1月25日，國務院新聞辦公室舉行金融服務經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會。國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企表示，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關(guān)，金融業(yè)責無旁貸，必須大力支持。據(jù)其透露，近期，還將召開相關(guān)工作部署會，要求銀行盡快行動起來，在城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)下，與住建部門一起，因城施策用好政策工具箱，更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。
在業(yè)內(nèi)人士看來，精準支持房地產(chǎn)項目融資，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。比如，暫時遇到困難的項目受到融資支持，將有助于減少項目交付風險，改善行業(yè)預期，促進房地產(chǎn)需求釋放。
去年發(fā)放開發(fā)貸款和住房按揭貸款近10萬億元
“近一段時間以來，金融監(jiān)管總局積極配合行業(yè)主管部門和地方政府從房地產(chǎn)市場供需兩端綜合施策，不斷加大金融支持力度。住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行、金融監(jiān)管總局明確了‘認房不認貸’的住房信貸政策。人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布了金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的‘金融16條’支持措施，并研究確立首套房貸利率政策的動態(tài)調(diào)整機制，下調(diào)了二套房利率政策下限、引導銀行降低存量首套房貸款利率?！毙みh企表示，這些政策措施對于做好房地產(chǎn)金融服務，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場合理融資需求，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，已經(jīng)并且正在發(fā)揮積極作用。
銀行對房地產(chǎn)融資包括幾個渠道，肖遠企透露，截至目前，開發(fā)貸款和個人住房貸款的余額分別是12.3萬億元和38.3萬億元；2023年全年發(fā)放了開發(fā)貸款3萬億元、住房按揭貸款6.4萬億元，這兩項加起來將近10萬億元，這個量還是非常大。
在銀行投資房地產(chǎn)企業(yè)債券方面，2023年末銀行購買房企債券余額4275億元，銀行投資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券金額也是比較大，2023年比2022年增長了15%。此外，銀行在2023年還向房地產(chǎn)企業(yè)提供了并購貸款、存量展期貸款，這兩項加起來超過1萬億元。
在保交樓方面，金融監(jiān)管總局積極配合住建部、人民銀行做好金融支持。截至2023年底，3500億元“保交樓”專項借款絕大部分都已經(jīng)投放到項目，商業(yè)銀行還提供了相應的商業(yè)配套融資，確?！氨＝粯恰比蝿胀瓿伞?/p>
“要繼續(xù)做好個人住房貸款金融服務。支持各地城市政府和住建部門，因城施策進一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策，指導督促銀行更好服務廣大人民群眾剛性和改善性住房的融資需求。”肖遠企表示，指導和要求銀行等金融機構(gòu)大力支持“平急兩用”重大基礎設施、城中村改造等“三大工程”建設，并且要求盡快形成實物工作量。
用好用足金融支持政策，保持房地產(chǎn)信貸整體穩(wěn)定
“金融監(jiān)管總局將指導金融機構(gòu)用好用足現(xiàn)有的金融支持政策，繼續(xù)做好房地產(chǎn)金融服務，保持房地產(chǎn)信貸整體穩(wěn)定，滿足合理融資需求?！毙みh企如是說。
今年1月份，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合出臺了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，要求各地級及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房企與金融機構(gòu)精準對接。
對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，上述通知區(qū)分了集團風險和項目風險。我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本上采用的是項目公司制，集團風險與項目風險有差別。商業(yè)金融機構(gòu)要區(qū)分集團風險與項目風險，淡化集團情況，重點根據(jù)項目資金狀況，對于不同狀況的項目，分類支持，加大支持融資需求。
據(jù)悉，近期，金融監(jiān)管總局將重點開展多項工作，其中，包括加快推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效。在城市政府牽頭協(xié)調(diào)機制下，按照公正公平的原則，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單。
對于融資支持的房地產(chǎn)項目名單，肖遠企強調(diào)，金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則評估協(xié)調(diào)機制推送的支持對象，對正常開發(fā)建設、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、還款來源有保障的項目，要積極滿足合理融資需求；對開發(fā)建設暫時遇到困難但資金能夠平衡的項目，不盲目抽貸、壓貸、斷貸，要通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以更大力度的支持。
精準支持房地產(chǎn)項目融資有助行業(yè)企穩(wěn)
據(jù)肖遠企透露，近期，還將召開相關(guān)工作部署會，要求銀行盡快行動起來，在城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)下，與住建部門一起，因城施策用好政策工具箱，更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。
值得關(guān)注的是，1月24日，中國人民銀行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》。該通知細化了商業(yè)銀行經(jīng)營性貸款業(yè)務管理口徑、期限、額度、用途等要求。
對此，肖遠企表示，這個通知非常有針對性，前期也做了很多調(diào)研，聽取了行業(yè)、金融機構(gòu)和各個方面的意見建議。這個通知允許銀行發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，對經(jīng)營規(guī)范、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，對這些房企發(fā)放的經(jīng)營性物業(yè)貸款，在今年年底之前可以用于償還房企的存量貸款和其發(fā)行的公開市場債券。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進認為，按上述通知的規(guī)定，房企可以進一步盤活存量資產(chǎn)，通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善自身流動性，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，2024年，房地產(chǎn)政策以防風險為首要目標，將一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，防范化解房企風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“精準支持房地產(chǎn)項目融資，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)?！眲⑺f，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目加快審批流程，盡快形成實物投資，將有助于房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，減少經(jīng)濟下行壓力。而暫時遇到困難的項目受到融資支持，將有助于減少項目交付風險，改善行業(yè)預期，促進房地產(chǎn)需求釋放。
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