提前還貸難，2月百城房貸利率創(chuàng)2019年來新低，房貸可還到80歲，“0月供0首付”營銷……
近期，不少關(guān)于“房貸”的話題一度演變成“常駐熱搜”，讓人感受到了買房人和銀行的“糾葛”。最近新的“房貸”話題又雙叒來了！
一則“某銀行在某地推出‘連心貸’、未婚男女朋友可共同買房”的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。據(jù)媒體報道，在某地購買二手房時，沒有法律關(guān)系的男女朋友可以作為共有權(quán)人，共同申請商業(yè)貸款，以增強購房者的貸款額度。
該消息一出，引起網(wǎng)友熱議。
有網(wǎng)友認為，“未婚男女朋友作為共同還款人，有利于感情穩(wěn)定，也能最大限度積聚資金”；也有網(wǎng)友戲稱，“以后分手再找對象還得帶著前任”“以未婚男女朋友作為共同還款人，腦洞開得還不夠大，還可以推出‘心連心’多人貸，一幫朋友一起還”；也有網(wǎng)友提出質(zhì)疑，“萬一分手一方不還款怎么辦”？
事實上，“連心貸”并非房貸“新玩法”。接力貸、合力貸、百歲貸、彩禮貸……你都聽過嗎？
隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們?yōu)闈M足生活需求，向銀行貸款購房、購車、周轉(zhuǎn)資金等現(xiàn)象已非常普遍。銀行也不斷“出爐”房貸形式，在引起爭議的同時，其潛在法律風(fēng)險也需注意。
法報君特別邀請上海眾華律師事務(wù)所律師鄒寧和北京市康達律師事務(wù)所律師李思川，就“連心貸”以及最近熱門貸款話題逐一進行法律解讀，并對普通人貸款提出諸多管用的提示。
法報君：從法律層面看，“連心貸”是否合法？屬于無責(zé)任擔(dān)保嗎？
鄒寧：法律層面上，“連心貸”是合法的。只是“連心貸”把未婚戀愛男女作為共同還款人，在一個不確定、易產(chǎn)生矛盾的戀愛關(guān)系中增加了更多的風(fēng)險系數(shù)，所以引發(fā)了較多爭論。
事實上，只要買家有購房資格，愿意共同購房，共同還貸，即使雙方不是情侶關(guān)系，沒有任何法律關(guān)系，可能只是基于朋友關(guān)系，也是可以共同貸款買房的。法律層面上，共同貸款的購房合同、貸款合同只要是雙方真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就是合法、有效的。
“連心貸”是情侶雙方作為購房合同、貸款合同的共有產(chǎn)權(quán)人、共同還貸人，雙方均是購房及貸款合同的一方當事人，都可以共同享有房屋所有權(quán)、也都需要共同償還相應(yīng)的貸款本息，權(quán)利義務(wù)相一致，情侶雙方都是貸款合同的主債務(wù)人，與無責(zé)任擔(dān)保完全不同。無責(zé)任擔(dān)保是指保證人單方面愿意為主債務(wù)人的貸款債務(wù)承擔(dān)保證償還的責(zé)任，保證人不會是房屋的產(chǎn)權(quán)人。
法報君：萬一男女朋友“不連心”，中途分手了，貸款怎么辦？
李思川：如果“連心貸”雙方中途分手，根據(jù)雙方作為主借款人身份與銀行簽訂的《貸款合同》，雙方均是合同當事人，有義務(wù)繼續(xù)按照合同的約定，償還貸款本息，否則雙方都會構(gòu)成違約。一旦連續(xù)或者累計多期不能及時還貸，則根據(jù)貸款合同不同違約期數(shù)的約定，很容易被銀行要求債務(wù)本息一次性加速到期償還。不僅如此，雙方還可能要承擔(dān)銀行方面為了追債維權(quán)而產(chǎn)生的訴訟費、律師費、差旅費等必要支出費用。因此，雙方均應(yīng)按照合同約定繼續(xù)償還貸款本息。
法報君：如果在還貸過程中，一方出現(xiàn)貸款違約怎么辦？會影響另一方征信嗎？
鄒寧：一般情況下，銀行的《貸款合同》都是要求情侶作為共同產(chǎn)權(quán)人連帶承擔(dān)還款責(zé)任的，情侶雙方都是房屋的產(chǎn)權(quán)人。因此，銀行會要求雙方對該購房債務(wù)均承擔(dān)還款責(zé)任，一般都是情侶雙方連帶共同償還。但在實際償還過程中，男女雙方大概率會內(nèi)部之間約定一個償還比例，比如一人一半還貸，但是雙方諸如此類的內(nèi)部比例的約定，是不能約束銀行的。
所以，如果情侶中有一方不按照雙方約定的比例還款，導(dǎo)致對銀行的貸款整體違約的話，另一方情侶有義務(wù)在知曉后的第一時間先將銀行的相應(yīng)貸款繼續(xù)按期償還完畢，如果另一方情侶知曉后也不為其償還，則觸發(fā)整個《貸款合同》的違約，會被銀行追究相應(yīng)的違約責(zé)任，相應(yīng)的征信可能會受到影響。
不過，情侶一方出現(xiàn)不償還情形，另一方情侶代償還后，已經(jīng)償還的一方可以根據(jù)內(nèi)部約定比例和房屋共有產(chǎn)權(quán)事實，向另一方追償。
法報君：男女“不連心”后，共同所有的房屋占有份額應(yīng)如何處理？房產(chǎn)處置權(quán)又該歸誰？
李思川：男女雙方不連心后，共同所有的房屋占有份額如何處理，這是個麻煩事兒。
首先要看購房時在房產(chǎn)證上是明確載明為“按份共有”還是“共同共有”。如果是前者，則雙方只要按照相應(yīng)的按份共有比例確定自身份額即可；如果是后者，則雙方還可以再協(xié)商約定具體比例，如果協(xié)商不成，則需要向人民法院提起訴訟，要求析產(chǎn)以明確份額，屆時比例份額的認定還需要根據(jù)雙方的意思表示、出資情況等各項證據(jù)綜合裁判。
關(guān)于房產(chǎn)處置權(quán)，如果雙方能夠協(xié)商清楚，共同變賣折現(xiàn)分款，或者一方折現(xiàn)給另外一方購買房屋全部份額，這是最佳處置方案。否則，一旦協(xié)商不成，雙方利用房產(chǎn)牽制，“剪不斷理還亂”，司法實踐中，法院也都是盡量通過調(diào)解工作促進雙方協(xié)商變賣或者折現(xiàn)補償，否則既難判決、更難執(zhí)行。
回歸到法報君最關(guān)注也是最重要的問題！
事實上，近年來，“連心貸、接力貸、合力貸、彩禮貸”等各種類型的貸款形式層出不窮，那么，對于普通人而言，需要在貸款中注意哪些法律風(fēng)險？又有哪些注意事項？
李思川、鄒寧：
一、需要透過這些形式現(xiàn)象看貸款合同本質(zhì)。貸款時，主要是需要重點關(guān)注各類貸款的全部合同文本，仔細研讀合同文本中的關(guān)鍵權(quán)利義務(wù)條款和重點標注條款，比如貸款金額、貸款期限、貸款利率、貸款用途、還款時間、還款方式、提前還款約定、逾期還款影響等條款，必要時可以要求貸款機構(gòu)充分提示、解釋和說明，并對銀行信貸人員的解釋進行錄音留證，也可以通過專業(yè)咨詢了解具體的法律關(guān)系和法律風(fēng)險，例如根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第47條規(guī)定和中國人民銀行[2021]第3號公告要求，所有從事貸款業(yè)務(wù)的機構(gòu)均應(yīng)向借款人明示年化利率，如果沒有明示年化利率致使客戶沒有理解和注意到應(yīng)支付的服務(wù)費、咨詢費等實際貸款成本負擔(dān)，客戶可以主張不得以合同約定的名義利率支付款項，對于超出部分不屬于合同約定內(nèi)容，法院應(yīng)不予支持。
二、需要重點評估貸款機構(gòu)及其渠道是否正規(guī)。借款人需要貸款時，切忌“病急亂投醫(yī)”，應(yīng)當選擇正規(guī)金融機構(gòu)和正規(guī)渠道申請貸款，在申請貸款前，借款人需事前通過咨詢溝通，客觀評估自身資信狀況，根據(jù)自己的還款能力及未來收入預(yù)期，確定需要申請的貸款額度和方式。
三、需要嚴格按照誠信原則提交貸款申請資料。借款人在貸款過程中，一定要按照貸款機構(gòu)的要求，如實提供相應(yīng)的貸款證明資料，如結(jié)婚/離婚證明、戶籍證明、學(xué)歷證明、職業(yè)證明、收入證明、銀行流水憑證、交易合同、發(fā)票等相關(guān)材料，一旦提供的資料涉嫌虛假，民事上可能構(gòu)成欺詐騙貸，銀行方面可以追究全部違約責(zé)任，刑事上亦有可能構(gòu)成騙取貸款罪等而被追究刑事責(zé)任。
四、需要嚴格按照貸款合同約定的貸款用途使用。借款人在獲取銀行貸款前后，必須保證按照貸款合同約定的用途使用貸款，如果獲取貸款后，將貸款資金用于其他用途，一旦銀行在貸后跟蹤發(fā)現(xiàn)，則可能會追究全部違約責(zé)任，刑事上亦有可能構(gòu)成騙取貸款罪等而承擔(dān)刑事責(zé)任。
法報君在此還要提醒，貸款作為一種提前消費模式，給人們帶來了分擔(dān)風(fēng)險、緩解資金壓力、保證資金流動等諸多好處，但是“貸款容易還款難”，普通人一定要掌握更多的理財知識和法律知識，才能在解決買房、買車等一個個“剛需”問題時，選擇最合適的貸款產(chǎn)品，讓貸款成為獲得更幸福生活的平順保證而非沉重負擔(dān)。
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