自5月17日央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布下調(diào)首付比例、取消貸款利率下限等信貸政策后，多個省市跟進(jìn)落實(shí)。一線城市中，上海率先官宣降首付、降利率、限購松綁，廣州、深圳也相繼跟進(jìn)。相比之下，北京相關(guān)政策仍未落地。
不過，自去年以來，北京多項(xiàng)房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整，尤其是4月30日，北京執(zhí)行了13年的限購政策迎來松綁。在多重政策利好影響下，目前北京房地產(chǎn)市場行情如何？購房者預(yù)期如何變化？
“5·17”新政出臺后，北京相關(guān)政策仍未落地
自“5·17”央行新政發(fā)布以來，降首付、降利率、松綁限購成為大勢所趨，大部分城市首付比都降至15%水平，少數(shù)熱點(diǎn)城市或與上海、深圳保持一致，為20%。不過，4個一線城市中僅北京尚未調(diào)整首付比及利率。
作為全國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策力度最高的城市，北京從2017年開始的調(diào)控加碼政策抑制了市場非理性上漲。隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，支持剛性、改善性住房需求成為政策調(diào)整的方向。
事實(shí)上，從2023年三季度開始，北京樓市松綁“小步快走”，已經(jīng)累計(jì)發(fā)布了8次政策。比如，2023年9月1日，北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”；同年12月14日，降首付、降利率、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)、延長貸款年限；2024年4月8日，北京公積金貸款額度最高可上浮40萬元；4月22日，北京放松離婚信貸政策。
4月30日，北京執(zhí)行了13年的限購政策終于迎來松綁。在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。這是自2011年北京市實(shí)施限購政策以來，首次在較大范圍內(nèi)對限購政策進(jìn)行優(yōu)化。
中指研究市場研究總監(jiān)陳文靜表示，自4月30日北京限購政策優(yōu)化以來，5月北京新建商品住宅成交3222套，新房成交套數(shù)環(huán)比4月有小幅下降。新房雖有部分項(xiàng)目到訪量出現(xiàn)增加，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并無明顯改善，購房者觀望情緒仍較重，5月份新房成交量在一線城市中降幅最大。
以價換量下二手房成交量保持高位
值得關(guān)注的是，北京地區(qū)二手房市場成交量出現(xiàn)放大跡象。北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份全市二手房網(wǎng)簽13383套，環(huán)比上漲0.2%，和去年5月相比上漲3.1%，市場成交熱度有所提升。而進(jìn)入6月，市場交易有進(jìn)一步回暖的趨勢。北京二手房掛牌總量呈現(xiàn)下降趨勢，二手房去化壓力減弱，供需矛盾有所緩解，在一定程度上增強(qiáng)了購房者信心。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，從“5·17”新政開始，北京二手房市場好像又“滿血復(fù)活”了，延續(xù)了四周休息日2000套左右的成交量。市場焦點(diǎn)肯定是“老破小”，其也是之前兩年價格跌得最多的一類房源。
陳文靜也認(rèn)為，在“5·17”新政后，市場預(yù)期出現(xiàn)明顯回升，部分購房者入市節(jié)奏加快，在“以價換量”帶動下，5月份二手房成交量保持高位，同比小幅增長。但是，由于購房者普遍預(yù)期北京跟進(jìn)“5·17”新政，這導(dǎo)致部分客戶再次觀望，等待降利率落地以減輕還貸壓力。
值得注意的是，北京二手房市場“以價換量”的趨勢明顯。從價格表現(xiàn)來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，5月份，北京二手房價格同比下跌5.67%。同時，北京二手房價格環(huán)比連續(xù)下跌13個月，且環(huán)比跌幅較大，短期內(nèi)二手房價格調(diào)整壓力仍在。
未來是否優(yōu)化政策？
那么，未來北京房地產(chǎn)政策還會不斷優(yōu)化嗎？張大偉表示，高性價比的二手房房源已經(jīng)去化，如果沒有政策變化，后續(xù)市場可能再次進(jìn)入博弈中。
陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前，全國房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在，仍需要核心城市市場回暖帶動，提振市場信心，穩(wěn)定市場預(yù)期，因此北京有必要加快跟進(jìn)落實(shí)“5·17”新政，降低首付比例、降低房貸利率，若能參考上海落實(shí)首套首付比例20%、房貸利率最低3.5%等政策，將能夠極大地提振市場信心，促進(jìn)市場交易回升。
已經(jīng)看房近半年的張小姐，在5月17日新政后就格外關(guān)心北京是否調(diào)整首付和利率?！坝绕涫抢?，直接降低每個月的月供負(fù)擔(dān)。我們就邊看邊等吧?！?/p>
除信貸政策之外，陳文靜表示，北京需求端政策仍有多個可優(yōu)化方向，如：降低非京籍社保/個稅年限要求，如5年社保/個稅改為3年，郊區(qū)社保/個稅年限進(jìn)一步降低；針對特定人群放寬限購政策，如針對人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購房名額；進(jìn)一步提高公積金貸款額度。
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