1293.三道紅線，要綁住的是什么？

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三道紅線的出臺正逢其時(shí)，大家都比較關(guān)注三道紅線出臺后，有哪些房企不滿足條件，以及他們后面會如何操作，很少人關(guān)注到三道紅線有一個(gè)最直接的正面影響，那就是有效避免了房企間的惡性競爭，讓各家企業(yè)之間形成了有序發(fā)展，大大提升了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的永續(xù)性。

三道紅線出臺之前，房企之間猶如軍備競賽一般，不管市場如何，不管地價(jià)如何，也不管手頭現(xiàn)金如何，大部分房企都在竭盡所能去買地。究其根源，還是和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)天生的高杠桿屬性相關(guān)。

過去幾年，地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的凈利潤率整體保持在10%左右，看起來比普通制造業(yè)要高一些。但一個(gè)項(xiàng)目從投資到結(jié)算需要兩到三年時(shí)間，比起制造業(yè)的周轉(zhuǎn)率會差很多倍，如果真的只能賺10%，即便不考慮風(fēng)險(xiǎn)，其收益也完全沒有吸引力。

靠著比一般制造業(yè)高得多的杠桿，地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)才有了更高的利潤回報(bào)，可以說無杠桿，不地產(chǎn)！房企的核心能力之一，就是杠桿與安全之間的協(xié)調(diào)能力。

但杠桿并不是想加就能加的，各金融機(jī)構(gòu)需要對企業(yè)進(jìn)行全方位的考察，其中至關(guān)重要的一點(diǎn)就是企業(yè)規(guī)模。

關(guān)注三道紅線的人，會有一個(gè)疑問，主流房企適用三道紅線，那很多中小型企業(yè)并沒有被包括在內(nèi)，這是不是一種不公平？實(shí)際上，一些規(guī)模不夠的房企，即便各方面條件都不錯，拿到足額貸款都是一件很難的事。

一般情況下，TOP100陣營的房企還是能有融資保證的，不同的是負(fù)債率較高的企業(yè)融資成本會高一些。但到了市場比較艱難的時(shí)期，譬如2018年下半年，銀行往往會進(jìn)一步提高對企業(yè)的要求，TOP50房企能拿到貸款就不錯了，而最嚴(yán)格的時(shí)候，有的銀行甚至?xí)笾挥蠺OP30的房企才有融資保證，其他的只能自求多福。

規(guī)模夠大才能融到更多的錢，而有了更多的錢，才能讓規(guī)模更大。這就是擺在所有房企面前的一個(gè)循環(huán)圈，誰也無法逃離。于是，在資金整體比較充裕的時(shí)候，我們總能看到一些企業(yè)大肆買地，瘋狂擴(kuò)充土儲，力爭在最短的時(shí)間內(nèi)把規(guī)模做上去。而這種時(shí)候，往往都是土地價(jià)格比較高的階段，在限價(jià)的作用下，很多地塊開發(fā)后的凈利潤率都是很低的，今年上半年能達(dá)到6%就是不錯的項(xiàng)目了。明知利潤少風(fēng)險(xiǎn)高，但仍有大量企業(yè)在全力搶地，這就是軍備競賽的負(fù)面影響。

你不搶地規(guī)模就會下降，別人搶了地規(guī)模就會提升。此消彼長，行業(yè)排名就可能出現(xiàn)不小的降幅，這也意味著未來的融資有可能會被縮減。

做地產(chǎn)節(jié)奏是不能亂的，這些年我們已經(jīng)看到不少企業(yè)一個(gè)步點(diǎn)沒踏對，再上來就是千難萬險(xiǎn)了。實(shí)際上，搶地的時(shí)候大家都是有苦難言，卻誰都不敢放手。以前只要規(guī)模上來了，融資加大，就有機(jī)會把之前的損失補(bǔ)回來。而三道紅線出臺之后，即便各方面的資質(zhì)再怎么完美，負(fù)債增速已經(jīng)被框死，錢不是想借就能借到的了。

這從根本上解決了困擾大家好多年的問題，有時(shí)候土拍市場都不是全力拍地，而是玩命拍地，玩不好就會把數(shù)十年的心血付之東流。三道紅線的實(shí)質(zhì)，就是告訴所有的房企，你現(xiàn)在的規(guī)模不可能在短期內(nèi)迅速提升了，別再玩命了，規(guī)規(guī)矩矩做開發(fā)吧，多賺利潤才是正道。雖然如此，但并不是說以后土拍市場的利潤率就會全面提升，很多地方的限價(jià)都是在成交土地出讓金的基礎(chǔ)上，適度增加利潤的，地價(jià)低限價(jià)也高不。     

只有通過管理優(yōu)勢，控制成本的同時(shí)加快周轉(zhuǎn)率，才有可能比普通房企  多賺些利潤。在三道紅線綁住了房企軍備競賽的沖動后，房地產(chǎn)真的需要精耕細(xì)作了，這才是專業(yè)所在。

作者：朱酒

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來源：雪球

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