房地產(chǎn)公司銷售向購房者王先生承諾，房屋內(nèi)的隔斷墻并非承重墻，可以打通改造。但裝修時王先生發(fā)現(xiàn)銷售所說并非事實(shí)，這使他無法按此前的設(shè)想改造房屋。為此，王先生將房地產(chǎn)公司訴至法院，要求支付違約金20萬元。日前，北京市房山區(qū)人民法院開庭審理了此案，最終支持了王先生的訴訟請求。
說好的隔斷墻變承重墻，地產(chǎn)公司成被告
某房地產(chǎn)公司置業(yè)顧問小李向王先生推薦了一套三居室。王先生明確表示臥室較小，臥室間的隔斷墻如不能打通就不買該房。小李承諾該墻并非承重墻，可以打通改造。
2022年6月，王先生購買該房，在裝修過程中，裝修公司表示連接臥室的墻面為承重墻，無法按照原方案施工。后經(jīng)確認(rèn)，該隔斷墻面確實(shí)為承重墻。王先生將房地產(chǎn)公司訴至法院，要求支付違約金20萬元。
房地產(chǎn)公司辯稱，在商品房認(rèn)購書中，王先生承諾對涉案房屋狀況知悉,王先生未盡到審慎和全面了解義務(wù)。其次，是否是承重墻并不是王先生買房的真正意愿，房子大、環(huán)境好、樓層等因素，是王先生購買房屋的原因，承重墻只是房子基本情況之一，不能將某面墻是否是承重墻作為買房的決定因素。
王先生購房主要目的是居住，改變墻體并不影響居住，該房屋質(zhì)量合格，能夠滿足購買房屋的主要目的。另外，小李并非公司員工，而是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的員工，不具有承諾墻體性質(zhì)的權(quán)限，小李的承諾是無權(quán)代理，公司不予追認(rèn)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，小李是房地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問，在售樓處向王先生銷售案涉房產(chǎn)，無論小李與房地產(chǎn)公司是否存在勞動關(guān)系，王先生都有理由相信小李有代理權(quán)，代表房地產(chǎn)公司告知案涉房產(chǎn)信息。
對于案涉墻體是否屬于承重墻，王先生在存在疑問的情況下，主動向銷售人員多次確認(rèn)，已經(jīng)盡到了了解房屋情況的注意義務(wù)。銷售人員對案涉墻體作出不是承重墻的說明，王先生明確表示改建墻體是必須的，不然買這房子就沒有意義，雙方雖未書面約定該墻體性質(zhì)，但應(yīng)當(dāng)視為系合同內(nèi)容，對王先生是否訂立房屋買賣合同有重大影響。所以，房地產(chǎn)公司對墻體性質(zhì)陳述不實(shí)的行為，構(gòu)成違約。
最終,法院判決房地產(chǎn)公司支付違約金20萬元。
法官：購房者要對銷售員的口頭承諾留證據(jù)
法官進(jìn)一步解釋，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本案中，王先生多次向小李確認(rèn)案涉墻體是否為承重墻，并明確表示該墻體性質(zhì)對其的重要性。小李多次確認(rèn)案涉墻體為非承重墻，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。當(dāng)事人錯誤承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
買房是“人生大事”，消費(fèi)者購房時，要全面了解房屋買賣合同內(nèi)容，盡可能完善合同條款。對銷售人員的口頭承諾，要樹立證據(jù)意識，及時留存文字、錄音等相關(guān)證據(jù)，維護(hù)自身合法權(quán)益。
開發(fā)商要加強(qiáng)對銷售人員或置業(yè)顧問的管理培訓(xùn)，以防銷售人員為促成交易而向購房者虛假承諾，損害購房者合法權(quán)益。
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