本文來自時(shí)代周報(bào)。作者：梁爭譽(yù)。
國慶“黃金周”，置業(yè)顧問田凱洲賣掉了十幾套房子。
這“潑天富貴”始于9月29日——這一天，上海、廣州、深圳先后宣布調(diào)整房地產(chǎn)政策。第二天，北京也宣布調(diào)整首付比例、優(yōu)化限購政策。
北上廣深集體“出手”，疊加此前央行宣布下調(diào)存量房貸利率、中央政治局會議發(fā)聲促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)等一系列舉措，購房熱情瞬間被點(diǎn)燃。
9月30日晚上九點(diǎn)半左右，田凱洲所在的項(xiàng)目還有五六組客戶圍著置業(yè)顧問算價(jià)，“客戶不讓下班。”他說，政策密集落地后，大量原先還在觀望的剛需客戶，對市場有了信心，“該下手就下手了?！?天假期，田凱洲和團(tuán)隊(duì)一共賣了一百多套房，提前且超額完成了任務(wù)。
不止是田凱洲，北上廣深很多地產(chǎn)從業(yè)者忙得“微信運(yùn)動步數(shù)在五位數(shù)”。北京街頭再現(xiàn)“打街霸”的名場面，上?！笆组_售罄”樓盤擠滿了等待下一次開盤的客戶，廣州售樓處不乏遠(yuǎn)道而來的海外客戶，深圳的渠道人員自備激光筆帶客戶看房，因?yàn)椤爸脴I(yè)顧問已經(jīng)分配不過來了”。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“黃金周”期間，北上廣深市場熱度穩(wěn)步回升，新房和二手房成交均大幅增長，北廣深新房認(rèn)購面積約44.75萬平方米，環(huán)比增長190%，同比增長42%；北上廣深二手房成交面積約83.78萬平方米，同比增長262%。
“政策利好疊加房企加強(qiáng)營銷力度，整體市場認(rèn)購數(shù)據(jù)顯著好于9月和五一假期，總體市場有止跌回穩(wěn)態(tài)勢，北上廣深屬政策利好直接受益者，新房和二手房成交均有了大幅回升?！笨硕鸨硎?。
樓市“銀十”拿下開門紅，但從業(yè)者更關(guān)心政策效果是否可持續(xù)。
田凱洲說：“從現(xiàn)在的表現(xiàn)來看，市場回穩(wěn)，但還沒回漲?！?/p>
“無論是2023年8月的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，或是2024年‘5.17新政’均帶來樓市短期回升，本輪樓市復(fù)蘇持續(xù)性值得關(guān)注?！逼桨沧C券認(rèn)為，若基本面持續(xù)驗(yàn)證有望帶來行情繼續(xù)演繹。
深圳一品牌房企人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，每一輪政策刺激都會讓部分正在觀望的購房者下場，但目前市場的觀望情緒還很濃重，“只有讓更多人相信政策的決心和能力，才能從根本上扭轉(zhuǎn)局面?！?/p>
“從另一方面而言，政策層面還有更多的底牌可以出，目前或尚未達(dá)到政策的天花板，監(jiān)管層后續(xù)可能會持續(xù)釋放新舉措，以推動市場有效修復(fù)?！痹撊耸窟M(jìn)一步補(bǔ)充。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉持相似觀點(diǎn)，“主管部門明確了‘止跌企穩(wěn)’的新基調(diào)，再加上樓市下跌導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)已造成巨大的影響。”
新一輪政策已經(jīng)在路上。
10月12日，國信辦召開新聞發(fā)布會，財(cái)政部副部長廖岷表示，下一步將積極研究出臺有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的措施。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)“一攬子”配套政策有望加速落地，或?qū)@落實(shí)好存量政策、加速推出增量政策展開。年內(nèi)隨著各項(xiàng)政策不斷落地落實(shí)，房地產(chǎn)市場的改善或也值得期待。
龍頭房企“黃金周”訪客超10萬批次
“黃金周”期間，一線城市售樓處迎來了熱鬧場面。
廣州全域解除限購后，多個(gè)樓盤出現(xiàn)外地購房者身影。耀勝新世界廣場一名工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，項(xiàng)目近期有多位客戶來自境外，一對常年往返內(nèi)地與香港的夫妻首次到訪就購入一套大面積產(chǎn)品；新加坡籍華人陳女士提前空轉(zhuǎn)定金鎖定房源，假期與家人到訪項(xiàng)目落實(shí)細(xì)節(jié)并認(rèn)購。
廣州中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，國慶期間廣州市場各實(shí)時(shí)指標(biāo)均創(chuàng)年內(nèi)峰值，來訪量、咨詢量顯著增加，全市150個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均來訪量392組，9月為85組；認(rèn)購量25套，9月為5套。
上海的售樓處同樣人頭攢動。在9月底開盤即售罄的龍湖觀萃，假期依然涌入大量看房客戶，成為二批次開盤的重要支持。龍湖觀萃工作人員向時(shí)代周報(bào)記者透露，項(xiàng)目每日接待客戶量約100組，“客戶普遍認(rèn)為，相關(guān)政策降低了上車成本，現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)?！?/p>
在北京和深圳，即便置業(yè)顧問忙到?jīng)]空吃飯，依然有部分購房者不得不“自助”看房——“蹭”著聽沙盤講解，自己去看樣板間。
葉寧是售樓處里“人山人?！敝械囊粏T。她在假期安排了兩次周邊游，趁著出游間隙跑了一趟售樓處。這個(gè)樓盤在葉寧每天通勤的必經(jīng)之路上，因?yàn)椤安恢薄币恢睕]有深入了解。
“現(xiàn)在首付比例、房貸利率都降低了，對我們來說是很好的時(shí)機(jī)。也趕上孩子上學(xué)的節(jié)骨眼，我們現(xiàn)在的房子對口學(xué)區(qū)比較一般，基礎(chǔ)教育還是想讀好一點(diǎn)的公立學(xué)校。”葉寧說。由于項(xiàng)目接近售罄，葉寧并沒有出手，“看房的人絡(luò)繹不絕，只剩幾套低層和頂層的了?！?/p>
購房者熱情高漲，開發(fā)商的喜報(bào)久違地刷屏朋友圈。
萬科宣布，國慶期間銷售額超百億。其中，南方區(qū)域累計(jì)成交1098套新房，銷售金額為31.2億元。萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，南方區(qū)域假期銷售總額超過9月全月，提前完成10月的全月任務(wù)，國慶期間任務(wù)完成率超過200%。
萬科在廣州的黃埔新城、都會四季、理想花地等項(xiàng)目認(rèn)購總額接近30億元，多個(gè)單盤銷售套數(shù)超過200套。其中，黃埔新城來訪突破2000組，成交突破210套。
今年“黃金周”，保利發(fā)展來訪量超過10萬批次，累計(jì)成交額約260億元。國慶期間，保利廣州30盤“各有大招”，推出千套品質(zhì)房源、千萬補(bǔ)貼，助力客戶無憂購房。
華潤置地深圳公司表示，新政“止跌回穩(wěn)促信心”，8天16個(gè)在售樓盤銷售突破1000套，銷售額突破30億元。
卓越集團(tuán)大本營深圳地區(qū)突破20億元銷售大關(guān)。位于深圳龍華的珺奕府銷售金額超10億元，9月29日新政甫一發(fā)布就有客戶連夜趕到項(xiàng)目購房，不乏來自上海、江蘇、江西等地的外地客戶；廣州卓越晴翠府成交60套，成交金額近2億元。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，一線城市在政策優(yōu)化推動下，各項(xiàng)目到訪和認(rèn)購量明顯提升，廣深表現(xiàn)優(yōu)于京滬。
中指研究院調(diào)研項(xiàng)目中，北京的假期認(rèn)購量是9月的1.3倍，熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率在10%以上；上海認(rèn)購量與9月持平，信心提升疊加中介發(fā)力推動轉(zhuǎn)化率提高；廣州認(rèn)購量是9月的2.2倍，保利發(fā)展、越秀等房企多個(gè)項(xiàng)目“十一”期間到訪超1000組；深圳認(rèn)購量同樣高達(dá)9月的2.2倍，多個(gè)項(xiàng)目到訪超1000組，部分樓盤出現(xiàn)樣板間排隊(duì)等候現(xiàn)象。
“一線城市除優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目延續(xù)較好去化外，‘十一’期間多個(gè)剛需樓盤銷售也出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)?！敝兄秆芯吭褐赋觥?/p>
中指研究院研究副總監(jiān)李益峰認(rèn)為，目前“銀十”開局表現(xiàn)超預(yù)期，核心城市市場回穩(wěn)態(tài)勢明顯，居民置業(yè)信心開始恢復(fù)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，同時(shí)假期認(rèn)購數(shù)據(jù)的大幅回升也將逐步在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中得以體現(xiàn)，10月市場銷售數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯增長。
“日光盤”再現(xiàn)、豪宅盤火爆
“銀十”開局取得超預(yù)期的效果，這一火熱勢頭能否延續(xù)，成為市場的關(guān)注焦點(diǎn)。
深圳一品牌房企人士認(rèn)為，房地產(chǎn)的問題歸根結(jié)底是信心的問題?！斑@一輪政策與以往其他政策相比，力度大、誠意足，形成了‘立體布局’，再加上這三年來房價(jià)下跌到了一個(gè)相對合理的價(jià)位，所以這一輪回升的力度較往期來得更加猛烈。至于這輪回升能持續(xù)多久，同樣也是信心問題?！?/p>
未來依然存在不確定性，于是開發(fā)商選擇把握機(jī)遇，抓緊買房。
以深圳為例，多個(gè)項(xiàng)目壓縮蓄客周期，“搶跑”入市。
深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，10月至今，深圳已批復(fù)7張預(yù)售許可證?？晒Ρ鹊氖牵?月深圳批復(fù)了10張預(yù)售許可證。
深業(yè)上城學(xué)府是新政落地后首個(gè)入市的新盤。
10月1日，深業(yè)上城學(xué)府開放實(shí)地樣板間，首日接待客戶超過2500人次。10月8日，項(xiàng)目獲批入市并開啟登記，備案均價(jià)約8萬元/平方米，最終吸引744批客戶認(rèn)籌登記。10月13日，項(xiàng)目正式開盤，歷經(jīng)3小時(shí)332套房宣告售罄，是深圳今年第二個(gè)“日光盤”，收金26億元。按照過往經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)新盤從備案到選房，大約需要經(jīng)歷兩周時(shí)間。
在國慶期間順銷收金超27億元的中海·深灣玖序，已宣布加推三批次產(chǎn)品。中海·深灣玖序三次備案時(shí)間分別為6月21日、9月27日、10月11日。在9月中旬開放展示中心的卓越·前海未來城，計(jì)劃本月底入市。
北京市場亦有豪宅項(xiàng)目入市大賣。
10月13日，由中建智地開發(fā)的東四環(huán)豪宅北京宸園開盤，在6點(diǎn)59分就迎來第一組選房客戶。該項(xiàng)目推出建筑面積約145-249平方米的大戶型產(chǎn)品，備案價(jià)在11.5萬 -13.5萬元/平方米之間，總價(jià)在1700萬-3400萬元之間，首開收金61.5億元。
此外，中建智地旗下另一項(xiàng)目北京璞園PARK與北京宸園同日開盤，首開銷售額約22億元。中建置地一天就賣了83.5億元。
“雖然市場上已經(jīng)有部分開發(fā)商公開提出收回折扣、漲價(jià)等論調(diào)，但整體而言，當(dāng)前市場上的主流策略還是平穩(wěn)跑量為主，希望通過銷量帶動市場的熱度和信心，部分處于籌備期項(xiàng)目也會抓緊時(shí)間開盤入市，借產(chǎn)品和政策的利好搶占市場。”深圳一品牌房企人士表示。
房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼
房地產(chǎn)回暖來之不易，各大主管部門陸續(xù)下場，呵護(hù)市場。
10月12日，國新辦舉辦新聞發(fā)布會，財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人出席，介紹“加大財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況。
財(cái)政部副部長廖岷從三個(gè)方面明確未來房地產(chǎn)政策的發(fā)力方向。
一是允許專項(xiàng)債用于土地儲備，主要是考慮到當(dāng)前閑置未開發(fā)土地較多，支持地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債回收符合條件的閑置存量土地，利于減少閑置土地，增強(qiáng)土地供給調(diào)控能力。
二是支持收購存量房，加大保障性住房供給，考慮到當(dāng)前已建待售住房較多，將采取用好專項(xiàng)債收購存量商品房，并繼續(xù)用好保障型安居工程補(bǔ)助資金，支持方向進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多通過消化存量房方式收購。
三是及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策。
“支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，這項(xiàng)政策擴(kuò)大了專項(xiàng)債的使用范圍，使地方政府有更充裕的資金用于回收閑置存量土地，打通了收儲缺乏資金的‘卡點(diǎn)’?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水表示。
劉水認(rèn)為，當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對較多，之前成交的土地，房地產(chǎn)企業(yè)無力開發(fā)。政府使用專項(xiàng)債回收房企閑置土地，有助于房企回籠資金，將幫助房企緩解流動性和債務(wù)壓力。
收購存量房用作保障房，亦是去庫存的積極舉措。
“此次明確了財(cái)政政策對消化存量優(yōu)化增量的支持，對消化房企庫存房源落實(shí)了財(cái)政支持，屬于第一次?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，收購存量房具有積極作用，既化解了存量商品房的庫存風(fēng)險(xiǎn)和壓力，也使得地方政府保障房房源籌集工作加快推進(jìn)?！昂罄m(xù)包括配售型商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房、人才住房、公租房、安置房等各個(gè)領(lǐng)域，其來源或很大程度上和存量商品房掛鉤?！?/p>
對于稅收政策的優(yōu)化，業(yè)內(nèi)普遍持肯定態(tài)度。
“若取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，交易稅費(fèi)將極大地下降，比如購買144平方米以上住房的契稅將從3%下降至1%?！崩钣罴握J(rèn)為，稅收政策將會是后續(xù)的重點(diǎn)，未來可能還有降低或減免二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅等等。
據(jù)樂有家研究中心測算，以深圳過戶價(jià)800萬元的房子舉例，若“豪宅稅”取消，可以節(jié)省28.81萬元稅費(fèi)。
“在剛需和改善占主導(dǎo)的情況下，市場對價(jià)格和交易成本比較敏感，若二手房交易稅費(fèi)下降或減免，上述稅種最大稅負(fù)節(jié)約在房價(jià)的5%-8%。按照過去的經(jīng)驗(yàn)，稅費(fèi)的下調(diào)將產(chǎn)生極大的降成本效應(yīng)，有利于釋放門檻上的需求?！崩钣罴伪硎?。
“9月以來，中央政策持續(xù)加碼，一攬子宏觀政策大禮包推出，將積極提振房地產(chǎn)市場。本次一線城市房地產(chǎn)政策調(diào)整積極且迅速，房價(jià)止跌回穩(wěn)路徑顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)一線城市的政策調(diào)整將對需求側(cè)形成有力支撐，并逐步改善房價(jià)預(yù)期，進(jìn)而輻射二三線城市從而逐步實(shí)現(xiàn)房價(jià)止跌回穩(wěn)，帶來房地產(chǎn)基本面改善?！遍_源證券表示。
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