停工的珠江四季悅城，4棟樓房還未脫去外層安全網(wǎng)和腳手架，塔吊高懸于天空之上，雜草遍布周?chē)拿總€(gè)角落。
2021年起，位于江蘇南京的珠江四季悅城G98、G104地塊住宅陸續(xù)開(kāi)盤(pán)售賣(mài)，但都在建設(shè)不到一年時(shí)停工。近日，經(jīng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)組織開(kāi)發(fā)商會(huì)談協(xié)商后，業(yè)主們可以退房，拿回首付款。據(jù)潮新聞報(bào)道，這是全國(guó)第一例住宅項(xiàng)目停工后，由官方協(xié)調(diào)集中退房退首付款的案例。
7月31日，一位業(yè)主告訴九派新聞，G98地塊的業(yè)主已在去年6月簽署了退房協(xié)議，G104地塊大部分業(yè)主在前幾天進(jìn)行退房，他們希望可以拿到購(gòu)房后產(chǎn)生的貸款利息，“每戶(hù)大概5萬(wàn)到10萬(wàn)不等?！?/p>
停工的珠江四季悅城。圖/九派新聞 閆華陽(yáng)
【1】投資百億的空港新城
珠江四季悅城位于南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)的西北方，臨近地鐵S1號(hào)線，翔宇路、飛天大道、信誠(chéng)大道，機(jī)場(chǎng)高速、將軍大道、繞城高速等多條路網(wǎng)圍繞。
38度的高溫下，路上鮮少見(jiàn)行人，只有環(huán)衛(wèi)工人在綠化帶里忙活。公路上，拉著不同類(lèi)型貨物的大車(chē)呼嘯而過(guò)。
“這里房子不愁租，位置好，交通便利，附近有很多工廠，旁邊還有一個(gè)很大的皮草市場(chǎng)。”出租車(chē)司機(jī)劉先生說(shuō)，“但之前更熱鬧，現(xiàn)在不行了?！?/p>
4棟未完工的樓房矗立在圍擋里，這是G104地塊的住宅，本應(yīng)在兩個(gè)月前完工。如今，它被大片空地包圍著，今年2月，這片空地因多年未動(dòng)工，被南京市規(guī)劃和自然資源局江寧分局公示為閑置土地。
G104地塊項(xiàng)目現(xiàn)狀?！D/九派新聞 閆華陽(yáng)
過(guò)去，這里一度是人們想象中的超級(jí)大盤(pán)。
2019年3月，全國(guó)第13座國(guó)家級(jí)臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)——南京臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)正式獲批，隸屬南京江寧區(qū)的祿口迎來(lái)快速發(fā)展期。根據(jù)規(guī)劃，祿口預(yù)計(jì)到2025年將打造成容納“百萬(wàn)人口、千億產(chǎn)業(yè)”的南京主城南部中心新增長(zhǎng)極。
空港作為南京江寧建設(shè)的熱點(diǎn)板塊，依托祿口機(jī)場(chǎng)，整合航空業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，圍繞航空貨運(yùn)、航空制造、跨境電商等產(chǎn)業(yè)引進(jìn)培育一批龍頭企業(yè)，提升國(guó)際經(jīng)貿(mào)和會(huì)展服務(wù)等功能。
2020年上半年，上海珠江投資集團(tuán)有限公司摘得空港新城核心區(qū)5幅地塊。同年9月18日的南京金洽會(huì)上，珠江投資和江寧政府正式簽約，擬投資100億元在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)打造珠江集團(tuán)南京空港新城城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)空港新城商業(yè)中心、研發(fā)辦公、宜居住宅以及相關(guān)配套設(shè)施。
可如今，除了早已停工的住宅區(qū)，其他項(xiàng)目均未動(dòng)工。8月1日上午，九派新聞來(lái)到珠江四季悅城售樓部，里面沒(méi)有開(kāi)燈，僅有一位保安看守，“早就不賣(mài)房了，但是里面還有一些人在辦公，做些其他事情?！?/p>
【2】總承包商蘇中建設(shè)踩雷恒大
G98地塊的業(yè)主徐翰發(fā)來(lái)的“珠江G98建設(shè)工地重要事件一覽表”顯示，他于2021年10月簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定的交房時(shí)間為2023年6月30日。但在2022年7月，徐翰發(fā)現(xiàn)建設(shè)工地出現(xiàn)停工現(xiàn)象。
公開(kāi)資料顯示，珠江四季悅城的停工，與總包單位蘇中建設(shè)集團(tuán)有很大關(guān)系。
據(jù)蘇中建設(shè)集團(tuán)官微，蘇中建設(shè)集團(tuán)是全國(guó)首批房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)企業(yè)，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)30個(gè)省市以及中亞、東南亞、非洲等地區(qū)。2022年實(shí)現(xiàn)施工產(chǎn)值671.41億元。
作為恒大地產(chǎn)的重要戰(zhàn)略合作單位，蘇中建設(shè)集團(tuán)曾承建恒大多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，包括位于南寧的“恒大國(guó)際中心”“恒大城”，位于駐馬店的恒大悅府7#樓、10#樓、18#樓等等。2019年，蘇中建設(shè)還成功中標(biāo)濟(jì)南恒大國(guó)際金融中心超高層項(xiàng)目。
背靠恒大，蘇中建設(shè)的業(yè)績(jī)規(guī)模迅速擴(kuò)大，但自恒大暴雷后，蘇中建設(shè)集團(tuán)也深受波及。據(jù)媒體報(bào)道，蘇中建設(shè)集團(tuán)是受恒大影響最大的企業(yè)之一，該公司持有恒大100億元商票兌付吃力。
受恒大債務(wù)問(wèn)題拖累，蘇中建設(shè)集團(tuán)也陷入了經(jīng)營(yíng)困境中。珠江四季悅城的項(xiàng)目停工便是由此引發(fā)。
眼下，蘇中建設(shè)集團(tuán)不僅官司纏身、債務(wù)壓頂，公司還多番遭到法院強(qiáng)制執(zhí)行，屢次淪為“失信被執(zhí)行人”。企查查顯示，蘇中建設(shè)集團(tuán)涉及的司法案件多達(dá)11267起，其中身為被告的有8928起，涉案金額88億余元。同時(shí)，公司被法院列為失信被執(zhí)行人376次，被限制高消費(fèi)1084次。
作為珠江四季悅城G98、G104項(xiàng)目的總承包商，訴訟及債務(wù)壓頂?shù)奶K中建設(shè)集團(tuán)無(wú)法繼續(xù)推進(jìn)工程交付。停工期間，其被珠江四季悅城開(kāi)發(fā)商告上法庭。隨著終審判決落地，敗訴的蘇中建設(shè)集團(tuán)失去了珠江四季悅城兩大地塊總承包商的資格。
珠江四季悅城售樓處的沙盤(pán)。圖/九派新聞 馬婕盈
【3】置換方案未達(dá)成一致，啟動(dòng)退款流程
“一開(kāi)始他們并沒(méi)有同意退款?！毙旌哺嬖V九派新聞，2023年2月，他和購(gòu)買(mǎi)該地塊的部分業(yè)主來(lái)到售樓部協(xié)商，對(duì)方給出的答復(fù)是，該地塊不能按期交付，可以置換到G104地塊。
G104地塊的交付期為2024年6月，可彼時(shí)，也處于停工狀態(tài)。
關(guān)于G98地塊項(xiàng)目停工的處理，人民網(wǎng)留言板信息顯示，2023年3月，江寧區(qū)住房保障和房產(chǎn)局會(huì)同空港管委會(huì)組織業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)面，關(guān)于退房退款和置換方案問(wèn)題，企業(yè)表示將與業(yè)主充分溝通協(xié)商處理。但上述業(yè)主回憶，這次會(huì)面，提到的主要解決方案仍是置換。
不過(guò)，3個(gè)月后，G98地塊的業(yè)主收到了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除協(xié)議，其中提到，開(kāi)發(fā)商除了退還首付款外還需支付賠償款。
G98地塊業(yè)主退款成功后，同樣停工的G104地塊業(yè)主開(kāi)始在人民網(wǎng)留言板上投訴并要求退款，但剛開(kāi)始并不順利。
2023年12月，江寧區(qū)住房保障和房產(chǎn)局在對(duì)G104地塊業(yè)主的回復(fù)中提到，退房屬于民事合同爭(zhēng)議，應(yīng)按照與房屋出售方簽訂的商品房預(yù)售合同相關(guān)約定，與房屋出售方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，建議通過(guò)司法途徑解決。
2024年4月，購(gòu)買(mǎi)G104地塊商品房的業(yè)主繼續(xù)投訴稱(chēng)“一找退款就等復(fù)工再說(shuō)，希望政府能夠給購(gòu)房業(yè)主一個(gè)說(shuō)法”。
兩個(gè)月后，江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)回復(fù)，已于5月17日、24日組織開(kāi)發(fā)商會(huì)談協(xié)商，明確提出交房日期前啟用G104監(jiān)管賬戶(hù)資金啟動(dòng)退房流程。預(yù)計(jì)6月30日前啟動(dòng)退房流程。
但6月，依舊有G104地塊業(yè)主反映，前去售樓處咨詢(xún)退房事宜卻遭回復(fù)“公司不允許退房”。
對(duì)此，江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商表示只退款，無(wú)按揭貸款利息補(bǔ)償，目前已有大部分業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議。
九派新聞獲取的一份G104地塊的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除協(xié)議顯示，與G98地塊的相比，刪除了“賠償款”一項(xiàng)。
徐翰介紹，實(shí)際上，兩個(gè)地塊的業(yè)主都沒(méi)有拿到所謂的賠償款，“去年G98退房業(yè)主想要拿回協(xié)議中承諾的賠償款，每戶(hù)大概5萬(wàn)到10萬(wàn)不等。”而G104地塊的業(yè)主也想爭(zhēng)取同樣的利息賠償。
【4】監(jiān)管賬戶(hù)資金成為退款關(guān)鍵
盡管業(yè)主的訴求沒(méi)有完全滿(mǎn)足，但本次成功退款在全國(guó)實(shí)屬罕見(jiàn)。據(jù)潮新聞報(bào)道，這是全國(guó)第一例住宅項(xiàng)目停工后，由官方協(xié)調(diào)集中退房退首付的案例。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受潮新聞采訪時(shí)表示，這個(gè)案例有一定特殊性，即預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)有余額，這是退房、退首付款的前提條件。
2022年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》，其中明確表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)的原則開(kāi)設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。購(gòu)房人繳交的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購(gòu)房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶(hù)。
公開(kāi)資料顯示，G98地塊于2021年9月開(kāi)盤(pán)，G104地塊于2022年4月開(kāi)盤(pán)。2023年1月，江寧區(qū)住房保障和房產(chǎn)局答復(fù)業(yè)主《政府信息公開(kāi)答復(fù)書(shū)》中提到，珠江悅鳴嘉苑小區(qū)項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金賬戶(hù)余額為6586萬(wàn)余元。今年7月29日，江寧區(qū)房產(chǎn)局回復(fù)新京報(bào)，鼎瑞嘉苑監(jiān)管賬戶(hù)余額共計(jì)5067萬(wàn)元。
兩處地塊建設(shè)較晚，預(yù)售監(jiān)管資金管理較為嚴(yán)格，此退款模式并不適用于那些建設(shè)早，爛尾時(shí)間長(zhǎng)的樓盤(pán)。2022年，九派新聞曾報(bào)道的安徽全椒縣“小城鄰里”爛尾樓盤(pán)活案例則是完全不同的路徑。
此前報(bào)道，“小城鄰里”2012年開(kāi)始建設(shè)，2013年停工。開(kāi)發(fā)商將預(yù)售款用于其他項(xiàng)目還有大量欠款。當(dāng)時(shí)，全椒縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)采取的措施是協(xié)助業(yè)主起訴承建商，倒逼承建商起訴開(kāi)發(fā)商，最后達(dá)到讓開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)清算的目的。
起訴流程延續(xù)了5年，2021年全椒縣法院宣告“小城鄰里”開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，“小城鄰里”工程項(xiàng)目進(jìn)行拍賣(mài)，4次流拍后，終于在2022年2月拍賣(mài)成功，36戶(hù)購(gòu)房者獲得當(dāng)初的購(gòu)房本金以及相關(guān)利息。該項(xiàng)目也在新的開(kāi)發(fā)商投資下開(kāi)工建設(shè)。
如今，珠江四季悅城荒草一片。
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