住建部發(fā)聲：違約不等同于“爆雷”，房企化債需分類處置

12月13日，在中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心舉行的2023-2024中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)于支持房企化債、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展等方面作出了最新的表態(tài)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示：“針對(duì)部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，金融管理部門已出臺(tái)了一系列支持政策，但風(fēng)險(xiǎn)出清還需要一個(gè)過(guò)程，將繼續(xù)配合金融管理部門，抓好各項(xiàng)政策的落實(shí)，一視同仁，滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問(wèn)題，促進(jìn)其恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)決防止債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)?！?/p>

“將債務(wù)違約稱為‘爆雷’用語(yǔ)不當(dāng)”

董建國(guó)在房企化債層面，作出了兩類區(qū)分。

其中，對(duì)于確實(shí)資不抵債的房企，按照法制化原則出清。對(duì)此，董建國(guó)表示：“對(duì)于違法違規(guī)導(dǎo)致資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，要按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，這也是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果?！?/p>

而另一類房企雖然在資本市場(chǎng)上存在違約情況，但是公司正常經(jīng)營(yíng)仍然在繼續(xù)。對(duì)于這類企業(yè)，董建國(guó)表示：“房企一般是集團(tuán)公司加項(xiàng)目公司的架構(gòu)。集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司都是獨(dú)立法人，集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)違約，并不意味著項(xiàng)目公司停止運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)還在繼續(xù)。比如某大型房企去年上半年發(fā)生了債務(wù)違約，但公司今年1-11月份，仍然實(shí)現(xiàn)了近800億元的銷售收入，并且完成了債務(wù)重組。”

“一段時(shí)間以來(lái)，社會(huì)上把部分房企債務(wù)違約稱為‘爆雷’‘資金鏈斷裂’，其實(shí)用語(yǔ)是不準(zhǔn)確的。”董建國(guó)進(jìn)一步表示：“如果將債務(wù)違約等同為‘爆雷’或者是‘資金鏈斷裂’，會(huì)造成企業(yè)完全停擺的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī)，進(jìn)而沖擊市場(chǎng)銷售，加劇企業(yè)困難。各方面應(yīng)該理性地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”

對(duì)此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為：“對(duì)于債務(wù)違約企業(yè)將分類施策處置，支持暫時(shí)出現(xiàn)資金鏈壓力的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問(wèn)題。具體而言，房企發(fā)生債務(wù)違約原因不盡相同，對(duì)于違約企業(yè)處置將分類施策。一是對(duì)于違法違規(guī)導(dǎo)致資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，會(huì)按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，加快優(yōu)勝劣汰。二是對(duì)于資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)的房企，由于暫時(shí)資金鏈緊張發(fā)生的債務(wù)違約，監(jiān)管部門將支持房企解決短期現(xiàn)金流緊張問(wèn)題，促進(jìn)其恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延和擴(kuò)散而導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，其背景就是風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始蔓延至穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，市場(chǎng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期愈加強(qiáng)烈，新房銷售受到拖累。因此，施救的是未出險(xiǎn)企業(yè)，或已經(jīng)局部出險(xiǎn)但企業(yè)整體不存在資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的問(wèn)題?！?/p>

區(qū)分集團(tuán)和項(xiàng)目，避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散

從住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人的最新表態(tài)中可以解讀出，劉水表示：“除了對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)違約的房企分類判斷和處置之外，在涉及具體房企化債時(shí)，還需要區(qū)分集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，理性看待企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)違約，并不意味著項(xiàng)目公司停止運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)還在繼續(xù)。”

“做好集團(tuán)和項(xiàng)目之間、項(xiàng)目之間的法人真正獨(dú)立，是實(shí)現(xiàn)保交樓、風(fēng)險(xiǎn)最小化和贏得金融機(jī)構(gòu)信任，降低新引入資金主體的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，從而真正實(shí)現(xiàn)一視同仁、解決合理資金需求?！崩钣罴谓庾x稱：“這種思路是將集團(tuán)和項(xiàng)目從法人的角度區(qū)分開(kāi)，一方面是基于法人主體，依法處置風(fēng)險(xiǎn)的一般思路，以正視聽(tīng)，消除市場(chǎng)的疑慮。即便集團(tuán)債務(wù)違約了，但由于集團(tuán)法人和項(xiàng)目法人之間獨(dú)立，項(xiàng)目層面還能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，其貨值還能產(chǎn)生收入，并不是整個(gè)集團(tuán)出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

但是，李宇嘉也進(jìn)一步指出：“現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商普遍存在‘多頭融資、超額融資’現(xiàn)象，比如A地塊給B項(xiàng)目抵押融資，而且很多要靠信托、私募等非正規(guī)渠道來(lái)借錢買地。買了地以后在開(kāi)發(fā)階段還要申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，拖欠供應(yīng)商貨款、讓施工單位墊款來(lái)建房。所以，很多項(xiàng)目都很難實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)獨(dú)立、負(fù)債獨(dú)立，很難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)。所以，對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)行，還需要對(duì)加強(qiáng)資金全口徑監(jiān)管，對(duì)資金流向和主體進(jìn)行雙監(jiān)管?！?/p>

防范風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)散是當(dāng)前的重中之重。在12月11日至12日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上也提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在李宇嘉看來(lái)，2024年房地產(chǎn)工作的主題仍舊是防風(fēng)險(xiǎn)，“預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)將推動(dòng)實(shí)質(zhì)性‘保交樓’，并將企業(yè)自救和外部救助相結(jié)合。”