上海土地競(jìng)拍規(guī)則再變，繼恢復(fù)“價(jià)高者得”后，對(duì)于高熱地塊施行“雙高雙競(jìng)”。
8月15日，上海市土地交易市場(chǎng)發(fā)布該市第五批次商品住房用地出讓公告，具體出讓靜安區(qū)2幅涉宅地塊，出讓總用地面積約5.01公頃，起始總價(jià)106.79億元。
當(dāng)日，據(jù)“上海規(guī)劃資源”公眾號(hào)顯示，自第五批次起，上海市商品住房用地出讓對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊施行“雙高雙競(jìng)”舉措，即競(jìng)買完成上一個(gè)指標(biāo)要求后，轉(zhuǎn)入下一個(gè)指標(biāo)要求，采取梯度競(jìng)爭(zhēng)舉措，最終實(shí)現(xiàn)“高品質(zhì)建設(shè)一地一方案”和“市場(chǎng)化配置價(jià)高者得”目標(biāo)。
業(yè)內(nèi)人士解讀稱，上海這一次不是政策收緊，而是土地競(jìng)拍標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步優(yōu)化。通過標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化，來提升開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)。
拿地規(guī)則轉(zhuǎn)變，從拼“概率”到拼“高品質(zhì)”
據(jù)了解，“雙高雙競(jìng)”包括兩輪競(jìng)價(jià)、兩輪競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
“第一輪競(jìng)高品質(zhì)”是將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等普適要求納入土地出讓合同。
“第一輪競(jìng)價(jià)”，對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會(huì)商機(jī)制，合理設(shè)定出讓起始價(jià)格，確定差異化的溢價(jià)空間。
“第二輪競(jìng)高品質(zhì)”，對(duì)“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競(jìng)公共設(shè)施和開放空間等”“競(jìng)無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應(yīng)用、順次競(jìng)買。
“第二輪競(jìng)價(jià)”是通過再次競(jìng)價(jià)，以“價(jià)高者得”的方式最終確定競(jìng)得人。
公告稱，除原有的綠色建筑、超低能耗建筑等高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)外，本次出讓增設(shè)了“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競(jìng)公共設(shè)施和開放空間等”“競(jìng)無償移交政府的高端人才住房”的3項(xiàng)指標(biāo)，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體建設(shè)優(yōu)質(zhì)住房，提升居住配套的公共服務(wù)功能和高品質(zhì)公共空間環(huán)境，切實(shí)落實(shí)人民城市理念，著眼創(chuàng)造更加美好的生活，吸引各類人才落戶發(fā)展，營(yíng)造宜居宜業(yè)、安居樂業(yè)的環(huán)境品質(zhì)。
今天6月份，上海在發(fā)布今年第三批次商品住房用地出讓公告時(shí)指出，自該批次起，上海取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求；同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)熱度較高的特定區(qū)域地塊，可采取差別化調(diào)控措施，在溢價(jià)率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性競(jìng)價(jià)。
在7月份，“滬九條”新政出臺(tái)后的首批宅地出讓中，上海對(duì)于競(jìng)買規(guī)則做出了重大調(diào)整，取消自2021年實(shí)行集中供地起的溢價(jià)率10%土拍封頂原則，成交地價(jià)由市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)確定。
不到3個(gè)月，上海土拍規(guī)則進(jìn)行了第三次調(diào)整。在同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)看來，此次，上海針對(duì)一些熱點(diǎn)地塊實(shí)施“雙高雙競(jìng)”，相當(dāng)于把之前的搖號(hào)環(huán)節(jié)，用高品質(zhì)競(jìng)拍來替代。之前開發(fā)商拼的是概率，新規(guī)之后，拼的是高品質(zhì)，更多的是能力、產(chǎn)品、管控等。
宋紅衛(wèi)進(jìn)一步說，“雙高雙競(jìng)”對(duì)土地競(jìng)拍流程進(jìn)一步細(xì)化，這種規(guī)則有合理性，也非常科學(xué)。
不同于單純的“價(jià)高者得”，從“雙高雙競(jìng)”“第一輪競(jìng)價(jià)”可以看出，對(duì)于熱點(diǎn)地塊，仍可能會(huì)設(shè)置不同的溢價(jià)率空間。
中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭表示，熱門地塊起始價(jià)及溢價(jià)率由出讓前綜合會(huì)商而定，將對(duì)熱門地塊實(shí)行差異化溢價(jià)率上限，有助于企業(yè)提前計(jì)算項(xiàng)目溢價(jià)率，同時(shí)穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品價(jià)格，在發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的同時(shí)，創(chuàng)造更公平、合理的市場(chǎng)環(huán)境。
“不是收緊，是土地競(jìng)拍標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步優(yōu)化”
目前，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出非常明顯的兩級(jí)分化的特征。
7月9日，在“滬九條”出臺(tái)后的首批出讓宅地，尤其是取消限價(jià)的大背景下，2宗位于楊浦區(qū)的地塊吸引多家實(shí)力房企展開激烈爭(zhēng)奪。
當(dāng)天上午，經(jīng)過60輪報(bào)價(jià)，保利發(fā)展旗下的上海保利建錦城市發(fā)展有限公司以22.03億元競(jìng)得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊，樓面價(jià)88462元/平方米，溢價(jià)率21.18%。
經(jīng)過79輪競(jìng)價(jià)，北京城建+越秀地產(chǎn)以22.3億元競(jìng)得楊浦區(qū)長(zhǎng)白社區(qū)H2-17地塊，樓面價(jià)70272元/平方米，溢價(jià)17.12%。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為，目前的土地市場(chǎng)很明晰，呈現(xiàn)兩極分化，好的好、差的差。大家都去拍好的地塊，在沒有特別多壓力的情況下拿到了地塊，能不能最大化地發(fā)揮出它的價(jià)值，還說不準(zhǔn)。因此，通過土地競(jìng)拍標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化，來控制土地競(jìng)拍的熱度很有必要。
“上海這一次不是政策收緊，是土地競(jìng)拍標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步優(yōu)化?！北R文曦表示，通過土地競(jìng)拍標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化，來提升開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)。“這么多的標(biāo)準(zhǔn)，我不相信建不好房子。目前，很多商品房裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，買家不買賬、不滿意，存在各種各樣的爭(zhēng)議。”
上海土拍新規(guī)對(duì)于未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)帶來哪些影響？宋紅衛(wèi)認(rèn)為，個(gè)別熱門地塊，未來會(huì)由各方面能力都很出色的開發(fā)商來打造，比如說代建并無償移交，這些都會(huì)增加公司成本，如果有開發(fā)商依然能夠保證盈利，說明這個(gè)企業(yè)在產(chǎn)品打造、成本控制、品牌影響力等方面都很出色，也只有這樣的企業(yè)在未來才能夠打造出更具品質(zhì)的產(chǎn)品。
陳炬蘭表示，此次針對(duì)熱門地塊的土拍政策調(diào)整，是上海政府響應(yīng)“好房子”建設(shè)號(hào)召的具體舉措，或是加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的前奏，同時(shí)將優(yōu)化土地市場(chǎng)資源配置，提高優(yōu)質(zhì)地塊的效益。新增的“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)”或?qū)⒁龑?dǎo)企業(yè)合理利用優(yōu)質(zhì)地塊，建設(shè)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，滿足人民對(duì)改善型產(chǎn)品的期待；“競(jìng)公共設(shè)施和開放空間”強(qiáng)調(diào)住宅產(chǎn)品社區(qū)建設(shè)，提高居民生活便捷度；而“競(jìng)無償移交政府的高端人才住房”有利于完善保障性住房供應(yīng)體系，精準(zhǔn)吸引和留住高端人才，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。
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