11月16日，正值周一，在深圳福田區(qū)泰然四路26號勁松大廈辦公的上班族們趕到公司樓下準(zhǔn)備開工時，被樓下熙熙攘攘的人群驚呆了。人群來自深圳各區(qū)，他們是深圳市蛋殼公寓管理有限公司（下稱“蛋殼深圳”）的租戶和房東，要求該公司解除合同，并尋求維護自身權(quán)益。
目前蛋殼在北京、華東以及杭州等全國主要城市均陷入同樣的集中兌付困局，此前第一財經(jīng)已經(jīng)進行了相關(guān)報道（《蛋殼深圳實探：租金兌付困難持續(xù)，員工稱未準(zhǔn)時收到工資》）。
第一財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，租戶的預(yù)付租金以及來自金融機構(gòu)給的預(yù)付款，是蛋殼模式快速崛起的兩大支撐。但隨著蛋殼陷入兌付困境，其核心的租金貸業(yè)務(wù)也面臨風(fēng)險，蛋殼所承受的壓力也更為顯著。
相關(guān)部門介入“首輪談判”
全國多城的蛋殼租戶和房東，自發(fā)在網(wǎng)上建立聊天群尋找解決途徑。第一財經(jīng)記者就加入了蛋殼北京、上海、深圳、杭州等地的租戶和房東聊天群，大家在群內(nèi)進行商量和信息交匯后，尋求與蛋殼的后續(xù)解決方案。
第一財經(jīng)記者曾于11月11日來到蛋殼深圳總部，見到了來此尋求解除合同的租戶和房東。
多位受訪的租戶和房東表示，心里有許多疑惑，主要集中在三點：第一，已申請退租的租戶，在還未收到退款之前，是否可以暫住在原蛋殼公寓；第二，還未申請退租的租戶，在遭遇房東強行上門收房時怎么辦；第三，已通過蛋殼APP申請退租的租戶，在仍未成功與租金貸銀行解除合同，是否還要繼續(xù)償還貸款。
許多租戶反映，在蛋殼還未退還房租且自己仍未搬離公寓的“過渡期”內(nèi)，仍會被房東要求盡早搬離，目前正在家中與房東“斗智斗勇”。
“昨晚房東過來，給我們?nèi)鞎r間，（要求）要么和她重新簽合同繼續(xù)住，要么搬出去，三天后會換鎖。蛋殼跟房東合同上是季付，后來改成了月付，月付租金到11月20日。按（我們與蛋殼的）合同，我們是可以一直住，蛋殼也沒有違約?！币晃坏皻ぷ鈶粽f。在記者調(diào)查過程中，這樣的例子并非獨有。
房東鄒女士與租客的解決方案是，雙方重新簽訂了合同，房租適當(dāng)降低，共同等待蛋殼的事件進展。房東和租戶重新協(xié)商似乎是目前解決問題的唯一出路。
不過，很多租戶似乎并沒有那么幸運。“一大早物業(yè)就來敲門。房東托物業(yè)來談直租。蛋殼沒付租金給房東，亦沒交物業(yè)費。我想等蛋殼緩過來，可房東不想等，我退租的話微眾銀行的月付也沒有明確的解決辦法?！币晃蛔鈶舴磻?yīng)說。
除此之外，許多租戶反映，目前退租了仍未能收到房租退款。截至11月16日深夜23時許，租戶朱女士的萬余元租金仍未退款。
據(jù)深圳蛋殼租戶微信群內(nèi)流傳的一份“11.16首輪談判結(jié)果”截圖顯示：于上周至今已經(jīng)申請退租，未搬走公寓的租客，政府會跟蛋殼溝通，撤銷各位的退租申請，可在公寓繼續(xù)住下去，如果執(zhí)意要搬走，就要承擔(dān)兩份房租，“如果房東上門強行收房，請撥打110，民警會出面制止房東惡意行為。”
蛋殼深圳總部所在地的天安派出所值班人員向第一財經(jīng)記者證實，11月16日，有天安派出所領(lǐng)導(dǎo)以及福田區(qū)相關(guān)部門人員前往蛋殼深圳總部參與了相關(guān)各方代表的協(xié)調(diào)溝通。
上述“11.16首輪談判結(jié)果”截圖還顯示，蛋殼的惡意欠款行為，公安部門已經(jīng)立案調(diào)查，但調(diào)查需要時間，有關(guān)信息會在“福田警察”公眾號上同步。
2019年，蛋殼有業(yè)務(wù)運營的城市數(shù)量達13個，經(jīng)營的公寓數(shù)量擴大至43.83萬個，其中在北上深的公寓數(shù)量達22.38萬個（占比51.06%）。蛋殼深圳的工作人員日前表示，蛋殼在深圳的房源有上萬套。
除了深圳之外，杭州蛋殼的情況亦不容樂觀。有媒體消息指，蛋殼公寓的杭州分公司的門頭招牌已經(jīng)撤下，杭州分公司僅剩下幾名員工。
“租金貸”的風(fēng)險與壓力
“在與金融機構(gòu)合作提供租金融資方面，我們可能會面臨挑戰(zhàn)?！钡皻ど鲜袝r的招股書中曾有過這樣的風(fēng)險揭示，如今似乎是一語成讖。
與蛋殼合作為租戶提供貸款支付房租的金融機構(gòu)為微眾銀行，業(yè)務(wù)主要為“租金貸”。據(jù)蛋殼公寓此前披露的信息顯示，2019年約有6成租戶選擇了“租金貸”。
招股書顯示，蛋殼為租戶提供靈活的付款方式，他們可以選擇按年、半年或季度預(yù)付租金，“我們還與提供租金融資的持牌金融機構(gòu)合作，后者為某些居民提供房租融資。居民選擇租金融資后，我們會將其與我們合作的融資機構(gòu)聯(lián)系起來?！薄敖鹑跈C構(gòu)將向我們預(yù)付款，居民將按月分期償還貸款給金融機構(gòu)。我們向相關(guān)金融機構(gòu)支付相應(yīng)的利息?！?/p>
“利用來自金融機構(gòu)的預(yù)付款來支持我們的擴張”，蛋殼招股書稱，目前，公司大量的資金來源包括與租金融資相關(guān)的金融機構(gòu)的預(yù)付款以及居民的預(yù)付款。
在蛋殼的商業(yè)模式中，本來蛋殼-房東-租戶-金融機構(gòu)之間，可以形成一個閉環(huán)。房東提供房源，蛋殼作為牽頭的中介機構(gòu)，銀行提供租金貸，租客從蛋殼和銀行上享受服務(wù)。但其中任何一個鏈條出現(xiàn)問題，這一閉環(huán)就可能有破裂的風(fēng)險。
在尚未結(jié)束的兌付困難風(fēng)波中，蛋殼的不少租客都面臨退租和解除“租金貸”的困擾。
上述“11.16首輪談判結(jié)果”顯示：“無論租戶是否已申請退租，租賃貸款都要償還，微眾銀行給到的支持是于2021年3月31日前，對所有深圳蛋殼租戶予以征信保護，在該時間內(nèi)逾期未還款，不會有征信記錄”，租戶可關(guān)注“微眾銀行租住消費貸款服務(wù)”公眾號，登記個人信息，申請征信保護。
這與微眾銀行對第一財經(jīng)記者發(fā)來的“致租房消費貸款客戶”的公告一致。該公告稱，如客戶（租戶）已被迫搬離，請登錄該行消費貸款公眾號，回復(fù)“信息登記”，該行將盡快向其核實確認(rèn)，協(xié)助解決租賃糾紛，為租戶就貸款事宜做出適當(dāng)安排，“至少在2021年3月31號前，租戶征信將不受影響。”
很多租戶認(rèn)為，這份公告并不能解決自己的“實際問題”?！安还苁欠衽c蛋殼解約，由于與微眾銀行的貸款合同仍在有效期，必須按期償還貸款。”有租戶表示。
“房東來了3次，催我們搬走。我們申請退租，但是蛋殼還沒人前來處理。租賃合同到明年的4月份到期，以租金貸款的方式交租。”華東一位租戶對第一財經(jīng)記者說，現(xiàn)在微眾銀行承諾說，至少在2021年3月31日前征信不受影響，那在這一時間之后呢？后續(xù)如何解決目前還不知道。
第一財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，蛋殼在2017年，2018年和2019年的經(jīng)營活動所用現(xiàn)金凈額分別為1.15億元，11.64億元和19.12億元（2.745億美元），其中居民預(yù)付租金是公司經(jīng)營現(xiàn)金流入的重要來源。此外，2017年、2018年和2019年，蛋殼從金融機構(gòu)獲得了與租金融資相關(guān)的預(yù)付款，分別為9.37億元、21.27億元和27.53億元（3.955億美元）。
“在所示期間內(nèi)，2017、2018和2019年與我們有有效租賃的居民中有91.3%，75.8%和65.9%與我們有房租融資安排?！钡皻しQ，如果提前終止租約或居民拖欠還款，公司需要將剩余租賃期的預(yù)付款退還給金融機構(gòu)或相關(guān)居民（如適用）。
“如果居民的租期提前終止或居民拖欠每月分期付款，我們將需要將剩余租賃期的預(yù)付款退還給相關(guān)金融機構(gòu)，這將導(dǎo)致現(xiàn)金流出并減少我們的營運資金?！钡皻しQ。
“我們無法完全預(yù)測何時，有多少居民提早終止租賃或拖欠還款，這使我們的現(xiàn)金流出無法預(yù)測。如果發(fā)生大量提前終止或違約的情況，我們可能會面臨現(xiàn)金流短缺，并且我們的業(yè)務(wù)運營和財務(wù)狀況將受到不利影響?！钡皻ぴ谡泄蓵斜硎尽?/p>
目前，隨著資金緊張問題爆發(fā)，蛋殼面臨越來越多難以兌付的局面，如果再出現(xiàn)需要退付金融機構(gòu)相關(guān)資金的情況，其所承受的資金壓力將更加巨大。
11月17日，有消息指，由于蛋殼資產(chǎn)惡化，微眾銀行及時收手，已經(jīng)不作為蛋殼的租金貸供應(yīng)商了。對此，微眾銀行方面截至發(fā)稿未獲回復(fù)。
“步子邁得太大”
自2020年伊始，長租公寓爆雷事件頻發(fā)。僅今年七八月份至今，就有20多家長租公寓項目“爆倉”“跑路”，主要原因多為“高收低租”模式下的資金鏈斷裂。而據(jù)第一財經(jīng)記者調(diào)查，與它們“高收低租”不同的是，蛋殼稱自己是創(chuàng)新的“新租金”業(yè)務(wù)模式運營。
蛋殼稱，這一“新租金”模式，被三個功能定義，即集中化（集中經(jīng)營從業(yè)主那里購得的公寓，并將其出租給我們的居民）、標(biāo)準(zhǔn)化（規(guī)范公寓單元的設(shè)計，裝修和裝修，并提供高質(zhì)量，可靠的一站式服務(wù)）、在線（技術(shù)為公司整個業(yè)務(wù)流程提供支持，為業(yè)主和居民提供無縫的在線體驗）
在這一模式發(fā)展之下，蛋殼于2015年快速起步，此后接受來自投資機構(gòu)的大額容資，估值不斷推高，公司也成為長租公寓行業(yè)的明星企業(yè)。
“我們將公寓單元的數(shù)量從2015年12月31日的2434個增加到2019年12月31日的43.83萬個?！钡皻ふ泄蓵?，四年中公寓數(shù)增長180倍。
在一位長租平臺的業(yè)內(nèi)人士看來，蛋殼的崛起“步子邁得太大”。
與180倍的公寓數(shù)量對應(yīng)的是，近年來蛋殼的各項經(jīng)營費用的增長。招股書指，公司的總運營費用增長了163.8%，由2018年的38.96億元增至2019年的102.99億元（14.67億美元）。
此外，蛋殼的租金成本從2018年的21.718億元增加了194.7%，至2019年的64億元（9.193億美元），“這主要是由于我們業(yè)務(wù)的持續(xù)擴張導(dǎo)致開放式公寓數(shù)量的增加?！?/p>
為了保持競爭力，蛋殼需要大量資金對業(yè)務(wù)運營的各個方面進行持續(xù)投資。據(jù)此前接受第一財經(jīng)記者采訪的蛋殼員工介紹，在將業(yè)主的房子收回來之后，蛋殼通常需要大量的前期資本支出，這包括用于向業(yè)主購買和租賃公寓的資本支出，以及必要的公寓裝修和裝修，以使其適合出租給居民。
從創(chuàng)立至今，蛋殼公寓一直未能盈利。招股書顯示，蛋殼公寓已連續(xù)三年處于凈虧損狀態(tài)，并且虧損幅度在不斷上升，累計虧損達到63億元。其中，2017至2019年，蛋殼公寓虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元。財報顯示，2020年一季度蛋殼收入為19.40億元，同比增長62.5%，但仍處虧損狀態(tài)，凈虧損12.34億元，上年同期為8.162億元。
今年6月，蛋殼創(chuàng)始人高婧被調(diào)查的消息傳出，雖然公司聲稱，“高靖涉及的調(diào)查與蛋殼公寓無任何關(guān)聯(lián)，公司各項業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動一切正常?！钡?，股權(quán)關(guān)系說明一切，“截至本年報日期，我們的聯(lián)合創(chuàng)始人，董事兼首席執(zhí)行官高靖擁有我們的所有B類普通股，占我們已發(fā)行和已發(fā)行股份總數(shù)的75.7%的表決權(quán)?！钡皻しQ，由于所有權(quán)的集中，高靖將對公司事務(wù)產(chǎn)生重大影響，例如合并，收購，合并，出售資產(chǎn)，重組和其他重大公司行為。
隨著近期各地接連爆發(fā)兌付危機，蛋殼所承受的壓力也更為顯著。
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