問題6：住房貸款利息附加扣除的規(guī)則？

住房貸款利息的定義和范圍

        從住房貸款利息的定義來看，目前指的是首套住房貸款利率支出。也就是說這不是指第一套購買的房子，而是指銀行通稱的享受首套住房貸款利率的房子，也就是我們常說的“認貸，不認房”。

        例子：

        一個納稅人購買了第二套房子，但是他享受的仍然是銀行所提供的首套住房貸款利率，一般就是基準利率。那么這第二套房子仍然可以享受住房貸款利率附加扣除。

        具體來說就會分為幾種情況？

        第一大類：個人采用商業(yè)貸購房。

        （1）個人購買了第一套住房，使用的僅有商業(yè)貸款，那么他當然可以享受首套住房貸款利息。一般來說他享受的也就是基準貸款利率。

       （2）個人仍然購買的是第一套住房，使用商業(yè)貸款，但是它的利潤是基準加上服。其原因就是它存在非住房貸款類的信用逾期或者不良的信用記錄，銀行對其貸款利率進行了上浮。那么上浮多少？還算首套貸款利率，這個就需要由銀行來作出解釋。

        （3）個人已經(jīng)購買了第一套住房，并且將貸款還清。現(xiàn)在購買了第二套住房。如果僅使用商業(yè)貸款，它仍然可以享受首套住房貸款利率，也就是基準利率。那么這第二套住房仍然可以進行專項附加扣除，以此類推。只要使用商業(yè)貸款利率，個人購買的第三套以及以上的住房，如果享受的仍然是銀行的首套住房貸款利率，那么就可以享受住房貸款利息的附加扣除。

         第二大類：個人使用公積金購買住房的情況。

         目前來看，對于使用公積金進行住房貸款，只有第一套住房可以享受公積金貸款基準利率，而第二套住房以及以上則需要按照公積金基準貸款利率加上浮的情況來處理。那么這種情況是否屬于首套住房貸款利率目前還沒有得到各地公積金中心的統(tǒng)一說法，我想大家需要向當?shù)氐墓e金中心進行相應的咨詢。

           第三大類：個人使用組合貸款，商業(yè)貸款加住房，公積金貸款。

          對于第一套住房來說是沒有任何問題的。商業(yè)貸款享受的是首套住房貸款利率，公積金貸款也享受首套住房貸款利率

         對于第二套住房則存在一定的問題，商業(yè)貸款仍然可以享受基準的首套住房貸款利率，但是公積金貸款則享受了上浮的貸款利率。我個人的理解，只要在組合貸中包含商業(yè)貸款的首套住房貸款利率，就可以進行住房貸款利率的支出和附加扣除。那么扣除的期限就以商業(yè)住房貸款利率的期限為準。

         例子：

         一個人購買了一套住房，采用了組合貸款，其中商業(yè)貸款剩余的期限為120個月，并且享受首套住房貸款的基準利率，而公積金貸款的期限是250個月，享受的是基準加上浮10%的利率。那么這個人的這一套住房就僅僅可以扣除120個月的商業(yè)住房貸款利率。

          總結：

         個人如果享受的是基準利率，就可以看作是首套住房貸款利率，無論它是商業(yè)貸，還是公積金貸，其扣除的期限是240個月。

          如果利率進行了一定的上浮，也就是基準利率進行了一定的上浮，那么需要由其貸款的銀行以及住房公積金中心給出相應的認定，如果認定仍然為首套住房貸款利率，那么還是可以在稅前扣除的。

        目前有些地區(qū)的商業(yè)銀行已經(jīng)給出了相應的政策，那么我們需要進一步的咨詢個人貸款的主管銀行和住房公積金中心。

        扣除的標準和方法。

       按照現(xiàn)行的規(guī)定，在實際發(fā)生貸款利息的年度，可以按照每月一千元的標準定額扣除期限最長不超過240個月，而且納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。經(jīng)夫妻雙方約定，可以選擇由其中一方具體的扣除方式，一個納稅年度內(nèi)不能改變。

          那么這里還有一個問題，就是夫妻雙方婚前分別購買的住房發(fā)生的首套住房貸款，其貸款利息支出，婚后可以選擇其中一套購買的住房，由購買方按扣除的標準百分之百扣除，或由夫妻雙方對各自購買的住房分別按照扣除標準的50%扣除。

       這個規(guī)則聽起來比較復雜，我通過幾個例子來給大家逐一的講解。

          第一個例子：

         我們的扣除期限應該如何計算？

一般來說應該是從合約開始的，還款當月至貸款全部歸還完或貸款合同終止的當月。那么如果個人的貸款期少于240個月，那么也只能按照貸款期來扣除。還有一種特殊情況，如果個人提前還貸，那么從貸款還完的當月就停止享受附加扣除。

          第二個例子：

         某人購買了一套房子，享受了首套貸款利率的扣除。十個月后他將這套房子賣掉了，又買了第二套房子。由于結清了第一套的貸款，那么他仍然享受的是商業(yè)貸款基準利率，請問他還能在扣除剩余的230個月嗎？答案是不可以的。因為按照規(guī)定只能享受一次貸款利率的扣除。

        第三個例子：

         對于夫妻婚后購買的房產(chǎn)，無論房產(chǎn)證上的名字是誰，丈夫妻子或者是夫妻雙方，那么都只能有一方進行全額扣除，而且不能分攤。而對于婚前購買的住房，那么婚后可以選擇一套，并由購買方抵扣。例如可以選擇由丈夫繼續(xù)抵扣婚前由丈夫購買的那套住房，相應的妻子就要放棄。對婚前自己購買住房的抵扣，或者夫妻雙方仍然各自按照每月500塊的標準抵扣各自婚前購買的住房。

        總結：

        對于住房貸款利息的扣除方法，我們需要注意幾點？

         第一，該扣除只能使用一次，如果沒有用足，240個月是不能夠繼續(xù)延續(xù)的。

         第二，該扣除只能在夫妻一方進行抵扣，而不能選擇分攤。

         第三，對于婚前夫妻各有一套首套貸款利率的住房，那么婚后可以選擇一方抵扣，或者各自按照50%抵扣。

         提醒：

        相關的備案證明，包括結婚證住房貸款合同，貸款還款支出憑證。同時我們還要與個人住房貸款的商業(yè)銀行和住房公積金中心進一步溝通，以確定是否享受了首套住房貸款利息。