9月14日，備受關(guān)注的上海第五批次土地出讓收官。本次出讓兩宗地塊，均位于靜安區(qū)，總出讓面積5.01萬(wàn)平方米，規(guī)劃建面14.28萬(wàn)平方米，最終，兩宗地塊一宗溢價(jià)成交、一宗底價(jià)成交，總成交金額120.25億元。
此次也是上海取消商品住宅用地出讓溢價(jià)率上限、對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊實(shí)行“雙高雙競(jìng)”舉措后的第一次土拍。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次土地交易也為后續(xù)高品質(zhì)住宅的用地規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化創(chuàng)造了條件?？傮w上有助于更合理制定土拍規(guī)則，積極推進(jìn)高品質(zhì)住宅的建設(shè)。”
一宗地溢價(jià)率超31%，另一宗底價(jià)成交
此次出讓的兩宗地塊均位于靜安區(qū)核心位置，但是兩宗地的競(jìng)拍結(jié)果卻是“冰火兩重天”。
此次備受市場(chǎng)關(guān)注的靜安區(qū)曹家渡社區(qū)C050301單元9A-20地塊，被擺上拍賣(mài)臺(tái)，吸引了中海、招商蛇口與南通瑞城聯(lián)合體、越秀與象嶼聯(lián)合體、保利發(fā)展與上海建工聯(lián)合體這4名競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參拍，最終經(jīng)歷了163輪競(jìng)價(jià)后，由招商蛇口與南通瑞城聯(lián)合體以總價(jià)56.6億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約11.41萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率31.2%。
出讓資料顯示，該地塊東至規(guī)劃道路，南至上海市公安局、鴻力鴻鵠公寓，西至規(guī)劃綠地、萬(wàn)春街63弄小區(qū)，北至康定路。此次出讓方式為掛牌，出讓面積18501.78平方米，土地用途為普通商品房，出讓年限70年；起始價(jià)為43.14億元，起始樓面價(jià)87000元/平方米。
而另外一宗商住混合地塊則出人意料地爆冷。該地塊為靜安區(qū)靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊，用地面積31603平方米，容積率2.95，規(guī)劃建面約9.32萬(wàn)平方米，起始價(jià)約63.66億元，起始樓面價(jià)約68280元/平方米。最終由中建玖合底價(jià)競(jìng)得，成交總價(jià)63.66億元，成交樓面價(jià)68280元/平方米。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)：“此次出讓的兩宗地塊中，曹家渡地塊競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，和此類(lèi)地塊總價(jià)可控、后續(xù)房源消化速度較快等有關(guān)。而靈石社區(qū)地塊為底價(jià)成交，和總價(jià)較高、地塊需自持辦公物業(yè)等有關(guān)?！?/p>
對(duì)于靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊的遇冷，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“該地塊有自持的商業(yè)部分，就當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，商業(yè)自持是需要資金和運(yùn)營(yíng)實(shí)力的，包括區(qū)域周邊目前已經(jīng)有商業(yè)部分的項(xiàng)目，所以未來(lái)租賃可能有一定壓力，所以拿地企業(yè)也會(huì)考慮這方面因素?！?/p>
業(yè)內(nèi)：“新規(guī)”下房企拿地更加理性
事實(shí)上，今天也是上海取消商品住宅用地出讓溢價(jià)率上限、對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊實(shí)行“雙高雙競(jìng)”舉措后的第一次土拍。
按照新的出讓規(guī)則，靜安區(qū)的這兩宗地塊，均采取了“雙高雙競(jìng)”模式進(jìn)行拍賣(mài)，曹家渡地塊設(shè)定了40%的溢價(jià)率上限，而靈石社區(qū)地塊則設(shè)定為30%?！半p高雙競(jìng)”具體是指 “第一輪競(jìng)高品質(zhì)”將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等普適要求納入土地出讓合同。“第一輪競(jìng)價(jià)”，對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊，通過(guò)出讓前綜合會(huì)商機(jī)制，合理設(shè)定出讓起始價(jià)格，確定差異化的溢價(jià)空間；“第二輪競(jìng)高品質(zhì)”，對(duì)“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競(jìng)公共設(shè)施和開(kāi)放空間等”“競(jìng)無(wú)償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應(yīng)用、順次競(jìng)買(mǎi)；“第二輪競(jìng)價(jià)”是通過(guò)再次競(jìng)價(jià),以“價(jià)高者得”的方式最終確定競(jìng)得人。
而今天土拍中兩宗地塊均未觸達(dá)限價(jià)。對(duì)此，中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭表示：“本輪推出的2宗地塊，都是配套成熟位置較好的優(yōu)質(zhì)地塊。靜安靈石社區(qū)地塊是大寧板塊核心區(qū)域最后一塊住宅用地，配套成熟且地塊方正，但該地塊有21%的辦公占比，還需要實(shí)現(xiàn)‘功能、稅收、注冊(cè)’三落地，并達(dá)到一定的坪效水平，所以?xún)H有中建玖合托底拿地。而靜安曹家渡社區(qū)地塊近靜安寺、百樂(lè)門(mén)，是老牌豪宅地段，且地塊無(wú)中小套型限制，但地塊整體不方正，并有一條對(duì)外開(kāi)放的公共通道橫穿地塊，未來(lái)開(kāi)發(fā)難度或較大?！?/p>
“這兩宗地塊并沒(méi)有觸發(fā)第二輪競(jìng)高品質(zhì)的階段，也沒(méi)有觸發(fā)價(jià)高者得的階段，或者說(shuō)只進(jìn)入到‘一高一競(jìng)’的第一輪階段，這說(shuō)明房企拿地方面雖然積極，但也理性了很多。同時(shí)也說(shuō)明土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主體總體上保持理性的拿地策略?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
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