9月29日，廣州土地市場迎來“壓箱底”地塊出讓。廣州市天河區(qū)臨江大道北側(cè)AT080722地塊吸引了4家開發(fā)商報名參拍。最終經(jīng)過5小時、148輪的激烈競價，保利發(fā)展以117.6億元競得，成交樓面價66957元/平方米，溢價率達33.4%，實用率或突破130%。該地塊既刷新了廣州總價前十榜單，躋身廣州第六；也刷新了單價前十的排名，位列廣州第二。
當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為，此次廣州拿出“壓箱底”地塊，是想借助多家房企搶地、高溢價率來提振市場的信心，通過個別項目激活全局，為剩下幾個月土地供應(yīng)順利推進創(chuàng)造條件。
“壓箱底”地塊實用率或高達130%
當天，廣州南方面粉廠地塊共吸引了保利、中海、越秀、鵬瑞4家開發(fā)商報名參拍。最終，經(jīng)過5個小時、148輪的激烈競價，由保利發(fā)展以117.6億元競得，成交樓面價66957元/平方米，溢價率達33.4%，成為廣州總價第六，單價第二的地塊。
據(jù)悉，廣州南方面粉廠地塊為綜合用地，建設(shè)用地面積4.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積17.6萬平方米，起始總價88.2億元，起始樓面價為50211元/平方米。該地塊為原南方面粉廠和員村糧食集團用地，位于臨江大道以北、員村以南，地塊毗鄰珠江新城東區(qū)、金融城CBD西區(qū)，對面為琶洲及廣交會展館。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是近年來極其罕見的“壓箱底”好貨。地段上處于金融城西區(qū)，與廣州保值功能最強的頂級豪宅匯悅臺只隔了一條街，景觀上南向一線望江，容積率3.7，對比珠城及周邊項目都有明顯優(yōu)勢，可以打造一線沿江豪宅，加上地處珠江新城和金融城之間，規(guī)劃條件之好是史無前例的。
中指研究院廣州分院研究主管陳雪強則表示，該地塊是廣州目前唯一可將陽臺占比擴大到30%的地塊，比現(xiàn)在新規(guī)的20%要高，意味著該地塊打造的項目實用率有可能突破130%。同時，二層以上公共開放空間不計容建面可以擴大到10%，屆時該地塊將打造獨一無二的豪宅產(chǎn)品項目。
值得關(guān)注的是，8月19日，廣州市公布了2024年第三批共計50宗商品住宅用地出讓清單，這也是廣州近年來最大規(guī)模的集中供地，超過了商品房市場景氣度較高的2021年首輪集中供地的48宗。此次廣州不僅提高了高品質(zhì)生活區(qū)住宅建筑半開敞空間的半計容面積上限，還將有更多優(yōu)化容積率、建設(shè)高度等具體指標的地塊推向市場。
以廣州新推地塊來看，住宅套內(nèi)陽臺等半開敞空間半計容比例，由原來的套內(nèi)建筑面積15%，提高至20%，并允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深。高品質(zhì)生活區(qū)的住宅建筑該上限還可以適當提高，比如南方面粉廠地塊被列為“高品質(zhì)住宅”試點，其陽臺等半開敞空間的占比可提升至30%。這對于新房產(chǎn)品而言，未來面積大型化、產(chǎn)品改善化的趨勢將更加明顯。
業(yè)內(nèi)：高溢價率提振市場信心
“房地產(chǎn)支持政策史無前例，特別是9月26日，政治局會議提出‘止跌企穩(wěn)’給市場傳達了積極的信號。而‘抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式’，被認為是房地產(chǎn)未來高質(zhì)量發(fā)展的方向?！崩钣罴握J為，在此背景之下，廣州南方面粉廠地塊推出，必然會提振開發(fā)商拿地的預(yù)期和信心。
眾所周知，今年廣州土地市場遇冷。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-8月，廣州成交樓面均價為12514元/平方米，同比下跌28.83%；住宅用地出讓金167.75億元，同比下降71.43%。
對于今天廣州土地市場的良好表現(xiàn)，李宇嘉表示，盡管南方面粉廠地塊地只是個案，地塊也有特殊性，但是此次廣州拿出優(yōu)質(zhì)地塊、取消各種限制，給出足夠的扶持力度，是想借助多家房企搶地、高溢價率來提振市場的信心，通過個別項目激活全局，為剩下幾個月的土地供應(yīng)能順利推進創(chuàng)造條件。
此外，“廣州通過完善規(guī)劃條件，從而減輕開發(fā)商拿地的壓力。不供則已，供則必然是高效率地塊，這將是后續(xù)供地的主導思路?！崩钣罴伪硎?，新房市場供給，將充分貫徹“嚴控增量、提高質(zhì)量”的邏輯，即全面轉(zhuǎn)向改善型住房需求，通過高品質(zhì)、配套好、區(qū)位優(yōu)、價格適度的特征，釋放改善型需求，改變目前新房去化難的局面。
對于保利發(fā)展拿下南方面粉廠地塊，李宇嘉表示，此前保利發(fā)展先是率先祭出保價和無理由退房，日前接連拿地是全面糾偏上半年降價求量的營銷戰(zhàn)略。
陳雪強也認為，此前廣州發(fā)布的2024年部分擬供商品住宅用地項目清單中，包含了不少中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，比如此次競拍的南方面粉廠地塊，以及琶洲南區(qū)地塊、世界大觀地塊、員村二橫路地塊等，由于其自身區(qū)位及資源優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊預(yù)計將出現(xiàn)高溢價成交。
用戶評論