“退休后，我終于還清了父母的房貸”

“退休后，我終于還清了父母的房貸”


作者：小林


你愿意還房貸到80歲嗎？


“南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的新聞，近日沖上了熱搜。據(jù)報(bào)道，廣西南寧一股份制銀行從2月10日起，將個(gè)人住房按揭貸款年限從原來(lái)的70年調(diào)整至80年。所謂貸款年限，是指“貸款人年齡+貸款期限”之和。


換句話說(shuō)，最長(zhǎng)貸款期30年不變的前提下，50周歲的貸款人有望獲批最長(zhǎng)30年期的房貸，60周歲則最高可得20年的房貸，如此類推。


正當(dāng)網(wǎng)友為“還貸到80歲”熱議，成都某商業(yè)銀行被證實(shí)已將最長(zhǎng)貸款年限延長(zhǎng)至90歲。據(jù)《成都日?qǐng)?bào)》報(bào)道，這是一種名為“合力貸”的特色個(gè)貸產(chǎn)品，其中“還款人”一欄也要加上子女。


銀行解釋，該產(chǎn)品主要解決老年貸款購(gòu)房者的常見痛點(diǎn)：由于年齡偏大，老年信貸申請(qǐng)者通常會(huì)受到貸款額度、期限等方面的限制。


實(shí)際上，這種“還貸到80歲”的情況在我國(guó)早有先例。2019年年初，杭州某銀行規(guī)定個(gè)人住房按揭貸款最長(zhǎng)可貸到80周歲，父母和子女可接力還款，即所謂的“接力貸”。


然而，哪怕有著“貸貸相傳”的保障，長(zhǎng)達(dá)30年的時(shí)間里，家庭或個(gè)人財(cái)務(wù)狀況難免有起伏。


在四五十歲貸款買房，是一種什么的體驗(yàn)？如果年長(zhǎng)的貸款人中途離世，余下的貸款將如何處理？我們?cè)囍鴱闹型獠煌貐^(qū)的“貸款年限”去尋找答案。


一、中國(guó)香港：樓價(jià)逐年漲，有人50歲才背上房貸


南寧的還貸到80歲，暫時(shí)還沒(méi)有相關(guān)業(yè)務(wù)落地，但在寸金寸土的香港，人到中年才貸款買樓卻大有人在。


本地媒體在2019年曾報(bào)道過(guò)一位黃先生的買房故事。黃先生50歲時(shí)購(gòu)入一套兩房單位，樓價(jià)688萬(wàn)港元，貸款510萬(wàn)港元，分30年期還清。他與太太兩人的月收入合共超過(guò)6萬(wàn)港元，月供不算吃力。之前一家五口常年租房，每月房租1.6萬(wàn)港元，黃先生總覺(jué)得是在“幫房東供房”。


妨礙他們買房的因素，從來(lái)都是高昂的首付。夫妻二人存錢的速度，總趕不上香港樓價(jià)的漲幅。曾經(jīng)有一次存夠了首付，又因政策調(diào)整而不得不放棄。


然而，黃先生50歲才開始供樓，意味著他要到80歲才能還清貸款。退休后收入減少，付不起月供又該怎么辦？面對(duì)媒體的疑問(wèn)，黃先生表示付不起月供就賣樓，搬去更遠(yuǎn)的地方，或換到小面積單位。


黃先生并非個(gè)例，香港一間按揭咨詢公司曾統(tǒng)計(jì)貸款買房的客戶年齡，發(fā)現(xiàn)有四成客戶是在41歲至60歲之間，這種“大叔之齡買房”的現(xiàn)象正在成為常態(tài)。


二、日本：超長(zhǎng)借貸期限，退休后繼續(xù)操勞


如果你到日本旅游時(shí)碰到了七八十歲的司機(jī)和服務(wù)員，不要想當(dāng)然地以為是他們太勤奮，更可能是他們的房貸沒(méi)還清。


《日本經(jīng)濟(jì)新聞》比較了2000年至2020年期間的房貸數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)日本購(gòu)房者還清全部房貸的平均年齡正在不斷上升，已達(dá)到了73歲，創(chuàng)下了歷史新高。


為了還房貸，很多老人退休后仍要從事兼職工作。根據(jù)日本房產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)，65歲至69歲的老年人中，平均7人里有1人需要做兼職來(lái)貼補(bǔ)家用。


隨著昭和泡沫的破裂，日本政府持續(xù)用低利率來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，目前，日本個(gè)人自住房貸的利率低至0.3%—0.5%之間。


那些目睹“土地神話”化為泡影的中年人，再次鼓起勇氣“進(jìn)場(chǎng)”，在更大年紀(jì)，借更多的錢，還更長(zhǎng)的貸款。為了借到更高的額度，個(gè)別家庭甚至夫妻倆雙雙負(fù)債。


據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本人在2003年初次申請(qǐng)房貸的平均年齡為37歲，貸款總額均值為1900萬(wàn)日元，到了2020年，這兩個(gè)均值分別上升至40歲和3100萬(wàn)日元。


順應(yīng)這一潮流，日本有銀行放寬房貸申請(qǐng)人的年齡限制。一般來(lái)說(shuō)，日本房貸的最高期限是35年，預(yù)計(jì)信貸申請(qǐng)人80歲前還清，索尼銀行則會(huì)放寬至85歲。


地方的宮崎銀行，更是從2022年起將住房貸款最高期限提升至50年，“年齡+期限”加和高達(dá)92年，超過(guò)日本平均預(yù)期壽命。


人們?cè)胫娱L(zhǎng)還款期，可減少月供壓力，但未來(lái)并不總似預(yù)期。上漲的物業(yè)費(fèi)、大小的樓宇翻修等額外費(fèi)用，都能讓“老房奴”們捉襟見肘。這些老年人要么在退休前節(jié)衣縮食提前還貸，要么70歲后為還貸繼續(xù)操勞。


日本法律規(guī)定，房貸未還清的房產(chǎn)需征得貸款銀行同意，方可進(jìn)行出租。受傳統(tǒng)觀念的影響，日本人不喜歡二手房。樓齡超過(guò)10年的二手房，要想轉(zhuǎn)手可比在中國(guó)香港困難多了。


三、法國(guó)：老年貸款難獲批，保險(xiǎn)也不好買


在法國(guó)，就算你拍著胸口說(shuō)自己樂(lè)意供樓到80歲，政府和保險(xiǎn)公司也不會(huì)爽快答應(yīng)。


老年人往往被法國(guó)銀行機(jī)構(gòu)視為“高風(fēng)險(xiǎn)”客戶。過(guò)去，為了獲得貸款，有法國(guó)老人會(huì)在貸款申請(qǐng)者一欄加上子女的姓名。在審核時(shí)，法國(guó)信貸部門通常會(huì)看年紀(jì)最大的貸款申請(qǐng)人來(lái)判斷，而非年紀(jì)最小的。


隨著法國(guó)加速進(jìn)入老齡化社會(huì)，以及離婚率上升，當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)逐漸放寬老年人貸款業(yè)務(wù)。通常情況下，法國(guó)的貸款年限不超過(guò)75年或80年（貸款年限=貸款人年齡+貸款期限，即貸款人預(yù)計(jì)到多少歲還清貸款）。


老人貸款的另一個(gè)阻力，來(lái)自保險(xiǎn)公司。法國(guó)銀行要求貸款者必須購(gòu)買“房貸保險(xiǎn)”。如果在償還貸款期間，貸款人因死亡、意外事故或被解雇而無(wú)法償還貸款，余下的貸款則由保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)。


貸款人年齡越大，保險(xiǎn)公司會(huì)認(rèn)為其“生病”或“失業(yè)”的風(fēng)險(xiǎn)越高，保費(fèi)也就越高，甚至有可能拒保。


哪怕貸款人不介意多交保費(fèi)，也可能貸不到款。按照法國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的最新規(guī)定，法國(guó)銀行發(fā)放貸款必須遵守稅后收入35%的信貸杠桿，而且貸款期限不得超過(guò)25年。


據(jù)法國(guó)資深金融人士介紹，對(duì)于超過(guò)55歲且收入主要來(lái)自薪酬的信貸申請(qǐng)人，銀行審核時(shí)會(huì)將申請(qǐng)人的薪酬收入打七折計(jì)算。


法國(guó)收緊信貸條件旨在降低借款人過(guò)度負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也限制了50歲以上人士獲得貸款的機(jī)會(huì)。


四、英國(guó)：超過(guò)半數(shù)英國(guó)人，65歲后才能還清房貸


隨著平均預(yù)期壽命增長(zhǎng)和延遲退休，英國(guó)55歲以上人士的貸款需求持續(xù)增長(zhǎng)。


自2014年起，老年貸款業(yè)務(wù)開始在英國(guó)流行，隨后迎來(lái)連續(xù)5年的增長(zhǎng)。受新冠疫情的影響，該業(yè)務(wù)短暫下跌后，在2021年回彈至有記錄以來(lái)的最高位。


根據(jù)英國(guó)金融行業(yè)協(xié)會(huì)UK Finance的報(bào)告，預(yù)計(jì)申請(qǐng)人在65歲還清的新增房貸業(yè)務(wù)數(shù)量，占到2021年全英個(gè)人房貸的一半以上。


當(dāng)英國(guó)的個(gè)貸業(yè)務(wù)整體萎縮時(shí)，老年貸款這一細(xì)分市場(chǎng)卻逆市增長(zhǎng)，其中年過(guò)六旬的貸款者是這一細(xì)分市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?br>

為了業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，英國(guó)銀行對(duì)老年貸款者還算友好。自住房的貸款年限可達(dá)到80年或85年，一般分為5年—25年期。


貸款人的預(yù)計(jì)退休年齡減去現(xiàn)在的年齡，大致就是貸款可以貸到的最長(zhǎng)期限。如果這個(gè)時(shí)間過(guò)短，則意味著月供過(guò)高，越難以通過(guò)銀行在貸款支付能力的審核。


金融的本質(zhì)是信用、杠桿與風(fēng)險(xiǎn)。盡管英國(guó)銀行欲拓展新業(yè)務(wù)，但它們審核貸款時(shí)并不會(huì)忽略老年申請(qǐng)人自帶的風(fēng)險(xiǎn)。


五、美國(guó)：沒(méi)年齡限制，更看重還款能力


位于大洋彼岸的美國(guó)，對(duì)房貸申請(qǐng)者的最高年齡沒(méi)有限制，但對(duì)還款能力有著較嚴(yán)格的要求。


在美國(guó)，任何金融機(jī)構(gòu)都不能因年齡太大而拒絕人們的貸款申請(qǐng)。美國(guó)《公平信貸機(jī)會(huì)法》禁止貸款人在處理信貸業(yè)務(wù)時(shí)，基于種族、性別和年齡等的不同而對(duì)信貸申請(qǐng)人采取歧視待遇。


美國(guó)金融機(jī)構(gòu)還會(huì)推出適合老年人的貸款計(jì)劃，例如針對(duì)62歲以上老人的Reverse Mortgage，類似人們熟悉的“以房養(yǎng)老”，適合退休后想改善住房條件的老年家庭。


不過(guò)，根據(jù)美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局的規(guī)定，借款人可根據(jù)申請(qǐng)人的還款能力評(píng)估，從而決定是否批出貸款。中老年申請(qǐng)者容易被質(zhì)疑退休后，能否擁有穩(wěn)定且足夠的收入來(lái)償還貸款。


六、房貸的盡頭，是親人


看過(guò)中外多地的“貸款年限”情況，我們不難發(fā)現(xiàn)不同地區(qū)的貸款年限設(shè)置，與各自的老齡化程度、近年的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策和控制風(fēng)險(xiǎn)的法律法規(guī)等因素息息相關(guān)。


根據(jù)聯(lián)合國(guó)發(fā)布的《2023年世界社會(huì)報(bào)告》，2021年全球65歲及以上人口為7.61億人，到2050年這一數(shù)字將增加到16億人，其中80歲以上的人口增長(zhǎng)速度更快。一句話，人們的壽命正在延長(zhǎng)。


無(wú)論是東亞、西歐還是北美地區(qū)，金融機(jī)構(gòu)都在努力適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)的變化，重新審視老年人的貸款需求，將貸款年限適當(dāng)?shù)匮雍?年至10年。


2003年，《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》首次提出了個(gè)人住房貸款差別化管理，強(qiáng)調(diào)針對(duì)不同的購(gòu)房者采取不同的住房信貸政策。對(duì)此，各家銀行可以自行規(guī)定個(gè)人按揭貸款的年齡上限。


有房地產(chǎn)政策研究的專業(yè)人士表示，我國(guó)多家銀行延長(zhǎng)貸款年限，與正在試點(diǎn)的延遲退休政策方向相呼應(yīng)，對(duì)年齡較大的購(gòu)房者有一定促進(jìn)作用。


在大趨勢(shì)之下，我們也應(yīng)看到文化與傳統(tǒng)的重要影響。與歐美文化下的人們相比，東亞文化更容易將“房產(chǎn)”與“安居”聯(lián)系到一塊，因此也更愿意為一處房產(chǎn)背負(fù)幾十年的債務(wù)。


回到中華文化的語(yǔ)境下，老年人之所以申請(qǐng)房貸，大多數(shù)還是為了孩子，幫助名下已有一套房的子女利用老人的購(gòu)房名額，同時(shí)享受首次貸款的利率優(yōu)惠。


無(wú)論是南寧的80歲，還是成都的90歲，其實(shí)都是變相的“接力貸”。多數(shù)中國(guó)家庭掏出六個(gè)錢包買一套房，父母、子女實(shí)際都是“共同還款人”，只是沒(méi)把名字都寫在“貸款申請(qǐng)表”上。


真正給“貸款年限”設(shè)置終極限制的，不全是金融機(jī)構(gòu)政策，更可能是肉眼不能看見的血親關(guān)系。




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