房地產(chǎn)：高周轉(zhuǎn)的卡帶，爛尾樓的救贖

本文作者：過(guò)蟈8433

抱團(tuán)停貸的擔(dān)憂

最近爛尾和停貸的新聞讓我感到十分難過(guò)和焦慮。不僅有對(duì)停貸業(yè)主的同情，還有對(duì)從業(yè)16年行業(yè)的擔(dān)憂。

雖然這兩年樓市我也越來(lái)越看不懂——它變得如此“簡(jiǎn)單”，比如價(jià)格鎖定、開(kāi)發(fā)商“代建”、“好地段搖號(hào)，壞地段渠道”。“簡(jiǎn)單”到已經(jīng)不需要太多從業(yè)人員，身邊的同行們也陸續(xù)轉(zhuǎn)型“消失”。而這一切，僅僅只在一兩年之間瞬變。

我們所在的長(zhǎng)三角地區(qū)雖然也有問(wèn)題項(xiàng)目，但相比鄭州、長(zhǎng)沙、武漢等城市還算“歲月靜好”。“遠(yuǎn)方的哭聲”傳來(lái)，視頻里一個(gè)中年大哥卑微地懇求著，“把房子稍微弄弄給我們，好歹能住上。”明明應(yīng)該理直氣壯地維權(quán)，卻如此無(wú)奈卑微。

抱團(tuán)停貸是無(wú)奈，情緒一旦蔓延，人們紛紛擔(dān)心，這對(duì)房地產(chǎn)甚至金融系統(tǒng)的危害很大。央行出來(lái)說(shuō)，金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，99%的銀行業(yè)資產(chǎn)在安全邊界內(nèi)。銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，關(guān)注到個(gè)別房企樓盤(pán)出現(xiàn)延期交付情況，這件事的關(guān)鍵在于“保交樓”，對(duì)此銀保監(jiān)會(huì)高度重視。算是給大家了一顆定心丸。

但可憐的還是停貸的業(yè)主，網(wǎng)上很多律師科普了一堆法律風(fēng)險(xiǎn)，尤其是征信污點(diǎn)。在一個(gè)“信用社會(huì)”里，不亞于社會(huì)性死亡。誰(shuí)想如此？

博主“儲(chǔ)殷”分享了一條很有價(jià)值的信息——最高法院有一個(gè)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問(wèn)題的解釋》其中第20條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”。

而貸款合同又是購(gòu)房合同的一個(gè)子合同，如果買到爛尾盤(pán)購(gòu)房合同應(yīng)該失效，那么伴隨而來(lái)的貸款合同也應(yīng)該是失效的。也就是說(shuō)，理性的做法是先向法院申請(qǐng)解除購(gòu)房合同、再解除貸款合同。

相信這些停貸的業(yè)主，法律途徑肯定都曾走過(guò)，只是落實(shí)到執(zhí)行層面有諸多問(wèn)題。目前全國(guó)只有兩例勝訴案例。

錢去了哪里？

錢去了哪里？業(yè)主們紛紛指向銀行違規(guī)房貸和預(yù)售資金監(jiān)管的漏洞。

理論上講，房企應(yīng)該將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能做本項(xiàng)目的建設(shè)，不得隨意支取使用，只有當(dāng)房企達(dá)到規(guī)定的工程進(jìn)度才可按比例支取。可是自房企進(jìn)入高周轉(zhuǎn)模式以來(lái)：拿地——開(kāi)工——預(yù)售——回款——再拿地，如此往復(fù)，很多資金都被挪用了，這些資金通過(guò)杠桿到處拿地，來(lái)實(shí)現(xiàn)房企們的快速擴(kuò)張。

《新京報(bào)》里披露了資金被挪用的慣常手段——項(xiàng)目公司設(shè)置多個(gè)銀行賬戶，比如首付款放入監(jiān)管賬戶，按揭款放入非監(jiān)管賬戶，這樣監(jiān)管的資金就很有限了。另外一種手段是虛報(bào)工程進(jìn)度，聯(lián)合施工方將監(jiān)管資金套取出來(lái)。

有些項(xiàng)目本身銷售回款不錯(cuò)，本不該爛尾。但遭遇集團(tuán)抽調(diào)，最終導(dǎo)致了項(xiàng)目資金鏈斷裂。

西安世茂璀璨傾城二期挪用監(jiān)管資金被相關(guān)部門通報(bào)指出，該項(xiàng)目因集團(tuán)抽調(diào)預(yù)售資金，現(xiàn)存在資金缺口11億元，項(xiàng)目停工?，F(xiàn)在政府要求將之前調(diào)撥的資金退還到監(jiān)管賬戶，確保交樓。

集團(tuán)總部抽調(diào)，是因?yàn)槭烂瘓F(tuán)的陸續(xù)爆雷。世茂集團(tuán)（0813.HK）公告，一筆10億美元公募債券未能進(jìn)行本息償還。這是今年以來(lái)，世茂集團(tuán)的第三次債務(wù)違約，此前公司還有上海匯豐銀行牽頭的兩筆銀團(tuán)貸款有未償還金額。目前世茂集團(tuán)共存續(xù)美元債8筆，金額約57億美元，合人民幣約380億元。截至2021年上半年，世茂集團(tuán)負(fù)債合計(jì)達(dá)到4636.33億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為747.69億元，其中有息負(fù)債1645億元。

曾有樓市大V如此說(shuō)近些年樓市的高周轉(zhuǎn)：十個(gè)壇子九個(gè)蓋。互相拆借，東挪西拼，因?yàn)樯w房子周期長(zhǎng)，挪來(lái)挪去只要保證到點(diǎn)齊整就行。在特定時(shí)間中多次拆借，資產(chǎn)卻已膨脹了無(wú)數(shù)倍。

高速奔跑的跑步機(jī)

“十個(gè)壇子九個(gè)蓋”，在時(shí)間和空間中賽跑，就是房地產(chǎn)的金融本質(zhì)。這是一場(chǎng)怎樣的游戲？這是一臺(tái)高速奔跑的跑步機(jī)，跑步機(jī)上有兩個(gè)主角：一個(gè)是開(kāi)發(fā)商，一個(gè)是我們的城市。

先說(shuō)說(shuō)開(kāi)發(fā)商：

2016年前后，各大品牌房企不約而同實(shí)行高周轉(zhuǎn)，首先是“快”，武俠小說(shuō)里說(shuō)，天下功夫，唯快不破。

高周轉(zhuǎn)里有四個(gè)“快”：

快拿地：2016年前后，以中西部省會(huì)崛起為代表的“特大城市化”轟轟烈烈，開(kāi)發(fā)商也陸續(xù)布局拿地多、拿地快，很多土拍都情緒亢奮，決策也非常快速；

快建設(shè)：從規(guī)劃設(shè)計(jì)出圖到報(bào)批報(bào)建再到施工進(jìn)場(chǎng)環(huán)環(huán)相扣，極致的有“456模式”，即4個(gè)月開(kāi)盤(pán)5個(gè)月回款6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)；

快銷售：快速地組建銷售渠道、快速地回籠資金；

快周轉(zhuǎn)：普通企業(yè)的錢，一年周轉(zhuǎn)1次，10%的利潤(rùn)，也就賺10%；高周轉(zhuǎn)企業(yè)的錢，一年周轉(zhuǎn)5次，同樣10%的利潤(rùn)，就能賺50%。但是，周轉(zhuǎn)和另一個(gè)指標(biāo)密切相關(guān)——規(guī)模。你規(guī)模越大、項(xiàng)目越多，周轉(zhuǎn)越快，就能賺取越多。

高周轉(zhuǎn)其實(shí)是一種債務(wù)驅(qū)動(dòng)的模式，它逼著你不斷地做規(guī)模、不斷貸款，規(guī)模越大項(xiàng)目越多、貸款就越多、杠桿就越能放大；同時(shí)規(guī)模越大，速度越快，成本也越可控，有些甚至“一張效果圖打天下”，規(guī)模越大的房企，攫取的利潤(rùn)也越多。

這場(chǎng)杠桿的游戲，就像一臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)飛速的跑步機(jī)，你只要踩上去，就不得不瘋狂奔跑。我曾經(jīng)見(jiàn)過(guò)很多很好的房企，尤其是浙系本土的民企開(kāi)發(fā)商，他們鉆研產(chǎn)品、強(qiáng)于設(shè)計(jì)、富有情懷，卻在“高周轉(zhuǎn)”時(shí)代里沒(méi)落退出。當(dāng)然也有活得好的，比如綠城、濱江、藍(lán)城等，只是還有很多大家早已遺忘的“小而美”，它們?cè)缫亚臒o(wú)聲息地落幕或者死去。

那你說(shuō)，這些企業(yè)就不能安安耽耽做好自己的“小而美”，佛系開(kāi)發(fā)、歲月靜好嗎？

太天真！因?yàn)閭鶆?wù)驅(qū)動(dòng)模式，越大的房企信用等級(jí)越高、融資成本越低。如果規(guī)模不夠、排名不靠前，你根本借不到錢，或者只能借很貴的錢。沒(méi)有規(guī)模你的供應(yīng)鏈也比別人貴，你總成本就比別人高，品牌名氣又沒(méi)人家響，銷售賣不動(dòng)、回款也很難。

房地產(chǎn)是一種“高信用”的模式，在這個(gè)模式里，贏家通吃。規(guī)模越大、銀行競(jìng)相借錢、利息越低、品牌越強(qiáng)、越快銷售，房企就會(huì)進(jìn)入“正循環(huán)”。反之，越?jīng)]規(guī)模、越融不到資、利息越高、銷售越難，就會(huì)進(jìn)入“負(fù)循環(huán)”。

獨(dú)善其身，很難。

我也接觸過(guò)香港的房企，據(jù)說(shuō)杠桿率高于30%，他們都會(huì)睡不著覺(jué)。因?yàn)榻?jīng)歷多次金融危機(jī)，他們知道：“流水不爭(zhēng)先，爭(zhēng)的是綿延不絕”。但我們還不懂，還處在躁動(dòng)的青春期，“一萬(wàn)年太久，只爭(zhēng)朝夕?！?/span>

再說(shuō)說(shuō)城市：

2020年我寫(xiě)過(guò)一篇《寒冬下的爛尾之痛》，當(dāng)時(shí)爛尾盤(pán)沒(méi)那么多，也多集中在中西部?jī)?nèi)陸地區(qū)的三四線城市。但這次一下子爆出如此多的爛尾項(xiàng)目，還是集中在前些年呼聲很高的“強(qiáng)省會(huì)”城市，讓人驚愕不已。

根據(jù)克而瑞不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面積2468萬(wàn)平方米，占2021年商品房住宅成交總面積的10%！

其中鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、重慶等項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大，尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面皆超200萬(wàn)平方米，總套數(shù)皆超2萬(wàn)套！而這幾個(gè)城市，都是近幾年的明星省會(huì)。這是為什么呢？

大概在2016年左右，我們開(kāi)始邁入了“特大城市化”的進(jìn)程，各地的拆遷轟轟烈烈，“舊改棚改”一拆都是千萬(wàn)富豪。且不說(shuō)杭州這樣的富裕城市，哪怕在安徽一些城市，拆遷費(fèi)也動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)。熱錢太多，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)差，也不限購(gòu)，很多人跨城甚至跨省買房，買省會(huì)，買大城市。

與此同時(shí)，一場(chǎng)巨大的人口遷徙浪潮也在2016年徐徐啟幕。很多畢業(yè)生都選擇去大城市，尤其是去省會(huì)城市定居生活。這些城市的“搶人政策”也是不遺余力的。但也帶來(lái)了一個(gè)問(wèn)題——城市的快速擴(kuò)張。洛陽(yáng)、南京、武漢、杭州紛紛撤縣并區(qū)，很多特大城市邁入“無(wú)縣時(shí)代”。很多省會(huì)城市，像品牌房企一樣，也在走規(guī)?；?。一時(shí)間，擴(kuò)張?zhí)?、新區(qū)太多、賣地太快。很多中西部城市，宗地都要幾百萬(wàn)方，很可怕。一是，這種百萬(wàn)大盤(pán)對(duì)操盤(pán)要求非常高，能做的開(kāi)發(fā)商本就不多。二是，中西部本就地廣人稀，如此大體量也沒(méi)那么多人入住。

以爛尾樓全國(guó)排名第一的長(zhǎng)沙為例，長(zhǎng)沙面積11819平方公里、2021年末常住人口1023萬(wàn)、2020年長(zhǎng)沙市房屋建筑面積為34712.27萬(wàn)平方米，2021年銷售面積是多少呢？——2605.79萬(wàn)平方米！當(dāng)然建筑面積是一個(gè)存量概念，銷售面積是一個(gè)流量概念，不能簡(jiǎn)單類比。但這也解釋了為什么長(zhǎng)沙的問(wèn)題樓盤(pán)有446萬(wàn)方、28139套之多。

為什么庫(kù)存如此之高？其實(shí)在2016～2020年前，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的漲速是很快的。2016年安徽商會(huì)40多個(gè)人在長(zhǎng)沙梅溪湖買下700套房屋，人均17.5套。投資客涌入，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然也增加了拿地的熱情。可奈何，當(dāng)?shù)厝丝?、?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，跑不過(guò)造房子的速度啊。

回過(guò)頭看，我們會(huì)說(shuō)高周轉(zhuǎn)的種種問(wèn)題。可是這是一場(chǎng)類似生物學(xué)上的“紅皇后效應(yīng)”——在物質(zhì)條件穩(wěn)定時(shí)，一個(gè)物種的任何進(jìn)化改進(jìn)都可能構(gòu)成對(duì)其他物種的進(jìn)化壓力，種間關(guān)系不斷倒逼種群進(jìn)化。

高周轉(zhuǎn)拉動(dòng)了GDP，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)繁榮，提供了大量就業(yè)，也給中產(chǎn)帶來(lái)了資產(chǎn)財(cái)富的增長(zhǎng)。土地財(cái)政也讓當(dāng)?shù)卣芴峁└玫墓卜?wù)，能造更多的學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館等公共配套。但它也拉大了財(cái)富差距，城市之間經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步分化，形成馬太效應(yīng)。

紅皇后名言是——你必須用力奔跑，才能讓自己停留原地。

可是在飛快的奔跑中，自2020年樓市陸續(xù)出臺(tái)了眾多政策，剎車一下子來(lái)得太快。雖然行業(yè)也有所反應(yīng)，但騰挪冗余的時(shí)間、空間有限，再疊加疫情反復(fù)影響。跑步的速度雖然慢了一些，但誰(shuí)想得到這臺(tái)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的跑步機(jī)，也突然一下卡帶了呢。

無(wú)論如何，“保交樓”是底線，期待各地盡快出臺(tái)一系列兜底政策！針對(duì)監(jiān)管中的違規(guī)違紀(jì)違法行為依法處置！讓爛尾樓里的人們?cè)缛沼蟹靠赡?，有家可歸。