取消預(yù)售制，究竟難在哪？

因為“停貸”風(fēng)波的發(fā)酵，預(yù)售制成了萬惡之源，被拉出來死死鞭打。大家紛紛呼吁取消預(yù)售制，包括姚洋、任澤平、馬光遠(yuǎn)等在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也贊同：是該取消商品房預(yù)售制了。

理由是：用你的錢，建你的房子，還爛尾了，實在是太不公平，理應(yīng)取消。今后誰有錢誰建房，沒錢的開發(fā)商休想把包袱甩給老百姓。聽起來確實是大快人心。那么，現(xiàn)階段真的能取消預(yù)售制嗎？恐怕事情沒有這么簡單。

截至目前，國內(nèi)商品房預(yù)售的比例已經(jīng)超過80%。相當(dāng)于10個人買房，基本上有8—9個人買的都是期房，一旦期房“爛尾”，買房人大概率中招。為何會是如此高比例的期房？從歷史來說，我們的預(yù)售制最初是抄了中國香港“賣樓花”制度的作業(yè)，1994年，內(nèi)地頒布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，后來又調(diào)整了幾次進(jìn)行完善。

當(dāng)初引入，是因為我們正處在從計劃經(jīng)濟(jì)福利分房到市場經(jīng)濟(jì)商品房的轉(zhuǎn)折期，需要大量的商品房，但當(dāng)時的房企一來缺資金，二來開發(fā)周期長，采用預(yù)售制好比是給當(dāng)時的房地產(chǎn)市場裝了一臺馬達(dá)?！叭绻谶^去的20多年中沒有預(yù)售制度，那么商品房供不應(yīng)求的矛盾，幾乎是不可想象的。”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示。

1999—2021年，房屋新開工面積從2.2億平方米增至19.9億平方米，累計上漲8.2倍，年復(fù)合增速10.6%。房企用預(yù)售款撬動下一個項目的同時，地方政府也因此加快了土地出讓，基建迅速上馬，中國僅僅用幾十年時間就完成發(fā)達(dá)國家?guī)装倌甑某擎?zhèn)化進(jìn)程，與預(yù)售制有分不開的關(guān)系。預(yù)售制確實有正面效應(yīng)，但咱們的預(yù)售制在抄“作業(yè)”時并未抄全，還留有一些自己發(fā)揮的部分，這恰恰為后來的“爛尾”問題埋下了雷。以英、美、日本、新加坡、中國香港、中國臺灣作為對比，在這些國家或地區(qū)買房，首付比例在10%—20%之間，剩余的尾款部分，要么是按照工程進(jìn)度分期支付，要么是交房時才付余款，按揭貸款也是在交房時才發(fā)放。

我們的首付款最少三成，不乏部分買房者全款支付。關(guān)鍵在于，交完首付款之后的3個月到1年內(nèi)，買房者就需要辦理銀行貸款。發(fā)達(dá)國家普遍采取的做法是，如果房企因故延遲了工程進(jìn)度，購房者可以跟房企協(xié)商，推遲付款，并且還可以要求房企給予一定的補(bǔ)償措施。如果遇到房企無法在合同期內(nèi)交房，購房者可以要求退款或賠償。而國內(nèi)的“房奴”，從一開始就成為了最弱勢的群體，房產(chǎn)證還沒到手，就已經(jīng)對房子的債務(wù)承擔(dān)起無限責(zé)任。而開發(fā)商這邊，建房子的同時，可能已經(jīng)拿到了全部房款，忙著拿下一塊地，開啟高周轉(zhuǎn)模式。

最令人糟心的就是，交房遙遙無期，貸款還得按時還。近期鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“停貸潮”就是這么回事，300+樓盤業(yè)主眼看著住新房無望，心態(tài)炸裂，集體宣告停貸，給房企施加壓力?！皹潜P爛尾，還要交房貸嗎？”這個問題，小巴專門咨詢了房產(chǎn)律師劉甫，給不幸踩雷的各位提個醒。劉甫律師介紹：很多購房人不了解，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如果開發(fā)商樓盤爛尾，購房人可以要求解除購房合同和貸款擔(dān)保合同，尚未償還的銀行貸款由開發(fā)商來承擔(dān)。

所以，遇爛尾情況，應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r間提起訴訟解決貸款問題。當(dāng)然，在法院作出生效判決之前，購房人還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)歸還貸款，避免征信污點。*法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

咱們的“作業(yè)”沒抄全，還體現(xiàn)在對房企的資金監(jiān)管這塊。中國香港的“賣樓花”制度，在預(yù)售之前，就對開發(fā)商設(shè)置了一個個“緊箍咒”。比如，資金投入方面，要求資本金投入達(dá)到總投30%以上才能銷售；開發(fā)進(jìn)度方面，要求距離商品房交付12個月內(nèi)才能銷售；交房保障方面，樓盤銷售時，房企需要提供完成建筑工程的資金擔(dān)保或財力證明，一般都是由銀行來提供證明并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。同時，在預(yù)售資金監(jiān)管方面，2003年，中國香港立法會修改了“預(yù)售單位同意方案”，要求每一筆費用的支取都需要“業(yè)主代表等受認(rèn)可人士”、律師、貸款銀行、擔(dān)保方的同意方可使用，律師要定期提供樓款保管人賬戶的收支情況，接受社會監(jiān)督。

不管是前期還是建設(shè)期間，“賣樓花”制度十分嚴(yán)苛，既保障了房企的現(xiàn)金流，也讓預(yù)售資金接受外界監(jiān)督。相比之下，內(nèi)地這方面存在抽調(diào)預(yù)售款監(jiān)管賬戶資金的情況，甚至已成為行業(yè)“潛規(guī)則”。任澤平團(tuán)隊的預(yù)售制研究報告介紹，比如工程總承包方，以工程建設(shè)名義，獲得監(jiān)管賬戶撥付資金，再由工程方將資金轉(zhuǎn)給房企，而撥付的工程款，遠(yuǎn)超工程進(jìn)度所需。通過這些方式套取的資金，在房企各地項目間流動，變相加杠桿，這樣做提供了資金流動性，房企抽調(diào)資金統(tǒng)籌拿地、還款和樓盤建設(shè)，形成一種資金循環(huán)高周轉(zhuǎn)模式，但一定程度上把風(fēng)險甩給了購房者。

并且，房企要上交到指定賬戶內(nèi)的預(yù)售資金本，本就占比不高。這方面并沒有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，各地實行“一城一策”。南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華告訴小巴，以南京為例，被監(jiān)管的預(yù)售資金占房屋總價的24%—25%。以一套總價1000萬元的房子為例，被監(jiān)管的預(yù)售資金約為240萬元。吳翔華說到，明面上轉(zhuǎn)至施工單位賬戶的預(yù)售資金，實際上會通過某種方式回到房企的賬戶上。這背后存在暗箱操作，假如施工單位不這么做，很可能無法中標(biāo)，包括設(shè)備供應(yīng)商、材料供應(yīng)商都是類似情況。

直到項目建設(shè)完成，房屋銷售完畢，房企才會跟施工單位結(jié)算工程款。“這時候房企相當(dāng)于是‘裸奔’，只有少量資金被監(jiān)管，可想而知風(fēng)險有多大。”吳翔華指出。這也變相說明這些房企的資金鏈條繃得有多緊，一個鍋蓋要蓋兩口鍋，中間出現(xiàn)一點小差錯，問題分分鐘就暴露了。這一次的“停貸潮”，將預(yù)售制的風(fēng)險暴露無遺。預(yù)售制成了萬惡之源，被呼吁“該取消”。關(guān)于“該不該取消預(yù)售制”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、業(yè)內(nèi)專家們站成兩隊。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授、主任董藩因為一番“堅決不能取消預(yù)售制”的言論，引來網(wǎng)友一片罵聲。他的說法是：如果取消預(yù)售，開發(fā)商生產(chǎn)制造的能力會至少下降2/3，長期看價格會成什么樣？同時，老百姓買期房，其實是享受了房價上漲帶來的財富增值。在前些天的2022博鰲房地產(chǎn)論壇，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康也指出，預(yù)售改為現(xiàn)售，看起來好像是在防范風(fēng)險，但它可能會出現(xiàn)另外一種風(fēng)險，就是供給遲遲跟不上需求。

不過，包括姚洋、任澤平、馬光遠(yuǎn)等在內(nèi)的多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家都站隊“必須取消預(yù)售制”。任澤平指出：1998年“房改”時，預(yù)售制是權(quán)宜之計，現(xiàn)在全國套戶比超過1，從大開發(fā)進(jìn)入存量時代，對購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時了，該取消了?，F(xiàn)房銷售所見即所得的過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和誠信，才是對購房民眾的最根本最實質(zhì)的保障。丁建剛告訴小巴，預(yù)售制是一個荒唐的制度，在現(xiàn)實領(lǐng)域中，幾乎找不到任何一個其他商品需要提前兩年甚至三年支付全款，或承擔(dān)按揭貸款的利息，卻在兩三年之后才能拿到商品。而商品房恰恰是一般中國人家庭中最大的一件商品和最大的資產(chǎn)。

北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋的觀點是“同意取消預(yù)售制”，但有兩個條件：

? 第一，認(rèn)真對待房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，房地產(chǎn)企業(yè)需要有充足的流動資金，當(dāng)預(yù)售資金沒有了，那流動資金只能從銀行來。

? 第二是時間，取消預(yù)售制不應(yīng)該一蹴而就，可能需要三年甚至更長的時間，銀行和房地產(chǎn)企業(yè)要配合起來才能做到。小巴發(fā)現(xiàn)，贊同派往往都附帶一句“取消的時機(jī)未到”。就如網(wǎng)友的犀利評論——目前房地產(chǎn)就像ICU的病人，預(yù)售制就像病人口中的氧氣管，此時取消預(yù)售制，無異于直接拔管在小巴對多位房地產(chǎn)專家的采訪中，他們均表示，實際上預(yù)售制只是目前房地產(chǎn)困局中很小的一環(huán)，更大的危機(jī)在冰山之下。比如，預(yù)售制的一端是風(fēng)險接盤俠——購房人，另一端除了開發(fā)商，還牽扯到地方政府的土地財政。

取消預(yù)售制并不是沒有試驗過，早在五六年前，蘇州、南京、杭州等城市曾試點現(xiàn)房銷售，最終行不通。因為“房企不干了”，實施現(xiàn)房銷售，極大削弱了房企拿地的意愿度。德科地產(chǎn)頻道總編輯劉德科分析，乍聽起來，似乎房企是實施現(xiàn)房銷售的最大阻力；但其實不然，地賣不掉，地方政府的財政收入將承受巨大壓力。房地產(chǎn)是個樞紐型行業(yè)，牽一發(fā)而動全身，在土地財政沒有找到替代方案之前，現(xiàn)房銷售很難有效推進(jìn)。

說到底，就是一個“錢”字。

2020 年地方財政決算報告顯示，土地出讓收入規(guī)模近 8.4 萬億元，對地方本級政府性基金收入貢獻(xiàn)高達(dá) 93%。即便這兩年土地出讓收入有所下降，這一數(shù)值依然保持在九成。地方政府愁錢，房企也愁錢，一邊愁拿地成本太高，一邊愁融資成本高。吳翔華透露，他曾詢問過國企、央企開發(fā)商的融資成本，約為4%—5%，民企更高，中小民企甚至要翻一倍。

民企融資難，融資成本高，出路就是拼命做大規(guī)模，一旦進(jìn)入全國50強(qiáng)、100強(qiáng)時，融資就會變得容易得多，能從銀行獲得貸款，也能通過在海外發(fā)行債券、基金等獲得融資?！捌疵咧苻D(zhuǎn)，用三個鍋蓋去蓋五六個鍋，才能用賺得的利潤維持公司的開支?！眳窍枞A說到，房企作為生意人，采取現(xiàn)房銷售也可以，只要能達(dá)到一定的利潤率。他指出，因為調(diào)控政策對新房實行限價，這導(dǎo)致房企的利潤如制造業(yè)，僅有5%。我們可以這樣假設(shè)，房企從拿地到預(yù)售的半年時間，賺5%利潤，三年周轉(zhuǎn)六次，簡單計算為30%利潤。

改為現(xiàn)房銷售后，從拿地到銷售需要近3年時間，一次性從一個樓盤賺取30%的利潤，才能保持與當(dāng)前一樣的利潤率。這完全是天方夜譚。吳翔華告訴小巴，他曾咨詢過南京地區(qū)幾家現(xiàn)房銷售的房企，有房企告知：在現(xiàn)房銷售的樓盤項目上，房企在成本方面少則增加15%，多則增加30%。

結(jié)論顯而易見，地方政府要保證一以貫之的高昂土地財政收入，開發(fā)商有積極性拿地并能獲取較為不錯的利潤，買房者還能享受政策下的新房調(diào)控價，這三者猶如一個“不可能三角”，無法達(dá)到平衡。眼下就是一個危機(jī)下的十字路口，該往哪兒走，不是從預(yù)售制改現(xiàn)房銷售這個操作這么簡單。問題是一環(huán)扣一環(huán)的，解決方案則應(yīng)當(dāng)是全局性的。