第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
第二百七十一條 【建筑物區(qū)分所有權(quán)】業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營
性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同
管理的權(quán)利。
第二百七十二條 【業(yè)主對專有部分的權(quán)利和義務(wù)】業(yè)主對其建筑物專
有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物
的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二百七十三條 【業(yè)主對共有部分的權(quán)利和義務(wù)】業(yè)主對建筑物專有
部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房,其對共有部分享有的共有和共
同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
第二百七十四條 【建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地等的權(quán)利歸屬】建筑區(qū)劃內(nèi)
的道路,屬于業(yè)主共有,但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬
于業(yè)主共有,但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)
的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。
第二百七十五條 【車位、車庫的歸屬】建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽
車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共
有。
第二百七十六條 【車位、車庫的首要用途】建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停
放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
第二百七十七條 【業(yè)主自治管理組織的設(shè)立及指導(dǎo)和協(xié)助】業(yè)主可以
設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和
程序,依照法律、法規(guī)的規(guī)定。
地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委
員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第二百七十八條 【業(yè)主共同決定事項及表決】下列事項由業(yè)主共同決
定:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;
(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人
數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事
項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分
之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過
半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二百七十九條 【業(yè)主改變住宅用途的限制條件】業(yè)主不得違反法
律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致
同意。
第二百八十條 【業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力】業(yè)主大會或者業(yè)
主委員會的決定,對業(yè)主具有法律約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)
主可以請求人民法院予以撤銷。
第二百八十一條 【建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的歸屬和處分】建筑
物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電
梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其
附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會
可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
第二百八十二條 【共有部分的收入分配】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或
者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于
業(yè)主共有。
第二百八十三條 【建筑物及其附屬設(shè)施的費用分擔(dān)和收益分配】建筑
物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事?有約定的,按照約定;沒有約定
或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。
第二百八十四條 【建筑物及其附屬設(shè)施的管理主體】業(yè)主可以自行管
理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換。
第二百八十五條 【業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系】物業(yè)服
務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托,依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同
的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,接受業(yè)主的監(jiān)督,并及時答復(fù)
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和
其他管理措施,積極配合開展相關(guān)工作。第二百八十六條 【業(yè)主的相關(guān)義務(wù)及責(zé)任】業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)
以及管理規(guī)約,相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對于物
業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措
施,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違
反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的
行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、
消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。
業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的,有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政
主管部門報告或者投訴,有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
第二百八十七條 【業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)】業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)
企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為,有權(quán)請求其承
擔(dān)民事責(zé)任。
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