正值小陽(yáng)春，深圳去年以來(lái)陸續(xù)松綁樓市的政策仍在繼續(xù)。
3月26日，深圳市廢止了2006年以來(lái)實(shí)行的“7090政策”，這意味著今后樓盤的大戶型將不受限制。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，該政策取消后，將提振房企拿地積極性，另外，因?yàn)樯钲诟叨俗≌南∪毙裕窈蠛诵钠瑓^(qū)純高端住宅的入市，有望帶來(lái)深圳樓市的熱度。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三月小陽(yáng)春，四個(gè)一線城市的樓市成交仍保持低位，但相比起來(lái)，深圳樓市的表現(xiàn)最亮眼。今年2月以來(lái)，隨著深圳放松限購(gòu)政策，房貸利率再次下調(diào)，春節(jié)之后的30天，深圳二手房看房量已經(jīng)處于近三年的高位，購(gòu)房合同錄入量也已連續(xù)四周回升至1000多套/周的水平。
相比二手房熱度的提升，新房市場(chǎng)的回暖勢(shì)頭稍弱。某房企深圳區(qū)域市場(chǎng)銷售負(fù)責(zé)人表示，有的客戶甚至?xí)驗(yàn)楸ＷC收樓，從而選擇區(qū)位沒(méi)那么好的項(xiàng)目。另外，盡管開發(fā)商已經(jīng)把利潤(rùn)降到最低，購(gòu)房者仍然會(huì)“貨比三家”，期待房?jī)r(jià)繼續(xù)下降。
今年深圳樓市的小陽(yáng)春將持續(xù)多久？有觀點(diǎn)認(rèn)為，深圳今年小陽(yáng)春表現(xiàn)比去年更好，從看房量走勢(shì)推測(cè)，持續(xù)性也會(huì)更久。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，今年四月初，深圳樓市持續(xù)回升的態(tài)勢(shì)會(huì)降溫。
市場(chǎng)冷熱不均
王檸來(lái)深圳多年，一直未考慮買房的她，近期在朋友的勸說(shuō)下也開始準(zhǔn)備看房。“朋友說(shuō)房?jī)r(jià)跌得差不多了，讓我趕緊看看。”王檸對(duì)記者說(shuō)。
王檸并非深圳樓市中的個(gè)案，近期深圳樓市的看房量確實(shí)多了不少。樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后30天，深圳樂(lè)有家門店二手住宅的看房量環(huán)比上漲91%，比去年春節(jié)后30天高17%，處于近三年高位；成交量則環(huán)比上漲68%，同比2023年上漲10%，節(jié)后成交量快速上漲，且走勢(shì)好于去年。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一周，深圳的二手房買賣合同錄得量為1286套，環(huán)比增長(zhǎng)6.6%，連續(xù)增長(zhǎng)了六周，周錄得量已經(jīng)連續(xù)4周超過(guò)1000套。
回暖的市場(chǎng)也帶動(dòng)了賣家的掛牌。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房掛牌量已經(jīng)連續(xù)5周上漲，截至3月24日，掛牌量為56957套，較一個(gè)月前增加了7000套左右。
相比二手房熱度的提升，新房市場(chǎng)的回暖勢(shì)頭稍弱。深圳中原統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至3月24日，3月深圳全市二手住宅成交3013套，一手住宅成交1639套。
克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后兩周深圳重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)訪量分別飆升至3830組和4711組，認(rèn)購(gòu)量也達(dá)到了196套和229套，3月第二周深圳重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量分別為5300組和268套，已處半年來(lái)高位。不過(guò)樓盤間兩極分化嚴(yán)重，只有流量盤的數(shù)據(jù)在攀升，其他樓盤的來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量仍處低位。
張磊是華南某房企深圳區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，他透露了自己感受到的樓市冷暖。張磊表示，相比年前，深圳新房市場(chǎng)的表現(xiàn)有所回暖，但是不及去年同期，因?yàn)槿ツ晖谟幸咔榉e壓需求釋放的動(dòng)力加持。
對(duì)于二手市場(chǎng)熱度優(yōu)于新房市場(chǎng)的原因，張磊認(rèn)為，一方面是二手房業(yè)主降價(jià)比較自由，所以市場(chǎng)上一些“筍盤”的性價(jià)比是比新房要高的，另一方面，房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)還未停止，購(gòu)房者對(duì)樓盤的按期交付能力還是有一定的擔(dān)憂，所以也更愿意買二手房。
張磊近期接觸的一組客戶，在南山、龍華兩個(gè)樓盤中猶豫，盡管南山區(qū)的樓盤區(qū)位相對(duì)較好，但最終購(gòu)房者還是選擇了龍華區(qū)的樓盤，主要原因是，龍華的樓盤已經(jīng)接近現(xiàn)房水平，今年就可以交房，但南山的新盤還需要兩三年才能交樓。
另外，張磊表示，盡管近期小陽(yáng)春深圳樓市的整體熱度有所上升，但是購(gòu)房者的購(gòu)房周期并沒(méi)有明顯變短，看房的客戶大部分依舊會(huì)“貨比三家”，把心儀區(qū)域的樓盤都看個(gè)遍再做決定。另外，他表示，對(duì)于價(jià)格，購(gòu)房者和開發(fā)商存在不一樣的感知。不少購(gòu)房者認(rèn)為，接下來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)下跌，所以也就不著急。但是近期張磊所在公司開盤的項(xiàng)目，開發(fā)商已經(jīng)把利潤(rùn)壓到了最低，所以從開發(fā)商的角度來(lái)看，接下來(lái)已幾乎沒(méi)有下降的空間。
龍湖深圳的相關(guān)工作人員也透露，3月小陽(yáng)春，龍湖在深圳的兩個(gè)在售樓盤龍湖星璽青云闕，龍湖光明御湖境的看房量均有明顯增加，特別是年后3周，兩個(gè)樓盤的看房量較年前增長(zhǎng)明顯，很多購(gòu)房者都是趁著這波政策窗口期勢(shì)頭首次出來(lái)看房。不過(guò)和很多其它深圳新盤客戶類似，購(gòu)房客戶觀望情緒還是會(huì)較重，觀望的主要原因是，購(gòu)房者對(duì)深圳新房后市價(jià)格的不確定性比較強(qiáng)，購(gòu)房者不想盲目出手，而是選擇多走訪比較，多談判比價(jià)。
不過(guò)，在張磊看來(lái)，盡管新房市場(chǎng)的熱度不及二手房市場(chǎng)，但二手房成交回暖，對(duì)新房也還是有利好的，因?yàn)槭袌?chǎng)上存在一些置換房源的客戶，業(yè)主把手里的二手房賣掉之后，也很可能會(huì)在新房市場(chǎng)尋找合適的房源。
新房市場(chǎng)復(fù)蘇不明顯，開發(fā)商也降低了預(yù)期。近期深圳龍華一樓盤開盤，盡管開盤價(jià)格已經(jīng)較周邊項(xiàng)目有較大的性價(jià)比，但開盤當(dāng)天也僅去化四成。不過(guò)，四成的業(yè)績(jī)?cè)陂_發(fā)商看來(lái)，已經(jīng)是一個(gè)不錯(cuò)的水平。該樓盤銷售人員對(duì)記者表示，因?yàn)殚_盤推出的房源就有700多套，去化四成也有300多套，尤其是在龍華這個(gè)新盤云集的區(qū)域，相比一些開盤去化僅100多套的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，300多套的去化已經(jīng)是一個(gè)不錯(cuò)的成績(jī)。
降價(jià)銷售是普遍現(xiàn)象
相比新房市場(chǎng)的成交量，二手房市場(chǎng)顯然更勝一籌，但是正如張磊所說(shuō)，二手房業(yè)主降價(jià)更自由。事實(shí)也證明，當(dāng)前深圳二手房市場(chǎng)并未出現(xiàn)大幅上漲，相反，降價(jià)銷售的情況相當(dāng)普遍。
深圳市南山區(qū)前海片區(qū)一名房產(chǎn)中介透露，總價(jià)500萬(wàn)元左右的住宅，降價(jià)幅度在10～100萬(wàn)不等。她表示，最近其所在門店負(fù)責(zé)的房源，成交量開始增長(zhǎng)，但是幾乎沒(méi)有漲價(jià)的情況。
對(duì)于深圳二手房的降價(jià)趨勢(shì)，王芳有很深的感受。2023年年中，王芳看中了深圳南山中心區(qū)一套90平方米左右的次新房，本來(lái)當(dāng)時(shí)已經(jīng)打算簽約，但因?yàn)橘?gòu)房名額的問(wèn)題，王芳的買房計(jì)劃被迫中斷。
去年11月，深圳松綁了豪宅稅政策，144平方米以下的戶型都不用再交豪宅稅，王芳彼時(shí)準(zhǔn)備簽約的住宅也在受惠之列；春節(jié)前，深圳對(duì)限購(gòu)進(jìn)行松綁，王芳也有了購(gòu)房名額，盡管王芳心儀的戶型有房源掛牌，但王芳至今都還未購(gòu)買。
王芳至今還未下手，很重要的因素是，去年以來(lái)，王芳心儀的小區(qū)房?jī)r(jià)整體仍處于下跌趨勢(shì)。去年因?yàn)闆](méi)能成功買房，王芳還稍微有點(diǎn)沮喪，如今，她已不再悲傷，甚至有些慶幸。“還好當(dāng)時(shí)沒(méi)買，不然又要虧三百多萬(wàn)了?！蓖醴紝?duì)第一財(cái)經(jīng)表示。因?yàn)槭莿傂?，目前王芳依舊在看房，不過(guò)相比去年，王芳似乎沒(méi)有那么著急了。
記者注意到，即使是曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤華潤(rùn)城，近期降價(jià)的情況還在持續(xù)。2022年11月初，記者走訪該小區(qū)發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)城一期一套83平的剛需戶型，掛牌總價(jià)1280萬(wàn)，較2020年最高的成交價(jià)1400萬(wàn)已經(jīng)有所下跌，今年3月，該戶型的最低掛牌價(jià)格已經(jīng)降至990萬(wàn)元，較高峰時(shí)的成交價(jià)降了30%左右。該片區(qū)的房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，后續(xù)該戶型的價(jià)格可能還會(huì)微跌。
樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳樂(lè)有家門店二手住宅掛牌均價(jià)為7.09萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降0.8%，降幅收窄；二手住宅成交均價(jià)為6.49萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降0.5%，降幅同步收窄企穩(wěn)。今年3月深圳低于參考價(jià)成交的二手房源占比達(dá)83%，其中低于參考價(jià)20%以上房源成交占比19%，環(huán)比減少3個(gè)百分點(diǎn)。樂(lè)有家研究中心認(rèn)為，這意味著深圳超低價(jià)的“筍盤”在加速消耗。
事實(shí)上，二手房業(yè)主入市的速度也沒(méi)有明顯加快。深圳市南山區(qū)一名房產(chǎn)中介表示，近期她成交了一套前海片區(qū)的小戶型住宅，購(gòu)房者在大廠工作，去年看了不少房源，福田，南山，寶中都看過(guò)，最終將目標(biāo)鎖定在南山，但因?yàn)橘?gòu)房名額的問(wèn)題也一直沒(méi)有下手。春節(jié)前深圳松綁限購(gòu)政策，深戶就可以買房，春節(jié)后第二周，該購(gòu)房者就開始看房，看了好幾個(gè)目標(biāo)小區(qū)，最終以500萬(wàn)左右的價(jià)格買了前海時(shí)代小區(qū)49戶型的住宅。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，今年深圳小陽(yáng)春勢(shì)頭比較好，主要因?yàn)槿ツ晟钲诙址績(jī)r(jià)格跌幅比較大，近期深圳很多業(yè)主也愿意降價(jià)出售，這讓一些本來(lái)就在等待的剛需購(gòu)房者獲得了上車的機(jī)會(huì)，而且前幾年深圳有大量的外來(lái)人口流入，但是購(gòu)房平均年齡卻上漲了10歲左右，因此積壓的剛需群體入市現(xiàn)象比較明顯。另外，限購(gòu)政策放松，房貸利率下調(diào)，也對(duì)樓市回暖形成影響。
小陽(yáng)春會(huì)持續(xù)多久？
記者注意到，2023年深圳小陽(yáng)春期間，二手房簽約合同錄得量超過(guò)1000套/周的情況僅持續(xù)了5周，那么今年小陽(yáng)春將會(huì)持續(xù)多久？
樂(lè)有家研究中心認(rèn)為，深圳今年小陽(yáng)春表現(xiàn)比去年更好，從看房量走勢(shì)推測(cè)，持續(xù)性也會(huì)更久。李宇嘉則對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，根據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)利好政策帶來(lái)的需求釋放，一般一兩個(gè)月時(shí)間就會(huì)釋放完畢，因此預(yù)計(jì)三月底，四月初，深圳樓市持續(xù)回升的態(tài)勢(shì)會(huì)降溫。
那么若想維持深圳樓市的購(gòu)買動(dòng)力，應(yīng)該采取哪些措施？李宇嘉表示，雖然價(jià)格持續(xù)下跌會(huì)惡化買房人的買房預(yù)期，但是只要?jiǎng)傂璞容^多，價(jià)格足夠低，確實(shí)會(huì)有不少購(gòu)房者愿意入市，而這也是去年以來(lái)人才房銷售情況比較好的原因。此外，還需要解決居民對(duì)就業(yè)、消費(fèi)的預(yù)期問(wèn)題，推動(dòng)深圳金融、互聯(lián)網(wǎng)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，讓大環(huán)境好起來(lái)，此外，近兩年深圳人口增長(zhǎng)速度下降，深圳還需要增強(qiáng)對(duì)人才人口的吸引力。
王磊則對(duì)記者表示，目前客戶的觀望情緒很大一部分因素就是來(lái)源于房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，但是開發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有降價(jià)空間，如果再繼續(xù)下跌，購(gòu)房者持有“買漲不買跌”的心態(tài)，可能還會(huì)繼續(xù)觀望不入市。
近期，有傳言稱深圳將全面取消限購(gòu)政策，對(duì)此，上述南山區(qū)的房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，春節(jié)前深圳放松政策，落戶就可以買房，深圳落戶的門檻也不高，近期已存在少量外地人落戶深圳買房的情況。因此在她看來(lái)，后續(xù)深圳樓市政策可能會(huì)繼續(xù)松動(dòng)，但是不會(huì)全面取消限購(gòu)，若全面取消，房?jī)r(jià)又會(huì)被炒得虛高，如果取消限購(gòu)，大概率是外圍區(qū)域。
去年以來(lái)，深圳樓市松綁的政策不斷推出，就在3月26日，深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士就回復(fù)媒體稱，深規(guī)土〔2010〕668號(hào)文《關(guān)于按照國(guó)家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》已廢止的消息屬實(shí)。這意味著，深圳的新項(xiàng)目將不受“7090政策”的影響。值得注意的是，此前深圳在取消該政策方面就有過(guò)嘗試，2023年深圳灣超級(jí)總部基地的住宅地塊掛牌出讓，該地塊在戶型面積方面就不受上述政策限制。
“7090政策”的內(nèi)容主要為：項(xiàng)目套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于商品住房項(xiàng)目總建筑面積和總套數(shù)的70%。
該政策起源于2006年住建部的規(guī)定。國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“7090政策”出臺(tái)，主要因?yàn)楫?dāng)時(shí)很多樓盤的大戶型占比較高，對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，小戶型住房供應(yīng)不足。而現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的模式已經(jīng)變化，實(shí)行了雙軌制，未來(lái)有大規(guī)模的保障性住房供給，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，大戶型的改善性需求也逐漸增加，所以取消“7090政策”，給了開發(fā)商更多的自主權(quán)，也有利于增強(qiáng)市場(chǎng)的活躍度，
中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅認(rèn)為，深圳此次的政策或是對(duì)國(guó)常會(huì)指示的落實(shí)。取消“7090政策”將滿足多樣化市場(chǎng)需求，提振房企拿地積極性。
張磊認(rèn)為，今后開發(fā)商在產(chǎn)品戶型的設(shè)計(jì)上將不再受限制，一些核心片區(qū)的新地塊，可以設(shè)計(jì)成純大戶型高端住宅，在他看來(lái)，高端住宅客戶的購(gòu)買力比較強(qiáng)，核心區(qū)域的高端住宅在深圳比較稀缺，今后核心區(qū)域高端樓盤的推出很有可能受到市場(chǎng)歡迎，因此有望帶動(dòng)深圳樓市的熱度。
用戶評(píng)論