近期，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，多地都使出了“絕活”，提高當?shù)貥鞘械幕钴S度，推出商品房“以舊換新”便是其中的一個“大招”。
據(jù)貝殼財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，今年以來已有淄博、濟南、濟寧、南京、寧波、連云港、海寧、揚州、太倉、徐州、南通、麗水等12地開啟了房產(chǎn)“以舊換新”活動，便利購房者賣舊買新，釋放改善性購房需求。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對貝殼財經(jīng)記者表示，當前，房地產(chǎn)市場的一大變化是，居民的支付能力受關(guān)注，因此，如何挖掘有支付能力的購房者是近兩年各地營銷部門所關(guān)注的一大問題，而通過房子“以舊換新”的操作，能夠讓有房產(chǎn)的家庭通過換房來提高新房去化，突破居民購房支付能力偏弱的瓶頸。
房子也能“以舊換新” 到底怎么操作？
房子“以舊換新”是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機構(gòu)通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新，從而促進新房銷售和去化。
當前，改善性住房需求是政策支持的重點之一。今年以來，已有十余地表態(tài)支持“以舊換新”，活躍當?shù)貥鞘薪灰住?/p>
以近期推出“以舊換新”第二批房源的太倉市為例，其要求將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國資公司，并購買國資公司指定的新房。
根據(jù)規(guī)定，一套存量商品房只能置換一套新建商品房，且存量商品房置換總價不得高于所購新房總價的60%。
參與的國資公司主要有兩家，城發(fā)集團和城投集團分別推出4個小區(qū)的房源。同時，太倉市第二批次商品房“以舊換新”還限定了800個報名名額。
簡而言之，這樣的“以舊換新”模式就是當?shù)厥忻裣葘⑴f房子賣給當?shù)貒Y公司，再買該國資公司指定的新房。
浙江省海寧市也采取類似的模式，且給房企補貼，其提出，在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業(yè)總購房款2%的財政補貼。
還有一種模式如南京，今年9月初，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于促進一二手房聯(lián)動支持“賣舊換新”住房改善需求的通知》，在“換新購”的服務(wù)模式中，購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂新房“放心買”認購協(xié)議，同時，與經(jīng)紀機構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議。
在新房“放心買”認購協(xié)議、二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議中，約定30-90天時間周期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源，經(jīng)紀機構(gòu)通過“優(yōu)先賣”服務(wù)，通過線上流量加推、經(jīng)紀人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期，若二手房在約定時間內(nèi)售出，則購房者按約定流程辦理新房購買手續(xù)，若二手房在約定時間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認購金，購房者無須承擔違約風(fēng)險。
這種“以舊換新”的模式是先引導(dǎo)消費者選購新房，同時，賣出二手房，若最終無法賣出，消費者選購新房也無損失，提高了其賣舊買新的積極性。
還有城市直接給“以舊換新”以補貼，比如麗水，11月初就發(fā)文稱，鼓勵居民住房“以舊換新”，鼓勵開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、國資公司試點推進居民住房“以舊換新”活動，政策發(fā)布之日起至2024年6月30日，市區(qū)參與“以舊換新”活動的企業(yè)或個人，給予“舊房”交易稅費留存地方部分100%補貼，其中，個人購買二手住房的，交易稅費補貼與購房補貼就高享受。
國企收購二手房當保障房 提高一二手房交易活躍度
當前，我國房地產(chǎn)市場低迷，多地推出“以舊換新”的活動有助于活躍樓市。
不過，這其中也有“堵點”，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示：“當前，多地二手房掛牌量處于高位，二手房去化難度增加，‘以舊換新’的購房者若想快速售出二手房，或許會在價格方面給予一定讓步，對于開發(fā)商而言，購房者鎖定新房房源后，該房源的交易周期或許也會延長?！?/p>
如何調(diào)整二手房交易周期較長，購置新房周期較短形成的“以舊換新”錯配周期，讓舊房、新房更快地“轉(zhuǎn)起來”？
從太倉市的案例來看，其規(guī)定可以將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國資公司，并購買國資公司指定的新房。
連云港今年10月份推出的“賣舊換新”的做法之一是，對已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開發(fā)項目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。
相比自行置換，這兩種模式都加速了“以舊換新”的周期。
嚴躍進表示，從目前各地的操作來看，太倉的做法值得推廣，為二手房去庫存找到了一個新模式，能夠有效盤活一、二手房，值得其他城市借鑒。
陳文靜則認為，對于開發(fā)商而言，“以舊換新”的購房者提前簽訂新房認購協(xié)議，提高了房屋銷售的確定性，有助于降低房企銷售壓力；短期來看，“以舊換新”政策有利于暢通一、二手房鏈條，提高樓市活躍度，未來，或有更多城市參與進來，促進改善性住房需求釋放。
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