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去年，中央首次明確提出“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)”，在這之后，炒作學(xué)區(qū)房的風(fēng)氣及時(shí)被剎住，隨著一系列均衡教育資源的政策出臺(tái)，部分一二線城市的熱門學(xué)區(qū)房價(jià)格回歸理性。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，隨著新政策的不斷出臺(tái)，家長們對于學(xué)區(qū)房不再趨之若鶩，投資學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)也在增大。
“老破小”價(jià)格回落
又到一年開學(xué)季。
為了破解教育資源分配的不均衡，今年開學(xué)伊始，上海又一項(xiàng)重磅政策落地執(zhí)行——9月5日，上海黃浦區(qū)宣布，全區(qū)約100名教師將從本學(xué)期開始交流輪崗，入選教師原則上將流動(dòng)至所在教育集團(tuán)內(nèi)的薄弱學(xué)校。流動(dòng)教師將在課堂教學(xué)、教育科研等方面進(jìn)行帶教，輪崗流動(dòng)期限為三年。
這一政策正是響應(yīng)了去年上海市教委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)上海市中小學(xué)教師人事管理制度建設(shè)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“意見”），該“意見”要求教師要跨學(xué)校、跨學(xué)區(qū)流動(dòng)，流動(dòng)時(shí)間不得低于2年，其中骨干教師比例均不低于交流輪崗教師總數(shù)的20%。
與此同時(shí)，2022年起，所有參加上海中考的考生，也已迎來全新的錄取模式，自主招生比例由40%降至15%，名額分配則從15%提高至42%，具體包括名額分配到區(qū)和名額分配到校兩類。這意味著各類初中學(xué)校的畢業(yè)生都將有機(jī)會(huì)升入優(yōu)質(zhì)高中就讀，即便是在“菜中”也能看到希望，這大大減輕了家長們的擇校焦慮。
這一系列政策調(diào)整，必將對學(xué)區(qū)房市場產(chǎn)生深刻影響。
據(jù)上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦觀察，最直觀的影響便是改變了家長的心態(tài)：“最近幾年，教育政策調(diào)整十分頻繁，差不多兩年就會(huì)有一次比較大的調(diào)整，因此近兩年來大家對于學(xué)區(qū)房不再那么趨之若鶩了，‘熱炒’學(xué)區(qū)房的情況少了很多，大家買房也不會(huì)僅僅只看學(xué)區(qū)了?！?br>過去，學(xué)區(qū)房就像樓市里“打不死的小強(qiáng)”，即便其他類型的房產(chǎn)受周期影響下跌，好的學(xué)區(qū)房卻永遠(yuǎn)漲價(jià)，有錢的家長花幾百萬購買學(xué)區(qū)房送孩子讀名校，幾年后還能把房子賣掉再賺到一筆錢。
一代代家長們不斷接盤學(xué)區(qū)房，催生出一種怪象——在一二線城市核心片區(qū)，一些擁有名校學(xué)區(qū)加持的“老破小”房子早已失去了居住價(jià)值，卻能漲到20萬-30萬元/平方米的天價(jià)。
以上海為例，較為知名的天價(jià)“老破小”學(xué)區(qū)房，就包括黃浦的市民新村、浦東的梅園三街坊、靜安的海防村等。
根據(jù)“貝殼找房”平臺(tái)，黃浦區(qū)世博濱江板塊的市民新村，始建于1958年，超過76%的房子面積低于50平方米。2020年12月時(shí)，一套17.8平方米的低樓層一室戶成交均價(jià)達(dá)到了22.47萬元/平方米。這是一套典型的用來“掛戶口”的學(xué)區(qū)房，因?yàn)樵撔^(qū)對口上外黃浦外國語小學(xué)和大同初中這一“雙一梯隊(duì)”組合，所以才出現(xiàn)突破20萬元的高單價(jià)。
不過，近一年來，該小區(qū)房價(jià)未現(xiàn)拉升，今年6月成交一套45平方米的小戶型，價(jià)格為15.69萬元/平方米，相比一年半前同樣為45平方米戶型的成交價(jià)，還降了約1700元/平方米。目前市民新村有三套在售房源，因?yàn)閼粜投汲^60平方米，掛牌價(jià)格僅為11萬元-13.6萬元/平方米不等。
“那種純粹用來掛戶口的老破小學(xué)區(qū)房，投資風(fēng)險(xiǎn)增加了很多，大家對它的投資熱情慢慢降了下來?！北R文曦對記者表示，梅園三街坊就是很典型的例子，去年該小區(qū)價(jià)格受到較大沖擊，尤其是在價(jià)格核驗(yàn)、三價(jià)就低政策出臺(tái)后。
另有一位投資客對第一財(cái)經(jīng)表示，過去學(xué)區(qū)房一直很熱門，掛一套賣一套，目前成交價(jià)和掛牌價(jià)都有所下降，一方面是受到核驗(yàn)價(jià)影響，不排除高價(jià)成交、做低價(jià)格的情況；另一方面，大家的投資信心也因政策受到了動(dòng)搖，投資學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大大提升。
盧文曦則表示，學(xué)區(qū)房一般比同區(qū)域非學(xué)區(qū)房價(jià)格普遍要高20%左右，隨著政策調(diào)整，它的學(xué)區(qū)功能不斷減弱，因?yàn)榫幼傩圆?，出租也不好租，“我相信今后學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)的落差會(huì)慢慢抹平，教育的極端落差也會(huì)慢慢減小，小朋友的入學(xué)機(jī)越來越均等”。
學(xué)區(qū)房會(huì)不會(huì)徹底“涼涼”？
2021年4月30日，中共中央政治局會(huì)議召開，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)。其中，“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)”的提法備受關(guān)注。
在此之前，學(xué)區(qū)房炒作問題在多地頻現(xiàn)，而當(dāng)“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)”被明確提出后，各地都在積極出臺(tái)政策進(jìn)行回應(yīng)。
今年5月17日，杭州曾推出利于二手房成交流動(dòng)的樓市新政，在政策刺激下，居住屬性較高的剛需樓盤成交量大增，但頂級學(xué)區(qū)房價(jià)格卻顯露頹勢。
2021年3月，杭州“最貴學(xué)區(qū)房小區(qū)”文鼎苑一套59平方米的小戶型房源的成交價(jià)高達(dá)12.7萬元/平方米，但到了今年5月，根據(jù)錢報(bào)美好生活研究院的數(shù)據(jù)，該小區(qū)房源成交單價(jià)降至7.56萬元，今年8月，該小區(qū)一套162平方米的房源，成交價(jià)僅剩6.5萬元/平方米。
杭州學(xué)區(qū)房房價(jià)大幅度下探背后，是杭州差不多在跟上海在同一時(shí)間決定實(shí)施高中招生名額分配到校。此外，有關(guān)杭州教育資源均衡化分配的各類改革措施也一直在被探討。
實(shí)際上，在全國范圍內(nèi)教師輪崗已經(jīng)被大面積推開，包括江蘇、江西、上海、深圳等多地。
北京更是率先宣布今年9月秋季開學(xué)后，全市16個(gè)區(qū)都將開展教師交流輪崗。北京教師交流輪崗實(shí)行的是“雙向流動(dòng)”，教師既可以從優(yōu)質(zhì)校流向一般校，也可以從一般校流向優(yōu)質(zhì)校。教育部門希望通過教師的定期交流學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)教育均衡的基本目標(biāo)。
大范圍實(shí)行教師輪崗，是否真的意味著學(xué)區(qū)房徹底“涼涼”？
盧文曦認(rèn)為，目前還很難判斷這一政策的落地執(zhí)行對樓市的真正影響。“一般來說，9月份不是學(xué)區(qū)房的重點(diǎn)交易期，每年學(xué)區(qū)房交易最火熱的是3月份和4月份，4月中旬以后就不行了，每年都是這么一波，后面就趨于平穩(wěn)或者比較清淡。所以現(xiàn)在還看不出教師輪崗落地對市場的影響，政策需要被市場消化一下，但我估計(jì)對明年的學(xué)區(qū)房市場一定有影響?！?br>“我認(rèn)為學(xué)區(qū)房還會(huì)有一定市場，因?yàn)閷⒆咏逃蟊容^高的家長始終存在，但從長期投資屬性來說，熱門學(xué)區(qū)房價(jià)格已經(jīng)在高位，而且風(fēng)險(xiǎn)太大，并不適合投資?！币晃簧虾鞘兄械耐顿Y客表示。
盧文曦則表示，大部分購買學(xué)區(qū)房的都是自用，較少投資客炒作，而且許多家長買學(xué)區(qū)房主要看重對口小學(xué)，因此中考錄取的改革對學(xué)區(qū)房影響沒有很大，因此學(xué)區(qū)房未來還會(huì)有一部分市場。
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