該借款人所在城市的首套房利率也已降至“5年期以上LPR-45個(gè)基點(diǎn)”。此時(shí)，借款人能否要求將自己的房貸利率從“5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)”降至“5年期以上LPR-45個(gè)基點(diǎn)”。
關(guān)于存量房貸利率調(diào)降，有兩種觀點(diǎn)較為常見。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平，這相當(dāng)于消費(fèi)者購(gòu)買了商品后發(fā)現(xiàn)商品降價(jià)了，要求退差價(jià)，并無十足的道理。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，調(diào)降存量房貸利率能夠幫助借款人節(jié)約利息支出、縮小存量與新增房貸的利差、緩解提前還貸現(xiàn)象、減少違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為。既有利于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，又有助于防范信用風(fēng)險(xiǎn)、違法違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
存量房貸利率調(diào)降的爭(zhēng)議在于“依據(jù)”，也就是為什么降、降多少。2023年8月，金融管理部門發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，存量房貸利率調(diào)降工作于當(dāng)年9月正式啟動(dòng)。但需注意，金融管理部門劃定了一條線——調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。此做法既遵循了因城施策的原則，又統(tǒng)籌考慮了時(shí)間因素，為存量房貸利率調(diào)降工作明確了思路、提供了依據(jù)。
不論哪層含義，存量房貸利率下行的各類討論折射出借款人的一系列需求——降低財(cái)務(wù)成本、穩(wěn)定購(gòu)房預(yù)期、提升消費(fèi)意愿等，對(duì)此，市場(chǎng)各方應(yīng)理性看待、審慎評(píng)估。當(dāng)務(wù)之急是，借款人要弄清楚自己的房貸重定價(jià)日。因LPR下行引發(fā)的存量房貸利率下行并非一蹴而就，借款人要等到房貸重定價(jià)日才能享受優(yōu)惠。房貸重定價(jià)日主要分為兩類：以每年的1月1日作為重定價(jià)日，以首筆貸款的發(fā)放日作為重定價(jià)日。例如，某借款人的首筆貸款發(fā)放日為8月22日，如果選擇“浮動(dòng)利率”方式，房貸利率將在每年8月22日根據(jù)政策變化重新定價(jià)。接下來，借款人可依據(jù)自己的房貸重定價(jià)日，結(jié)合最新LPR走勢(shì)，合理規(guī)劃資金收支節(jié)奏，進(jìn)一步穩(wěn)定預(yù)期。
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