“我的月供減少了700元，整體算下來可少還貸款利息超過12萬元?！?0月底，房貸客戶孫先生在社交平臺(tái)上分享了自己住房貸款利率下調(diào)的好消息。作為“二套轉(zhuǎn)首套”的房貸客戶，孫先生近期在銀行工作人員的幫助下完成了房貸利率的調(diào)降。
存量首套房貸利率調(diào)整月余，目前多家銀行大多數(shù)符合條件的住房貸款已完成了相關(guān)利率的調(diào)整。據(jù)觀察，存量房貸利率下調(diào)對(duì)提前還款趨勢(shì)有一定的緩解作用，但提前還款現(xiàn)象恢復(fù)至正常水平仍需一段時(shí)間。
有業(yè)內(nèi)人士指出，存量首套房貸利率的下調(diào)有利于緩解早償壓力、釋放居民消費(fèi)動(dòng)能。同時(shí)，存量和新發(fā)放按揭貸款利率價(jià)差較大，有必要予以拉平來保障剛需階層利益。
存量房貸調(diào)整接近尾聲 部分銀行完成“二套轉(zhuǎn)首套”利率批量調(diào)整
今年8月底，央行和國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，明確降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。自9月25日該政策正式實(shí)施以來，存量首套房貸利率調(diào)整已開展一個(gè)多月。
在近期各家銀行舉行的三季度業(yè)績(jī)說明會(huì)上，存量房貸的問題備受關(guān)注。建行、農(nóng)行、招行等多家銀行均表示，目前銀行已為絕大多數(shù)符合條件的存量首套房貸客戶下調(diào)了貸款利率。其中，農(nóng)行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，該行首套房貸利率調(diào)整共惠及約730萬客戶，平均下調(diào)幅度達(dá)到73個(gè)基點(diǎn)。
興業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人亦指出，對(duì)符合LPR定價(jià)的存量浮動(dòng)利率的首套房貸款，該行已于2023年9月25日集中完成第一批次主動(dòng)批量調(diào)整，涉及近百萬客戶，大大節(jié)省了客戶的房貸利息支出。同時(shí)，近期還為“二套轉(zhuǎn)首套”、未完成LPR利率定價(jià)類型轉(zhuǎn)換、逾期貸款歸還積欠本息等情況的存量房貸客戶辦理存量房貸利率調(diào)整業(yè)務(wù)，目前，該行已為近6萬名客戶成功辦理相關(guān)手續(xù)，并于10月25日完成第二批次主動(dòng)批量調(diào)整。
“目前絕大部分貸款已調(diào)整到位，有效緩解居民房貸支出壓力?！闭劶澳壳敖档痛媪渴滋追抠J利率，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局相關(guān)負(fù)責(zé)人日前在2023年三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息新聞發(fā)布會(huì)上表示。
對(duì)于存量房貸利率下調(diào)的政策效果，央行行長(zhǎng)潘功勝亦在第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議上作國(guó)務(wù)院關(guān)于金融工作的報(bào)告時(shí)提到，目前已有近5000萬筆、22萬億元存量房貸利率下降，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)。
建行9月提前還房貸規(guī)模環(huán)比降7.2% “回歸正常水平仍需時(shí)間”
金融監(jiān)管層引導(dǎo)存量房貸利率下降的初衷，與銀行普遍出現(xiàn)提前還款潮密切相關(guān)。
受銀行新增房貸利率持續(xù)下行、理財(cái)市場(chǎng)收益欠佳等因素影響，越來越多的存量房貸客戶選擇了通過提前還款來追求資產(chǎn)配置的確定性。從效果上看，目前銀行提前還款現(xiàn)象已有所緩解。
“存量房貸利率下調(diào)對(duì)于提前還款趨勢(shì)有一定的緩和作用，9月當(dāng)月提前還款規(guī)模環(huán)比下降7.2%?！苯ㄔO(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮近期在該行三季度業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，按揭受理量隨房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況變動(dòng)，需求仍在修復(fù)。隨著各項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)化政策接連落地，核心一線城市市場(chǎng)活躍度有所好轉(zhuǎn)。從該行發(fā)放量來看，9月日均投放量環(huán)比提升0.75%。
農(nóng)行相關(guān)高管亦指出，在增量首套房貸利率下調(diào)之后，房貸客戶的利息負(fù)擔(dān)減少，提前還款的動(dòng)力確實(shí)有所下降。今年三季度農(nóng)行個(gè)人住房貸款提前還款的金額環(huán)比二季度下降了20%以上。隨著各項(xiàng)政策的出臺(tái)和各地方限購(gòu)限貸松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化，重點(diǎn)城市的交易活躍度上升，銷售和市場(chǎng)的預(yù)期均出現(xiàn)了邊際好轉(zhuǎn)。
不過，招商銀行行長(zhǎng)助理兼董事會(huì)秘書彭家文則指出，存量首套房貸利率下調(diào)后銀行房貸提前還款還未回歸到此前正常時(shí)期水平?！皬恼猩蹄y行的情況來看，提前還貸的高峰在今年3月份，目前已降至當(dāng)時(shí)的一半左右，但仍多于正常時(shí)期規(guī)模，預(yù)計(jì)未來將逐步回歸到正常狀態(tài)。”
存量房貸利率下調(diào)對(duì)銀行今年四季度和明年息差產(chǎn)生影響
房屋按揭貸款是銀行零售業(yè)務(wù)中占比較多的業(yè)務(wù)，多家銀行高管表示，存量房貸利率的下降對(duì)于銀行息差產(chǎn)生的影響仍將持續(xù)一段時(shí)間。
生柳榮指出，存量房貸利率下調(diào)對(duì)包括建行在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)按揭住房貸款的商業(yè)銀行凈息差都會(huì)帶來一定壓力，影響程度和進(jìn)度取決于各銀行產(chǎn)品和期限結(jié)構(gòu)差異。建行將繼續(xù)密切關(guān)注外部利率環(huán)境變化，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，通過進(jìn)一步鞏固提升外部經(jīng)營(yíng)能力和內(nèi)部管理水平，努力使凈利息收益率繼續(xù)保持同業(yè)較優(yōu)水平。
彭家文亦表示，存量房貸利率下降將對(duì)今年四季度和明年息差均將產(chǎn)生影響。同時(shí)，LPR利率下降、資產(chǎn)供需矛盾帶來定價(jià)下行等情況仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)接下來銀行息差還有繼續(xù)向下探底的可能。
實(shí)際上，在金融監(jiān)管層公布存量房貸利率調(diào)整具體方案之后，17家國(guó)股銀行在9月1日還同步非對(duì)稱下調(diào)定期存款掛牌利率，其中1年定期存款下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，2年定期存款下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，3年和5年定期存款下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，金融監(jiān)管層旨在為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)降低負(fù)債端成本，以部分對(duì)沖銀行存量房貸利率對(duì)息差的影響。
“存量按揭利率下調(diào)影響上市銀行息差8個(gè)基點(diǎn)左右，一般存款付息率需整體下移10個(gè)基點(diǎn)才能完全對(duì)沖負(fù)面影響?！惫獯笞C券金融行業(yè)首席分析師王一峰表估算，9月的存款降息僅改善國(guó)股銀行息差3個(gè)基點(diǎn)左右，僅能夠部分對(duì)沖存量按揭利率下調(diào)影響。未來不排除繼續(xù)下調(diào)存款利率或MPA考核上限。
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